裕康地产商业策划案纲要天力行（河南）房地产营销策划有限公司二零零八年三月第一阶段：市场调研阶段一、市经济环境的分析和生活结构研究?◆总人口及区域人口结构?2007开封市总人口达580万人口，市区人口达85万人，而接待旅游人数达180万人次之多，是城市人口的2倍多，市区人口的20倍。　?开封市辖5个市辖区、5个县，即鼓楼区、龙亭区、禹王台区、顺河回族区、金明区和尉氏县、杞县、通许县、兰考县、开封县。　　开封市　　　面积6444平方千米，人口490万人（2007年）。　　鼓楼区　　　面积58.68平方千米，人口16.13万人。龙亭区　　　面积91.51平方千米，人口11.6万人。　　顺河回族区　面积86.73平方千米，人口24.11万人。　　禹王台区　　面积57.05平方千米，人口14.83万人。　　金明区　　　面积252.38平方千米，人口18.2万人。◆GDP发展状况及产业结构情况?2007年的GDP是257.21?亿元，比2006年增长了12.3%开封批发零售、住宿餐饮业发展情况（单位：万元）年份200120022003200420052006名称社会消费品零售92751210202291119035134205115423731777065总额（万元）注：批发零售企业销1、2003年9208561084882983797115984211676991460738售总额（万元）及以前不含住宿业。住宿餐饮企业营1871723451195443269863405878692、限额以上业额（万元）批发零售业，指年末从限额以上批发零业人员在60售企业资产总计531891416439363966394792425618/人及以上，（万元）年销售额在500万元及以星级住宿业和限上的企业；额以上餐饮企业23664715151325116354730/限额餐饮业资产总计（万指年末从业元）人员在40人及以上，销批发零售企业生售额在200产经营状况景气109.09106.0675.05102.08105.48/万及以上的指数企业。（%）?商业流通发展现状?截至2007年底，开封市共有贸易企业1406家，其中限额以上企业166家；住宿餐饮企业320家，其中限额以上68家，有近20个大型批发零售专业市场。2005年，开封市批发零售、住宿餐饮业完成社会消费品零售总额154.2亿元，占全省的比重为4.6%，同比增长13.9%。其中，批发零售业完成127.8亿元，占全省的比重为4.5%，住宿餐饮业完成24亿元，占全省的比重为5.1%。限额以上批发零售企业资产总计42.6亿元，占全省的比重为4.2%；主营业务收入完成78亿元，占全省的比重为3.7%。2006年前三季度，开封市批发零售、住宿餐饮业实现社会消费品零售总额132.3亿元，同比增长14.7%，比上年同期提高0.9个百分点，占全省的比重为4.8%，比上年同期提高0.3个百分点。其中，批发零售业完成109.9亿元，住宿餐饮业完成20.4亿元。全市贸易业完成销售总额174.6亿元，住宿餐饮实现营业额22.8亿元。居民收支及生活消费情况：??????????????????????(?单位：元)年份名200120022003200420052006称城市居民人均可支5383.485821.376547.896957.777620.028831.23配收入（元）城市居民人均总收5404.335975.166690.567111.527863.639162.56入（元）城市居民人均消费4011.453798.414884.184812.575735.996584.58性支出（元）农村居民人均纯收217622332047238127143172入（元）农村居民人均生活128413261181135115981819费支出（元）近两年开封房地产开发情况调查?2006年全市全社会固定资产投资完成166.29亿元，比上年增长38.5%，其中城镇固定资产投资123.94亿元，增长40.7%。在城镇投资中，住宅投资11.84亿元，比上年增长46.8%。第一产业完成投资2.26亿元，增长2.5倍。第二产业完成投资57.23亿元，增长78.1%。其中，工业投资56.17亿元，增长75.9%。第三产业完成投资64.45亿元，增长16.6%。全年全市房地产开发投资10.75亿元，比上年增长45.4%。商品房屋施工面积152.82万平方米，增长20.1%，其中住宅128.78万平方米，增长30.1%；商品房屋竣工面积41.27万平方米，增长6.7%；商品房屋销售面积53.63万平方米，增长25.5%。?2007年12月初对开封市有开发项目的房地产开发公司进行统计，共有57个公司，65个项目（其中5个为代建项目）。