龙昊置业展鸿方安项目调研龙昊置业展鸿方安项目调研及产品分析沟通方案及产品分析沟通方案伯氏嘉成（中国）地产机构伯氏嘉成（中国）地产机构2010年08月08日伯氏嘉成（中国）南京＼杭州＼武汉＼合肥城市背景市场背景分析问题项目背景裙商出路办公出路解决问题酒店出路我们先看一看淮安是个什么样的城市？！城市背景一、城市背景一、城市背景1、地理区位淮安市地处江苏省北部中心地域。位淮安市地处江苏省北部中心地域。位于北纬于北纬32°43ˊ00“32°43ˊ00“～～34°06ˊ00”,34°06ˊ00”,东东经经118°12ˊ00“118°12ˊ00“～～119°36ˊ30”119°36ˊ30”之间。之间。北接连云港市，东毗盐城市，南连扬州市北接连云港市，东毗盐城市，南连扬州市和安徽省滁州市，西邻宿迁市。东西最大和安徽省滁州市，西邻宿迁市。东西最大直线距离直线距离132132公里，南北最大直线距离公里，南北最大直线距离150150公里，面积公里，面积1007210072平方公里。下辖清平方公里。下辖清河、清浦、淮阴、楚州河、清浦、淮阴、楚州44区和涟水、洪泽区和涟水、洪泽、盱眙、金湖、盱眙、金湖44县。县。淮安市地跨淮河两岸。淮河是我国重淮安市地跨淮河两岸。淮河是我国重要的南北地理分界线，淮安的气候、物候要的南北地理分界线，淮安的气候、物候、植被、生物资源等具有明显的过渡特征。、植被、生物资源等具有明显的过渡特征。处在长三角经济圈和淮海经济圈的交汇处，地理区位条件优越。2、交通状况高速公路：高速公路：京沪、京宿徐、宿淮、京沪、京宿徐、宿淮、淮盐、宁淮等五条高速公路在境内淮盐、宁淮等五条高速公路在境内交汇，距上海、北京分别只有交汇，距上海、北京分别只有33个个多小时和多小时和88个小时车程，确立了淮个小时车程，确立了淮安在苏北乃至江苏省的交通枢纽地安在苏北乃至江苏省的交通枢纽地位。位。铁路交通：铁路交通：新长铁路纵贯全境，新长铁路纵贯全境，高速公路网铁路交通网直达青岛、哈尔滨、成都等超大型直达青岛、哈尔滨、成都等超大型城市，连接腹地和沿海。飞城市，连接腹地和沿海。机航线水运航空交通：水运航空交通：京杭大运河等多条京杭大运河等多条淮安网流域性航道汇聚淮安，水路通达上流域性航道汇聚淮安，水路通达上海港、南京港、镇江港和连云港等海港、南京港、镇江港和连云港等重要货物集散港口。随着淮安民航重要货物集散港口。随着淮安民航机场的建设，更将使淮安拥有飞速机场的建设，更将使淮安拥有飞速南京发展的广阔空间。发展的广阔空间。上海交通便利，能迅速到达各大城市。3、城市规划城市性城市性质质：：国国家历史文化名家历史文化名城，江苏省重要的城，江苏省重要的交通枢纽，苏北腹地能交通枢纽，苏北腹地能够辐射够辐射20002000万人万人口的口的中心城市。中心城市。城市城市规模规模：：中中期期（（20102010年年））100100万人万人，，远期远期开发区（（20202020年年））120120万人万人。。主城区淮安城市的特淮安城市的特点点：：“一个高速圈、两大“一个高速圈、两大组团组团、、三条三条轴轴线、线、四四水水穿穿城”。城”。一个高速圈：一个高速圈：由环绕由环绕淮安城的京沪、宁连及徐淮淮安城的京沪、宁连及徐淮老城区盐高速公路盐高速公路组组成的一个高速公路圈。成的一个高速公路圈。两大两大组团组团：中心城区：中心城区包括主包括主城区城区组团组团和和古古城城组团组团两个两个组团组团，两，两组团以组团以生生态绿态绿地地相相连。连。三条三条轴轴线：线：工工业产业业产业轴轴、、文化文化商商务轴务轴、生、生活休闲活休闲轴轴。。四四水水穿穿城：城：指指贯贯穿穿城市的盐河、城市的盐河、古黄古黄河、里运河河、里运河、大运河。、大运河。一个高速圈、两大组团、三条轴线、四水穿城。4、城市发展方向对区域房地产的影响城市发展方城市发展方向向：：城市城市基本基本方方向向确确定定了了以以中心区中心区为核为核心，心，以主以主城区城区为主体为主体，，以绿色以绿色空间空间相隔相隔离，离，以快以快速交通速交通相相连接的连接的组团式组团式城市城市结结构。构。受到受到城市城市周边各种周边各种发展发展阻力与引力影响阻力与引力影响，淮安市将，淮安市将形形成成主主要要向向东、东、向向南方南方向向发展发展，，主主城区和楚州区城区和楚州区逐渐融为逐渐融为一一体体的城市发展的城市发展格局格局。。主主城区城区近期主近期主要要向向东发展东发展，，以以水渡口广场水渡口广场为为重重点点，，城区东城区东扩扩、中心东、中心东移移，建成高，建成高标准标准、高、高起点起点的淮安新的的淮安新的行政行政、、信息信息、金、金融融、商、商贸贸、、文化文化、、休闲娱休闲娱乐乐中心。中心。