StrategyAd.Planning中央广场整合营销报告集韵房产营销机构2009年6月9日写在前面集韵能带给您什么？我们做过什么？虞山国际花园风向标这这些项目共名都水景豪宅些有的特点是都：紫丁香花园是准确的市场定位江南清漪园这和优秀的销售业些绩金水湾花园项目快速的销售去化兴鸿一品所能力在枫情水岸区都市豪苑域具有良好的口碑的……我们的目标是：资金的安全回收项目的更高价值良好的商家形象我们的终极目标是：创造项目价值的最大化本项目要达到的目标：夺得项目价值的塔顶价值价值价值价值价值报告目录?项目现状研究?港区商业环境研究?项目营销策略?项目推广实战中央广场印象-港区商业巨无霸港区商业向我看齐，以我为标杆规模庞大，经营状况良莠不齐海上巨无霸--航空母舰商业氛围随时间推移有所加强，但是非核心商圈商业和非底层商业经营情况一直难有改善高端产品，远离普通人视线礼宾车巨无霸--劳斯莱斯超长版贸港区商业向我看齐，以我为标杆?一级商业地段----紧邻长江路，靠君秀路、通贸街传统商业街?超大规模—90000平米商业综合体?经营品类齐全—肯德基、名都百货、百信超市、家用电器卖场、各种服装专卖、餐饮、酒店、休闲娱乐应有尽有?固定人流车流、整体商业氛围浓厚—见下图周边人口分析新成立的金港镇总面积125.9平方公里，人口16.5万，辖18个居委会，55个村委会，金港中央广场也是金港镇唯一的商业中心，对周边人群的吸引力巨大。人车流量分析每个城市商圈的发展与消费人流、车流的多寡密切相关，地段第一性在商业地产中更是得到最充分的体现。为此我们对中央广场北门沿长江路做了人、车流量的统计。地点日期时间人流量车流量6月313：45—长江路日9522614：00星期三6月410：45—长江路日12823811：00星期四6月516：30-长江路日12223316：45星期五6月610：30-长江路日18024510：45星期六6月6从数据可以看出，长江路段的人，平17：00-均15分钟人流量长江路日209240147人，车流量达到23617辆。按：15一天8小时进行计算，人星期六流量达4707，车流量达到7552辆。规模庞大，经营状况良莠不齐I美烟饰银医餐休影保服日其T容酒品行药饮闲楼险装用它业态以服装业通美娱培品为主，美容美信发乐训发和休闲娱乐也占主导地位4161411415323143，中央广场商业分布集中在北半部这一块中央广场，南半部商铺其它基本都为空置服装日用品保险休闲娱乐影楼培训餐饮医药银行饰品烟酒美容美发IT通信0246810121416182022242628303234?A、B、E区仅剩少量商铺未售，C区底层余铺较多，其余主要剩余商铺集中在D区，其中三、四楼基本闲置。?07年9月对中央广场进行过一次市场调查，现在的情况比当时稍微好一点，但是东部、南部商铺的出租及经营，二楼以上商铺的经营情况仍然未见大的好转。?除了几大主力店、底楼的品牌服饰以及部分休闲娱乐经营情况较好以外，其余二楼服饰、核心商圈以外的次级商圈经营状况都不太好。高端产品，远离普通人视线?中央广场上市之初掀起了港区购买商铺的高潮，一铺难求。?可售房源日益减少以及中央广场开业以外存在的现实问题，使得南部和东部商铺在销售上存在很大的瓶颈。?宣传力度减弱，中央广场商铺逐渐退出人们的视线，被束之高阁，成为少数人知道的巨无霸海上巨无霸、陆上巨无霸唯我独尊，舍我其谁！但是如果以下意外将会如何？意外一：缺少能源！意外二：机械故障！意外三：设计偏差！意外四：性能老化！结果是。。。制约中央广场的“意外”在哪里？意外一人流不足、人流导向过于集中、指示不清意外二缺乏有吸引力的视觉吸引点，缺乏景观节点意外三南片商铺的商业价值难以提升长期以来中央广场部分商业一直处于不良意外四的经营状况，使投资者丧失信心报告目录?项目现状研究?港区商业环境研究?项目营销策略分析?项目推广实战港区商业环境现状——现状概述1.以河道为界，港区商业可分为东西两大片区，东部片区商业以长江路为核心展开，西部片区商业除沿长江路分布以外，中央广场成为商业巨无霸。2.长江路沿线主要商业业态为银行、餐饮和休闲娱乐，其余业态仅为补充。3.休闲娱乐、餐饮业和服饰业发达，前二者主要分布于长江路和蟠港路；服饰业主要分布在中央广场、君秀路和通贸街。4.商业体量大，处于饱和状态，租金差距大，居民拥有商铺投资理念。