绝对保密万州商业项目市场调查及定位建议报告2010年5月重庆此报告仅供客户内部使用，未经中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。报告提纲part1综述part2万州宏观环境分析part3商业市场分析及机会分析part4项目属性解读及发展机会分析part5典型案例分析及问卷调查part6项目商铺定位及物业发展建议2Part1综述Part1.1市场综述Part1.2项目概况Part1.3报告思路3PART1.1市场综述总总体体经济环经济环境向好，但由于境向好，但由于经济经济基基础础薄弱薄弱，万州欲成，万州欲成为为重重庆庆第二大城市和渝第二大城市和渝东东城市产业特征北地北地区区及三及三峡库区峡库区的的经济经济中心，中心，还还需要需要较长时间较长时间。。对对本本项项目目长长期利好影期利好影响响大，大，但不能促但不能促进项进项目短期目短期销销售。售。近七年房地近七年房地产产投投资资占固定占固定资产资产投投资总额资总额的的1010％，％，20092009年商品房的建面年商品房的建面销销售均售均房地产市场特征价价为为29932993元元//平方米，房地平方米，房地产产投投资资和交易市和交易市场场不活不活跃跃，，20092009年年销销售金售金额仅为额仅为38.638.6亿亿元，元，非商品住宅（包括商非商品住宅（包括商业业、、写写字字楼楼、工、工业业）的市）的市场场容量容量仅为仅为88万平方万平方米，米，项项目目销销售售压压力力较较大。大。万州商万州商业业主要分布在高主要分布在高笋笋塘核心商圈、五塘核心商圈、五桥桥和天城副商圈。其中高和天城副商圈。其中高笋笋塘包含三塘包含三商业区域市场特个个主力商主力商场场，商，商业总业总面面积积6.66.6平方米，年平方米，年营业额营业额在在1010亿亿元以上；元以上；商圈商圈内内白岩路白岩路征和太白路目前主力租金水平和太白路目前主力租金水平为为200200元元//月月//㎡左右，商㎡左右，商铺铺主力面主力面积为积为20-6020-60平平米米//个个。目前。目前区区域域内内缺少一站式的大型缺少一站式的大型购购物中心，且休物中心，且休闲娱乐类经营档闲娱乐类经营档次低，次低，亟待商亟待商业业升升级级。。目前万州无商目前万州无商业业商商务复务复合合项项目。目。随随着近年着近年来来万州社万州社会会消消费费品零售品零售总额总额大幅增大幅增长长商业商务复合项，传统商圈内原有商业物业已经不能远远满足消费者和投资者的需求，商圈的目市场特征，传统商圈内原有商业物业已经不能远远满足消费者和投资者的需求，商圈的升升级扩级扩容已容已势势不可不可挡挡。。4PART1.2项目概况项目规划为一站式商务、商业购物中心，包括14万平方米的大型购物中心、3.3万平方米酒店和4万平方米的临街商铺，其万达商业模式的导入将形成万州的新型商业中心，改变万州现有商业格局，颠覆消费者的消费习惯。万州大会堂酒店商铺购物中心5Part2宏观环境分析Part2.1城市概况Part2.2宏观经济现状Part2.3城市定位及发展目标Part2.4城市规划分析Part2.4小结6PART2.1万州概况重庆将万州规划为“一圈两翼”发展战略中“东北翼”的中心城市，重庆城市区位第二大城市和渝东北地区及三峡库区的经济中心。?万州区地处四川盆地东缘，重庆市东北边缘，东西广97.25千米，南北袤67.25千米。总面积万州3457平方千米。东与云阳，南与石柱和湖北利川，西与忠县和梁平，北与开江和开县接壤。因“万川毕汇、万商云集”而得名，是长江十大港口之一，也是长江上游的第二大港。东北翼?万州区目前辖52个乡镇街道（其中12个乡、29个镇、11个街道办事处），2009年末全区户籍人万州口为172.8万人，常驻人口154.2万人，中心城区里7公人口69.5万人，是重庆主城以外最大的中心城市32；一小时经济圈东南翼7PART2.2宏观经济现状万州虽然经济总量位列重庆区县第4位，但由于人口数量大，人GDP分析均GDP仅排列重庆13位，经济发展水平较低。GDP增长总量增速人均折算美区县区县排名(亿元)(%)排名排名GDP(元)元九龙坡500.0312.1%113双桥6733099011渝中468.3615.6%28渝中6619097342渝北459.4015.3%39大渡口5586882163万州386.4525.7%41九龙坡5142775634涪陵355.0418.1%52渝北5027273935沙坪坝347.6912.2%612江北4874771696江北325.3517.2%74南岸4397264677南岸300.1515.3%810沙坪坝3934657868江津249.2916.5%96涪陵3502151509永川244.0817.6%103巴南28246414510巴南243.3315.1%1111北碚27742408011合川228.7516.3%127永川26309386912北碚192.3617.0%135万州25453374313数据来源：重庆市及万州区统计信息网8PART2.2宏观经济现状万州固定资产投资近七年来保持年均26%的高速增长，其中2009固定资产投资年增速排名全市第一，但也反映出万州之前起点低，基础薄的事实。