谨呈：河南富泰房地产有限公司谨呈：河南富泰房地产有限公司开封明伦街项目市场调研及营销执行报告二零零七年四月十日同致行地产顾问出品TOUCHSTONCONSULTANT报告纲要第一部分市场调研报告第二部分营销执行报告报告纲要第一部分市场调研报告第二部分营销执行报告市场调研报告√城市印象√开封市房地产市场分析√周边楼盘市场分析√项目情况分析√项目定位研究√项目配套建议√项目物业建议城市印象?城市基本现状兰考县开封市区开封县杞县通许县开封市位于黄河中下游冲积平原东部，东经113°52′至尉氏县115°16′，北纬34°12′至35°01′。全市地形低平坦荡。西距省会郑州70公里，北依黄河，南接黄淮平原，东连华东诸省。开封市辖五县五区，总面积6444平方公里，总人口是468万，其中，市城区人口78万。城市印象开?城市属性封?　悠久历史的文化名城。七文?全面开放的旅游城市。朝化古?人文与自然景观交相辉映的城市。底都?资源禀赋优越、投资领域广阔的城市。蕴，?文化底蕴丰厚、科教基础较好的城市。浓厚城市印象?城市产业结构2005年前三季度产业结构开封市06年前三季度产业结构图30%31%28%32%第一产业第一产业第二产业第二产业第三产业第三产业39%40%如图2006年前三季度全市生产总值（GDP）为346.14亿元，其中，第一产业110.62亿元；第二产业136.9亿元；第三产业98.63亿元。整个产业结构仍然以第二产业为主。城市印象?居民收入水平8000可支配收入（元）6000660065152005年1-8月6400400062002006年1-8月6000200058005626可支配收入56000市城市居民人5400工薪收入转移性收入均可支配收入520050002005年1-8月4960.42658.11711.5200520062006年1-8月576935381780城市居民人均消费性支出水平也不断提高。对住房等高价值商品的购买能力增强。城市印象?人口情况2005年开封市区人口分布情况人口（万人）人口（万人）郊区22兰考县74南关区12开封县72顺河回族区20尉氏县84龙亭区11通许县58鼓楼区13杞县1020510152025020406080100120城市总人口468万，其中城市人口78万，占总人口的16.6％，可见城市人口不足，开封房地产开发过程中需要大力挖掘城市周边居民的购买需求。城市印象?交通运输　开封交通便利，陇海铁路从市内穿过，京广、京九铁路左右为邻，106国道、310国道交汇，开洛、开商高速公路横穿河南，开封距郑州国际机场50多公里。开封优越的地理位置使其成为北上南下、西进东出的枢纽城市，同时又是沿亚欧大陆桥东西双向开放、外引内联的对外开放中心城市。城市印象?郑汴一体化进程加快　　从地图上看，开封紧邻郑州，两市之间的交通运输便捷。加之两市在城市定位上存在明显的互补性，这就使郑汴两市具有了率先推进一体化发展的良好基础。　　城市印象?郑汴一体化郑汴一体化功能对接城区对接空间对接产业对接服务对接生态对接城市印象?郑汴一体化?功能对接　　突出开封历史名城的特色，推进功能对接，实现与郑州的功能互补。?城区对接加快郑汴快速通道的建设，城市轻轨的规划建设，完善市政管道，推进两市城区对接。?空间对接促进郑州、开封相向发展，加快中牟组团和杏花营组团建设，进一步密切空间联系。?产业对接两地要统筹产业布局，吸引零部件加工以及相关产业进入园区，逐步形成郑汴紧密相连的产业带。?服务对接郑汴两市准备在郑州、开封两市率先推行教育、科技、文化、旅游资源共享和金融、电信同城化，推进服务对接。?生态对接加强两市间生态共建，建设森林、绿色生态调节区，发展都市型农业和观光农业，实现绿化和观光的充分结合。城市印象?郑汴一体化开封成为郑州的后花园?郑州城市功能的优势在于商贸、信息交流和交通?开封城市的优势功能在于旅游休闲和居住开封的建设重点放在旅游休闲基础设施、城市绿化美化，以及房地产开发上，从而为开封的房地产带来巨大的升值空间。城市印象总结：?开封市位于黄河中下游冲积平原东部，具有悠久的历史文化底蕴，旅游资源丰富。?整个产业结构仍然以第二产业为主，城市居民人均消费性支出水平也不断提高。对购置住房等大件物品的能力也将日趋扩大。?郑汴一体化后为开封房地产业带来的极大的升值空间。市场调研报告√城市印象√开封市房地产市场分析√周边楼盘市场分析√项目情况分析√项目定位研究√项目配套建议√项目物业建议√开封市房地产市场分析2005年及2006年开封房地产分析房地产投资总额10.51010销售面积（万㎡）57.9862.59.5132.61147.62005年9总投资额(亿元)在建面积（万㎡）8.5982006年8.5新开工面积（万㎡）44.9150.887.50%50%100%2006年2005年如图所示：06年开封市房地产开发共完成投资10亿元，比05年提高了16.3%；新开工面积50.8万平方米，较05年提高了13.1%；在建面积147.6万平方米，比05年上升了11.3%；销售面积（含预售）62.5万平方米，比05年提高了7.8%。