裕顺新天地项目产品建议方案昆明房地产经纪有限公司2010年3月Part1项项目定位目定位区域状况分析市场状况分析开发条件分析项目SWOT分析架项目市场定位架构Part2构项项目目开发开发建建议议产品定位产品建议Part1项目定位项目定位区域状况分析市场状况分析项目市场定位DiagramDiagram开发条件分析22项目SWOT分析Part1项项目定位目定位一、一、区区域域状况状况分析分析区域分析1.11.1、城市、城市现状现状?呈贡县概况中国花卉第一县”、“亚洲花都”——呈贡位于高原明珠——滇池东岸，昆明东南部。东经102°45ˊ－103°00ˊ北纬航空24°42ˊ－25°00ˊ新城?行政规划主城全县辖四乡三镇36个社区居委会、29个村委会，155个自然村，国土面积4616241平方公里，耕地面积公顷，呈贡总人口15.81万人。安宁?城市规划建设根据昆明市规划，一湖四片+两大片区是未晋宁海口来大昆明的格局（如图所示），呈贡县位列其中。区域分析?呈贡的对外交通距昆明市区仅12公里，是昆明市的近郊县。境内道路纵横交错：昆河、南昆铁路，昆洛、昆河两条国道，安石、昆玉两条高等级公路等穿境而过，自古以来就是滇南、滇东南通往昆明的必经之地，有省府“东南大门之称”。区域分析1.21.2、、项项目所在目所在区区域在城市中地位分析域在城市中地位分析项目地块位于昆明市呈贡老城兴呈路旁，距离昆明市呈贡老城中心约1公里。总体看地块位于彩云北路与老城交接处，西临斗南片区，南接呈贡老城。区域分析1.21.2、、项项目所在目所在区区域在城市中地位分析域在城市中地位分析新螺蛳三台山公园本案位于新城斗南片区，又是湾商圈传统城区与新城区的交界处，距离新螺丝湾商圈仅2公里，在未来的本案大昆明格局中将受到新螺蛳湾商圈的辐射，商业潜力很大。项目临近三台山公园，可实现商业价值与城市人文景观良好嫁接。区域分析1.2、项目所在区域在城市中地位分析1.2、项目所在区域在城市中地位分析以昆玉高速为界，把呈贡分为呈贡新城和传统城区，可看出在以后未本案来的发展中，传统城区将与新城区相辅相成，共同发展。?传统城区昆玉高速西侧，以晨光路新城区、古银路发展起来的传统传统城区的商业与居住中心。?新城区位于昆玉高速东侧，依托未来的行政商务区、大学区、等新昆明的总体规划，在未来将成为昆明的新中心。区域分析?新兴商业区依托以建材为主（兴良建材城、顺达建材城、华怡酒店）建立起来的新兴商贸区。?传统商业区以龙城购物中心、呈贡县百货大楼、信合购物广场、世纪华联购物广场为主的传统商业区。本项目地处传统商业区域内，但随着城市商业的迅猛发展，传统商业与新兴商业日益交汇，最终将融合，本项目商业价值将得到最大释放。区域分析1.31.3、、区区域分析小域分析小结结?呈贡县经济稳步增长，城市化进程不断加快近年来呈贡经济保持稳定增长，随然城市发展偏重于呈贡新城，但老城依旧是目前的商业和文化中心，仍在不断扩大，为本项目带来很好的发展契机。?城市两大核心商业区辐射周边城区的两大核心商圈，带动了区域内商业市场的繁荣兴旺。?本项目地处商业新兴地带，发展潜力巨大位于昆洛板块与呈贡老城之间，发展前景优越。?未来昆明规划中呈贡老城的定位模糊在未来一湖四片+两大片区的大昆明格局中，呈贡新城发展方向清晰，但老城在未来大昆明的发展格局中所处位置不够明确。Part1项项目定位目定位二、市二、市场状况场状况分析分析市场状况分析2.1、呈贡县城区商圈分析?龙城商圈2.1、呈贡县城区商圈分析地处传统市中心区域主要区域范围：以呈贡百货大楼龙城购物中心、信合购物广场为轴心，辐射周边地区?世纪华联商圈地处传统市中心区域主要区域范围：以世纪华联购物广场为轴心，辐射周边地区?顺达建材城商圈地处新兴商业中心区域主要区域范围：以顺达、兴良建材城和华怡酒店为轴心，辐射周边地区?3条特色商业街区主要分布于3大商圈周边，与商圈内商业设施形成互补3大商圈与项目区域联系紧密，受可用土地限制较大，向外扩展成为必然。市场状况分析龙城商圈以龙城购物中心、信合购物广场、手机大世界、呈贡百货大楼为主，聚集众多商业、餐饮服务、娱乐金融设施，形成繁华的商务服务中心。市场状况分析?龙城商圈商业形态百货商场—龙城购物中心、信合购物广场、呈贡百货大楼超市量贩—竞诚超市、龙城针织超市专业市场—佳信电器、手机大世界休闲娱乐—龙城娱乐城、龙城KTV龙城商圈业态比例占据呈贡县大型商业物业市场大部分份额，是目前最主要的商业物业聚集地。市场状况分析世纪华联商圈民誉购物广场以世纪华联购物广场为中心，1平方公里范围内、民誉购物广场、呈贡文化大厦、呈贡影城、云南大药房、天苑宾馆等大型网点为主，以及集市街两侧中小网点的服务设施为辅，形成大兴综合购物中心、文化娱乐中心和服务中心。市场状况分析?