2007年1-11月份开封市房地产开发在建项目计划总投资55.9亿元，规划总用地面积267万平方米，规划建筑面积326万平方米（其中规划住宅和商业面积分别为234万平方米和83万平方米）。?开封市房地产开发11月份完成投资1.08亿元，比10月份增加了0.28亿元，提高了35％。至11月底累计完成开发项目投资11.85亿元，其中住宅投资为8.65亿元，占累计完成项目投资的73％。?至2007年11月底，开封市房地产开发项目累计新开工建筑面积83.2万平方米，其中住宅累计新开工面积63.8万平方米，共6721套，平均每套建筑面积94.9平方米；商业累计新开工面积14.4万平方米；其他累计新开工面积为5平方米。?至2007年11月底，开封市房地产开发项目在建建筑面积184.5万平方米，其中住宅和商业分别为152万平方米和32.5万平方米，较上个月基本持平。从房屋供给结构可以看出，90平方米以下住宅占总量的约23.7%，90-110平方米住宅占总量的28.9%，110-130平方米住宅占总量的25.6%，130-150平方米住宅占总量的13.8%，150平方米以上住宅占总量的8%，近期变化不大。从以上数据可以看出，我市住宅面积供给类型中低面积户型比重稍有增加，这和政府宏观调控政策的切实落实是分不开的。?至2007年10月底，住宅累计竣工面积为29.2万平方米，2324套，竣工房屋平均每套125.6平方米；商业累计竣工面积为5.5万平方米。?2007年开封市房地产市场销售情况：截至到11月底，住宅销售面积为44.3万平方米，比上月增加2.2万平方米，增长10％；非住宅销售面积为3.8平方米，比上月增加0.6万平方米，增长18.7％。?开封市楼盘销售价格有所增长，住宅类均价约为2623元/平方米，非住宅类均价6480元/平方米。住宅价格，以市中心、西区为最高，东区、南区较低，其中金明池综合项目住宅销售均价4878元/平方米；非住宅类销售价格最高的是以鼓楼商圈及周边几个重点商业项目的价格为最高（中大商贸城、凯撒财富广场、新都汇、鼓楼商城及城外地段较好商业），同一个项目每平方米高达两万多元和几千元的的售价相差很大，但是销售情况并不尽如人意，说明开封市商业地产饱和度逐步增大，应有效加以控制。?以下是经济适用房数据：?截至07年11月底经济适用房完成投资1.9亿元，总用地面积为58.8万平方米，规划建筑面积99.2万平方米，新开工面积36.3万平方米，在建建筑面积88.6万平方米，竣工面积16.5万平方米，销售面积为17.6万平方米，销售均价为1337平方米。二、区域结构调查交通体系状况可直达本案的公交线路是11路、13路公交车，都可直达马道街商业中心。11路起点站：公交四公司终点站：水稻乡途经：第二人民医院、化建生活区、供水总公司、锦绣嘉园、汴京公园、汴京桥、学院门、鼓楼、行宫角、新街口、河大一附院、城隍庙后街、大梁门、职工医院、万宝商厦、航天大酒店、开封大学、市技工学校、金明广场、市政协、省地税培训中心、河大新校、拓美瓦厂、喜台村、连霍高速口、水稻派出所、开封市监狱、单寨。13路起点站：公交四公司终点站：龙成香榭里途经：第二人民医院、化建生活区、供水总公司、锦绣嘉园、汴京公园、汴京桥、学院门、鼓楼、北书店街、新街口、河大一附院、城隍庙后街、大梁门、职工医院、万宝商厦、航天大酒店、开封大学、市技工学校、市发改委、金康苑、金明小学、开封网通公司。）?在其附近进主要是金明广场的公交线路有16路、17路、101路公交车。道路状况、通行量本案位于大梁路与夷山大街交叉口东北角，大梁路西接郑开大道，东接西门大街，双向6车道，为开封市的主干道，车流量较大；而夷山大街以大梁路为界，以南路段路面情况一般，车流量较少，以北则只有短短的二百米路程到万胜街即止，到了路状况良好；本案北临的万胜街是一个露天的菜市场，狭窄的道路泥泞的地面，道路状况很差，基本不通机动车辆，但路对面的都市村庄近期会进行拆迁改造，整个万胜街会面貌全新，以及夷山大街和万胜街交叉口以北的道路情况也会有所改观（这些变化基本上都会在本案竣工前完成）。区域性质与功能特点本案所在的金明区是开封市政府、市委、人大、政协、国税局、审计局、法院等的所在地，中国联通、中国移动、中国网通也都分布在金明大道上，中国人民银行、农业发展银行、农业银行等各大银行的开封支行也都设在这里，同时还有开封大学、河南大学，周边的五星级中州国际饭店、菊海大酒店、东京艺术中心等也代表了这一带的区域消费性质。本案所在区域是开封市的行政中心，同在大梁路本案以西的金明广场类似郑州的绿城广场，是这一区域的人群主要集散地，也是郑开公交的必经之路。三、商业发展现状及规划◆商业发展现状及布局情况近年来，开封市消费品市场中新兴业态层出不穷，业态种类广泛，购物中心、超级市