重重点点建设水渡口中心区、建设水渡口中心区、钵池山钵池山公公园园及及周边周边地区、江苏淮安经济地区、江苏淮安经济开开发区及发区及相应相应的生的生活居住活居住区区；；中中远期主远期主要要向向南发展。南发展。对对区域区域房房地产的地产的影响影响：：清河区、清浦区、淮阴区清河区、清浦区、淮阴区为为淮安淮安未来未来的的行政行政商商务务中心，中心，这意味这意味着着此此三个区域的三个区域的人人口口密度会密度会有有所所上上升升，在建，在建筑形态筑形态方面小高方面小高层层、高、高层层将成将成为为一一种趋势种趋势，品，品质质大大盘盘的的数量会数量会有有所增加所增加，，同同时时竞争也竞争也将更将更为为激烈激烈。。而而经济经济开开发区、楚州区的发区、楚州区的房房地产市场地产市场存存在一在一定定的上的上升升空间，空间，未来未来发展发展存存在在巨巨大大潜力潜力，，总体来总体来说说城市的发展方城市的发展方向向决决定定了淮安了淮安房房地产市场将地产市场将向向多多元化元化发展。发展。高高校园校园区，东部新区和区，东部新区和未来未来新市新市府府大大楼楼的发展的发展规划规划将将进进一一步提升本步提升本案的区域案的区域价值价值，，主导主导发展方发展方向为适宜居住向为适宜居住的成的成熟熟生生活活圈，区域圈，区域住宅住宅物业物业后续后续发展发展潜力较潜力较大，大，为为项目项目以后良好以后良好的的销售形销售形成成强强有有力力的的支持支持。。城区三大区域将成成熟生活圈，开发区及楚州区异军突起。二二、、宏观宏观经济研经济研究究1、淮安近年来GDP情况及增长比较2、四大城市2009年GDP比较1121.751121.75亿元亿元2090.162090.16亿元亿元12002522.4825002090.1610002019.119.68191717.5480015.892000156001121.7512.141121.75915.83101500765.23400651.06826.85561.81500.972005100000500200420052006200720082009GDP500.97561.81651.06765.23915.831121.750增幅19.112.1415.8917.5419.6822.48宿迁市淮安市盐城市徐州市GDP826.851121.7519172090.16GDP增幅数据来源：淮安统计局如图显示：四年来淮安GDP平均每年增速超过15%，09年达22.48%，同周边城市相比淮安经济发展水平还相对落后，经济发展空间较大。宏观宏观经济经济增增长长小于小于44%%44--55%%55--88%%大于大于88%%1010--1515%%房房地产发展状况地产发展状况萎缩萎缩停滞甚停滞甚至至倒退倒退稳定稳定发展发展高速发展高速发展飞速发展飞速发展淮安经济虽进入飞速发展阶段，但经济发展相对落后发展空间较大。3、淮安近年来人均GDP情况及增长率比较4、四大城市2009年人均GDP比较2330023300元元2751427514元元25000252751422.6321.79300002555320000202330018.42500016.615.81500015200002330011.31298410000190001015000156001068313155100005000959755000002004200520062007200820090人均GDP95971068313155156001900023300宿迁市淮安市盐城市徐州市增长率18.411.315.816.621.7922.63人均GDP12984233002555327514数据来源：淮安统计局如图显示：四年来淮安人均GDP增长率均超15%，09年人均GDP为23300元,根据国际通用衡量标准计算，淮安目前处于房地产快速发展阶段。发展发展期期启动期启动期快快速发展速发展期期平平稳稳发展发展阶段阶段减缓减缓发展发展阶段阶段人均人均GDPGDP（（美元美元））800800--1000100010001000--4000400040004000--8000800080008000以以上上需求需求特征特征生生存需求存需求生生存存、、改善需求兼改善需求兼有有改善需求为主改善需求为主改善需求为主改善需求为主快快速发展，速发展，以数量为主以数量为主，，数数平平稳稳发展发展以质量为主数以质量为主数发展特征发展特征超速发展，超速发展，单纯数量单纯数量型型缓慢缓慢发展发展综综合发展型合发展型量量和和质量并质量并重重量量和和质量并质量并重重人均GDP稳定快速增长，处于房地产快速发展阶段。5、淮安近年来城镇人均可支配收入6、四大城市2009年城镇人均可支配收入比较1564615646元元1876918769元元1800018187691600016.4162000