世纪华联商圈商业形态百货商场—世纪华联公务广场、誉林百货超市量贩—家家用一元超市、信诚烟酒专业市场—百薪通信、平价日化休闲娱乐—新时代KTV量贩、呈贡影城世纪华联业态比例大型专业市场发展成熟，年轻百货商场开始崛起，世纪华联商圈消费力旺盛。市场状况分析顺达建材城商圈顺达建材城华怡商务酒店以顺达建材城为中心形成的以五金、建材、卫浴市场为主，及顺达建材城、兴良建材城、华怡商务周边的餐饮、娱乐服务设施为辅，形成毗邻呈贡老城的的新兴商圈。市场状况分析?顺达建材城商圈商业形态建材市场—兴良建材城、顺达建材城餐饮—满庭芳酒楼、喜客隆昆明家菜休闲娱乐—华怡商务酒店顺达建材城顺达建材城商圈业态比例9%2%顺达建材产业商圈，新兴的大型专业市场发展迅猛。89%建材市场餐饮娱乐休闲市场状况分析特色商业街区?晨光路长约500米，宽约25米主要业态为餐饮、美容美发、休闲娱乐娱乐租金价格在30~110㎡/月不等，面积区间在10~90㎡不等该街主要是餐饮一条街，由于近年来中、小新餐饮酒楼不断集中，用餐车辆的不断增多，造成街道的拥挤和环境的杂乱。?集市街长约300米，宽约20米主要业态为床上用品、小五金、不锈钢门窗、管材门窗租金价格在100~140㎡/月不等，面积区间在15~30㎡不等该街初期定位为“商业步行街”，是3条通往世纪华联购物广场的必经之路之一，早晚流动人口比较多。?兴呈路长约5公里，宽约60米主要业态五金、餐饮、超市、酒店租金价格在20~160㎡/月不等，面积区间在10~200㎡不等兴呈路与彩云北路北段相连，为城市主干道，业态分布松散，商业氛围随着距离老城中心渐远逐渐转淡，广场附近为商业价值最高点。市场状况分析呈贡县商圈分析小结?3大商圈已具备一定规模龙城购物中心、世纪华联购物广场、顺达建材，3大商业中心在商业规模、数量及相应配套都发展较为成熟，并形成区域辐射，带动周边商业街区的发展。?商圈功能设置有待完善商圈内总体来说餐饮有余，购物休闲娱乐不足，业态结构比例不平衡；商业价值还未得到开发，市场潜力巨大。?商业发展尚未成熟呈贡的商业缺乏有效地管理，且有功能定位及后期经营上存在偏差，大多发展不太理想。故准确定位、找准目标消费市场，是本项目在前期规划设计上应更多考虑的问题市场状况分析2.22.2、呈、呈贡县贡县商商业业物物业业供求分析供求分析?呈贡县可售型商业物业市场供应总量较小呈贡商业物业总体供应量较小，目前仍以二手交易为主，商业地产市场发展缓慢。?购买客户的投资需求有待挖掘商业物业的主要购买客户多为自己经营，起投资功能还未被开发；客户投资意识尚未形成有待引导。?截止到目前呈贡老城尚未出现大型商场分割销售早期的大型商场多为国营单位或开发商持有，只租不售；但目前随着时代的进步，呈贡的商业物业市场开始走向更高阶段。市场状况分析2.32.3、呈、呈贡县贡县商商业业物物业业分布情分布情况况市场状况分析2.2.44、呈、呈贡贡商商业业物物业产业产品分析品分析建筑形态结构楼层开间面积外立面商业街框架结构1-2层2-5米30-250少数有统一立面风格社区商铺框架结构1层3-6米30-70与住宅相统一市场状况分析2.2.55、呈、呈贡贡商商业业物物业业价格分析价格分析商业形态名称楼层面积销售价格（元/㎡）商业街集市街1-2层4000-8000社区商业税务局大楼底层及职工住宅楼底层1层5000-7000晨光街1-2层4000-7000米?目前呈贡老城可供销售的商业物业并不多，商铺的放量主要还集中于二手市场，且多为位置较差或业主无法继续经营而抛售出来的街铺，因此价格比较低廉。市场状况分析2.2.55、呈、呈贡贡主要商主要商业业租金比租金比较较商业形态名称位置月租金价格（元/㎡）商场龙城购物中心兴呈路广场对面140-200商场呈贡百货大楼呈贡百货大楼100-130商场信合购物广场兴呈路信合大厦旁120-180商业街集市街集市街100-160商业街晨光街晨光街80-180社区商业税务局大楼底层税务局100-130社区商业呈贡影城底层商业呈贡影城40-90?商场：中高档商场黄金位置租金基本在120-200/㎡之间，其中老牌龙城购物中心租金最高，商场采取纯租金方式的百货商场，显示出商场仍处于发展阶段.?商业街：集市街及晨光街租金最高，基本都达到了100元/㎡/月，其中晨光街中型餐饮租金较高。?社区商业：社区商业没有统一的的管理，租金价格一般在40-90元/㎡/月，相比前两种商业物业形态价格较低。市场状况分析市场分析小结?销售市场?从商业物业的销售市场来看，目前的定价基本在住宅价格的2-3倍之间，处于一个合理的比例。?市场尚未形成投资客户群，买家多以自营为主，故市场较为平静、价格波动不大。?租赁市场?租赁价格充分反映了经营状况，经营种类及经营方式决定了物业的商业价值，如龙城购物中心以其有效的管理和