港区商业环境现状——现状概述长江路（天台南路-香山路）长江路上餐饮业、休I美超银旅银医餐休眼花服其闲娱乐业，金融业都比较T容市行店行药饮闲镜店装它多，在我们调查的路段中通美卖娱有7家左右，且以中档次信发场乐的餐饮店居多，形式上主4367573763367要有大型酒楼、咖啡店和小吃店，且每个店情况均其它良好。另外，休闲娱乐也服装达6家。其他店如通信、花店眼镜金融（银行）、网吧、服休闲娱乐餐饮装等，则也不少，因为长医药江路是金港镇的主要商街旅店银行，所以长江路两旁的商铺超市卖场美容美发基本没有空置的。IT通信0123长江路45678港区商业环境现状——现状概述通贸街通贸街位于金港I美烟饰花医餐休超旅服其T容酒品店药饮闲市店装它中央广场南门，从现状来通美娱看，通贸街是一条老的商信发乐业街，它是以底层商铺为18161326275313主，从我们调查发现，通贸街的主要业态是以服装通货街业和餐饮业为主。其它服装旅店超市休闲娱乐餐饮医药花店饰品烟酒美容美发彩票0246810121416182022242628303234港区商业环境现状——租金分析序号路段平均租金备注6.9元/平米/1长江中路双龙路至香山路天4.7元/平米/2长江东路双龙路北路至天台南路天1.8元/平米/3蟠港北路长江路以北天2元/平米/4通贸街天2.7元/平米/5君秀路我们从租金可以看出，以双龙路为天界，双龙路以东和双龙路以西租金差价较大，靠中央广场这带的租金较高，在中央广场南面的通贸街，其商铺均为底层商铺，平均租金在1.8元/平米/天，中央广场西面的君秀路因受中央广场的影响，所以君秀路（长江路至通货街）服装业占了整条街的90%，而且平均租金为2.7元/平米/天。港区商业环境现状——租金分析中央广场散铺租金东片区一层外圈2.38元/平米/天南片区一层内圈1.8元/平米/天东片区一层内圈2.73元/平米/天　　0.46元/平米/东片区二层外圈0.6元/平米/天南片区二层内圈天东片区二层内圈0.5元/平米/天　　　　　　0.55元/平米/西片区一层外圈1.65元/平米/天北片区二层外圈天西片区一层内圈2.5元/平米/天　　0.39元/平米/西片区二层外圈0.38元/平米/天北片区三层外圈天西片以核心商圈为中心点，区二层内圈0.55元往外扩散/平米/天，以　朝向中央广场为　内，背向中央广场为外，不考虑核心主力店及朝向长江路的商铺（因为租金水平难以调查）中央广场散铺租金分布特点?散租商铺中，以东片区一层内圈的租金水平最高，一层内圈中，以东、西、南为顺序，租金水平递减；?东片区租金整体高于西片区，西片区高于南片区；二层商业中，以东、北、西、南的顺序，租金水平递减；?二、三层商业租金在0.4-0.6元/天/平方米之间知己知彼，方能百战不殆面对“意外”，？如何调整报告目录?项目现状研究?港区楼市环境研究?项目营销策略分析?项目推广实战一、客流是根本购物中心空间价值最大化的体现是能够吸引充沛人流进入你的设施，并且长时间在你的设施里面滞留，在进行业态规划的时候必须和人流动线结合起来，这样做较好的避免死角商铺，使得商场得到价值最大化。意外一人流不足、人流导向过于集中、指示不清百信超市增设人行出口新道增车行通通道行车增新二、吸引注意，引导人流购物中心空间价值最大化的体现是能够吸引充沛人流进入你的设施，并且长时间在你的设施里面滞留，在进行业态规划的时候必须和人流动线结合起来，这样做较好的避免死角商铺，使得商场得到价值最大化。缺乏有吸引力的视觉吸引点，缺乏景观节意外二点精神堡垒精神堡垒图片示意休闲座椅图片示意三、重新定位，提升南片商铺商业价值南片商铺位于中央广场南端，人流很难自然流动到此处，加上不通车，识别性也不佳，所以商业价值较低，根据商铺的自身特点，以及金港镇外来人口多的特点，我们建议将D区商铺整体调整为酒店式公寓。南片商铺的商业价值难以提升意外三整体改造为酒店式公寓四、销售调整、广告宣传，重新树立投资信心长期以来中央广场部分商业一直处于不良意外四的经营状况，使投资者丧失信心报告目录?项目现状研究?港区楼市环境研究?项目营销策略?项目推广实战推广策略?产品调整为先导?切入主题宣传?以中央广场为载体，发挥商业巨无霸自身的宣传作用?与入驻中央广场商家联手宣传，事半功倍媒体途径?线上：DM、电视、张家港楼市、短信、户外广告?线下：公关活动、横幅更详细的推广计划双方就前面的建议真诚沟通后再行约定谢谢观赏上海市宿迁市发展大道70号中山水天大酒店9楼TEL：86-527-84395502FAX：86-527-84395501