可见开封房地产业正在逐渐复苏。√开封市房地产市场分析商品房销售价格156015441540152015001486价格（元）1480146014402005年商品房均价2006年商品房均价2006年商品房销售均价比2005年有小幅上涨，原因分析如下：?房地产总体需求旺盛，投资性购房倾向增强。?政府推行土地公开招拍挂制度，一定程度上提高了建设用地的价格。?近年来建筑原材料价格上涨。?居民收入水平的提高，需求档次的提升拉动房价的上升。?开发商的税费有较大幅度的上涨，增加了开发的资金成本。?郑汴一体化后对房地产价格的拉动作用明显。√开封市房地产市场分析各区域销售均价老城区：均价1700-2500/平方米西区：均价1650-东区：均价1400-3150元/平方米老城区1900元/平方米西区东区南区南区：均价1400-1800元/平方米√开封市房地产市场分析各区楼盘占有率情况15%老城区东区南区13%46%西区26%通过对以上图表的分析：开封在售楼盘39个西区18个老城区仅有6个，而老城区人口占开封市总人口的55％以上，可见老城区居民对房屋的需求有巨大潜力。√开封市房地产市场分析?不同面积住宅商品房的户型分布面积区间户型结构销售情况50㎡以下一室不构成市场消费户型的主力80-90㎡二室销售状况良好，市场需求主力户型110-130㎡三室销售状况良好，市场需求主力户型140-160㎡四室略有积压160㎡以上复式户型过大，总价过高，超过普通市民的承受能力原因分析由于开封市总体经济水平不高，家庭结构简单（三、四口家庭为主），购房以自用为主，既追求一步到位，又比较注重面积的实用和总价的控制。√开封市房地产市场分析开封2007年经济适用房投放情况经省发改委、省建设厅、省国土资源厅批准，开封市今年将新开工建设经济适用住房项目8个，年内新开工面积33.5万平方米，投资30350万元。开封经济适用房的大量推出对当地商品房市场会带来一定影响，但这个影响市双向的，一方面会抑制商品房的投放量，然而另给方面却对旧城改造项目的原有居民的安居找到了一个很好的途径。√开封市房地产市场分析总结：?2006年起开封楼市开始逐渐复苏。?随着房地产市场的不断成熟，商品房价格也将稳步提高。?开封在售楼盘39个西区18个老城区仅有6个，而老城区人口占开封市总人口的55％以上，可见老城区居民对房屋的需求潜力巨大的。?开封经济适用房的大量推出对当地商品房市场会带来一定影响。市场调研报告√城市印象√开封市房地产市场分析√周边楼盘市场分析√项目情况分析√项目定位研究√项目配套建议√项目物业建议√项目所在片区房地产市场分析楼盘选取原则：同规模楼盘原则同品质楼盘同档次楼盘√项目所在片区房地产市场分析选取楼盘分布情况所选楼盘：锦绣皇城东方花园江南人家九鼎颂园三和花园锦绣皇城√项目所在片区房地产市场分析重点楼盘基本情况对比项目名称项目位置总占地面积建筑规模锦绣皇城内环南路与卧龙街交汇处7.9万㎡11万㎡江南人家劳动路北段（原针织内衣厂）3.3万㎡6万㎡九鼎颂园龙亭北路天波杨府对面15.5万㎡19.1万㎡东方花园新曹路（原无线电一厂）5.6万㎡8.5万㎡三和花园学院门与内环东路交汇处0.53万㎡3栋多层片区内除锦绣皇城、九鼎颂园外其项目占地面积都较小。√项目所在片区房地产市场分析片区房地产价格特征楼盘名称主力户型销售均价（元/㎡）东方花园3房、4房1700江南人家2房、3房1850九鼎颂园2房、3房2500世纪华庭2房、3房1800金耀绿城（经适2房、3房1280房）三和花园2房、3房2300锦绣皇城2房、3房2450宋韵雅庭200－240㎡3080以上价格均以售楼部对外报价为准东方花园1700只是对外报价尚未开售√项目所在片区房地产市场分析片区房地产价格特征金耀绿城通过对以上数据的统计分析，发现2000元/㎡这个价格标杆成为区域楼盘的分水岭，有四个楼盘超越这个价格，楼盘品质较高；其他楼盘价格在2000元/㎡以下。√项目所在片区房地产市场分析重点楼盘主力户型对比项目名称主力户型建筑形态锦绣皇城86㎡两房、109-120㎡三房多层东方花园116㎡三房、143㎡四房多层江南人家88-99㎡两房、110-140㎡三房多层九鼎颂园95-102㎡两房、122-146㎡三房多层世纪华庭96㎡两房、132㎡三房多层三和花园86-104㎡两房、109-147㎡三房多层所选楼盘内物业形态多以多层为主。三房、二房是市场最为畅销户型，项目户型