数据来源：重庆及万州区统计信息网受三峡库区移民的政策带动，万州固定资万州2009年固定资产投资为272.4亿产投资一直保持高速增长，尤其进入2007元，与重庆主城八区对比排名第三位年后，年平均增长率保持在30%以上。，增速排名第一；9PART2.2宏观经济现状社零总额分析近七年来万州社会消费品零售总额年均增长18.4%，并在2009年首次突破100亿大关，但与主城各区相比仍然存在明显差距。数据来源：重庆及万州区统计信息网万州作为渝东北的中心城市，商贸流通业2009年万州区社会消费品零售总额与同年度一直十分发达，近七年来社零总额一直保主城各区相比仍有较大差距，其中排名第一位持年均18.4%的快速增长，2009年首次的渝中区是万州社零总额的近三倍。突破100亿大关，增速达到22.1%。10PART2.2宏观经济现状万州人均可支配收入虽然连续七年保持年均13.2%的增长，但增速人均收入分析已经连续三年下降，并且2009年与主城各区相比仍然有人均2000元/年以上的差距。数据来源：重庆及万州区统计信息网万州人均可支配收入连续七年保持年均13.2%的2009年万州居民人均可支配收入与主城各增长。2009年万州城镇居民人均可支配收入为区相比增速排名第一，但收入水平与主城各14918元，达到历史新高，但增速已经连续三年区相比仍然平均相差2000元/年以上。下降。11PART2.2宏观经济现状近七年来万州居民储蓄存款余额保持年均15.3%的增长速度，但居民储蓄存款2009年的存款总额和增长速率明显低于主城区。数据来源：重庆及万州区统计信息网万州居民储蓄存款余额近七年来保持年均2009年万州居民存款余额与主城各区相15.3%的增长速度，其中2009年储蓄存款为比排名第五，增幅排名第七位。无论是存246.42亿元，比上年增长18.2%。款总额还是增速，相比主城各区均有明显差距。12PART2.2宏观经济现状第二产业是提升万州GDP发展的主导产业，主要集中在盐气化工、产业结构分析机械电子、食品药品、纺织服装五大类。2009年万州第二产业分布情况57%近七年万州第三产业平均增速增长率为27.32%，但在三产中的比重增幅不大，说明万州第二产业在经济中的主导地位比较稳定。数据来源：万州统计信息网13PART2.2宏观经济现状工业园区代表企业天子工业园区长安跨越专用车星弘电器发达微电机贞泰鸿鞋业帅得龙服饰三峡技术纺织特星工贸科华水泥万兴烟叶银园力讯物流雷士照明盐气工业园万植巨丰生态肥业三阳化工五桥工业园区宜化化工五桥联合坝兰花太阳能惠泰水轮机华歌生物化学重庆啤酒华伦精细化工索特盐化股份科华水泥大全新能源东松三雄电器吉必盛科技实业三阳化工大全新能源华歌生物化学数据来源：万州工业园区网14PART2.2宏观经济现状万州盐气化工园区是重庆规划的三大化工基地之一，也是万州典型企业分析当前主要的产业园，目前典型企业的年产值都在5亿元以上，经营状况较好。企业名称主打产品企业占地员工人数经营状况万植巨丰低浓度复合预计2015年年产将达100万吨，预300亩约400人生态肥业肥计产值22亿元/年长安跨越越野车400亩500人年产汽车5万辆，年产值10亿越野车一期总投资8000万元。预计项目总三阳化工化工产品280亩238人投资12亿2009年实现工业总产值50亿元，同盐、合成氨比增长67%，销售收入40亿元，同宜化化工、纯碱、氯200亩近1000人比增长60%，工业增加值18亿元，化铵等实现利税1亿元。一期工程年产500吨单晶硅及切片项盐气化工园区兰花太阳单晶硅及切150亩近1000人目于2010年4月20日竣工投产，可能片实现年销售收入6亿元年销售额10亿元。大全能源多晶硅1000亩400人数据来源：万州工业园区网15PART2.2宏观经济现状城市人口万州城市化进程的人口主要以巫山、奉节、云阳等库区移民为主，与主状况分析城的产业导入人口相比质素较低，对万州的整体消费支撑不足。主城人口平主城人口平稳稳增增长长按照重市年月日通的《于加快按照重庆庆市20102010年33月1313日通过过的《关关于加快把万州建成重第二大城市的定》，到把万州建成重庆庆第二大城市的决决定》，预计预计到年，万州城人口到万人。20122012年，万州城镇镇人口达达到8585万人。