﹥﹥公公园园路路项项目市目市场场定位定位研研究究报报告告﹤﹤合富合富辉辉煌房地煌房地产产20082008年年66月月?Part1南京小户型供销环境研究?Part2重点案例分析?Part3市场环境总结?Part4项目市场价格评估?Part5项目自我剖析?Part6市场突破点分析?Part7项目品牌价值提升建议?Part8项目产品设计建议?Part1南京小户型供销环境研究Part1南京小户型供销环境研究南京市住宅市场整体成交情况分析据网上房地产数据显示，08年1-5月份全市住宅总成交套数为20126套，较较07年同期下降了50%，较06年同期下降了44%，受国家宏观政策的影响，自07年10月份以来，南京楼市整体成交量一直处于低迷状态，尽管3月份以后市场有所回升，但后劲明显不足，购房者观望气氛依然浓厚。Part1南京小户型供销环境研究城中板块住宅市场整体成交情况分析08年1-5月份，城中板块住宅类商品房共累计成交568套，较去年同期下降约72%，这一趋势大于全市的下降幅度。由于城中的主力客户群为中高收入群体，他们多为二次以上置业，说明“第二套住房”的政策对市场需求起到了明显的抑制作用，从而导致了城中整体成交量的大幅下滑。Part1南京小户型供销环境研究07年4月-08年4月各板块90㎡以下住宅供销情况及价格对比分析：从左表数据计算得出，一年来全市90㎡以下中小户型的供求比为1：0.9，供略大于求。90㎡以下户型的供给主要集中在浦口和江宁两大板块，同时，也是销售量最高的两个区域。从供销比来分析，城中区域的中小户型最为热销。基本上把前年遗留下来的产品全部销售完毕。在销售均价价格方面，城中板块是高举榜首，已经超过12000元/㎡。其次是河西，接近1万元/㎡。Part1南京小户型供销环境研究07年4月-08年4月小户型分面积市场供销情况分析：从左表可见，80-90平米户型是市场供销的主力面积段，这一面积段主要以自住为主，市场需求量相对较大，供销量接近整体的50%。在60㎡以下的户型中，最热销的是40-50㎡，其次是50-60㎡。该面积段的户型基本为一房一厅，并具备一般的居家功能，自住和投资皆宜。而40㎡以下户型，很难具备一般住宅的全部功能。?Part2重点案例分析Part2重点案例分析天正湖滨花园项目位置中央路399号开盘时间07年8月天正集团南京开发商当期推货量约11万㎡置业有限公司酒店式公寓:65㎡占地面积约10㎡主力面积住宅:130.58㎡酒店式公寓：13500元/㎡建筑面积约20万㎡销售均价住宅：20000元/㎡目前整体销售率约建筑形态　高层销售率70%，其中小户型约15%住宅已基本销售，车库加酒店式公寓，以及在开发后续供应量的住宅,约有10万㎡的供应量　　项目位于中央路与黑龙江路交汇处。整个地块在湖南路和中央门两大成熟商圈的核心辐射区域范围内综合点，挑高中庭式评：项目最大设计增加了房屋的通透性。优势在于依托于一项目周个高边档的豪宅社区，提出了“豪宅中项目点评的酒店，酒店中的豪宅”拥有便捷的交通和完备的生活配套，毗的公寓推广主邻南京题标；但是由于志该项目产品结构落后，性景观玄武湖、明城墙。购房者多为企业高级管理办公改造人员，私产品，营业主。综合素质不高，市场认可度不够，从而导致销售不理想。Part2重点案例分析公园里5号白下区龙蟠中路336项目位置开盘时间08年5月31日号江苏普恒投资有限公开发商当期推货量约1.7万㎡司占地面积约5000㎡主力面积140.58㎡三房建筑面积约3万㎡销售均价11850元/㎡酒店式公寓：小高层目前整体销售建筑形态销售率住宅：　小高层率约78%剩余房源集中在6层以下32层以上楼层，约有4000后续供应量综合点评：项目对㎡于本的供应项量目产品没有很大的指导意义，其对本项目最大的指导意该项义目位于在于价格龙蟠中路，地段参考。从该项区位优势较目的价格大，南来分析，本项目要想突破区域价格心里北向的局龙限，蟠中路、还需要花解放路费贯穿很大的力全市，东西向的大气在产光品改造方面。路西接白下，光华路取道绕城高速直达城外。户型宽敞方正，南北通透为城中不可多得的舒适居所。项目点评周边生活配套成熟，同时与南京电视台、海关、南京市体育运动学校为邻，应推出的房源较少，没有好的朝向，购房者的选择余地不大，住户多为周边原住民和干休所的老干部。Part2重点案例分析锦盈大厦项目位置中央路258开盘时间07年11月江苏绿愿置业开发商当期推货量约2.5万㎡发展有限公司占地面积3410㎡主力面积45㎡湖景：23000元/㎡建筑面积37774万㎡销售均价一般：13500元/㎡18000元/㎡目前整体销售率约建筑形态　高层销售率50%后续供应量约1.8万㎡的供应量该项目物业功能综合性完善，交通除丰富的公交线路，还有地铁优势，又在湖南路和中综合点央评门两：项大成熟商圈的核心目最大优势在于湖景辐射区域范资围内源优势，，主力销售产品在45㎡左右产周边配套成熟；该项目自然景观优势明显，项目点品，评销售情况还可以，由此可见具有独特资源产品还是可以销售高于市场毗邻南京标志性景观----紫金山、玄武湖、期望的价格的。但是明城墙。有许多白该项领，私目价格营业主前差距来购说房，明该项目营销水平不高。或咨询。Part2重点案例分析金陵大公馆黑龙江路与南瑞项目位置开盘时间07年1月路交界处江苏五岳置业有开发商当期推货量约1.5万㎡限公司约44㎡占地面积约6万㎡主力面积建筑面积约17万㎡销售均价13500元/㎡建筑形态小高层销售率约85%后续供应量约2.5万㎡的后续供应量综合点评：项目最大优势在于地段优势以及独特的山、水景观资源，项目金陵大公馆地处黑龙江路与南瑞路交界处销，售情紧临尊况贵将军别良好，墅该项区。目户型无开间论从营销大，进以及推广上来分析都是比较成功的。深小，南北通透，面积控制得当。周边配套比较成熟，项目点评，交通便利，能登高临长江，望紫金山，览玄武湖，观阅江楼。购房者多为白领，私营业主，公务员。Part2重点案例分析雅居乐花园秦淮区龙蟠南路项目位置开盘时间08年4月33号开发商雅居乐集团当期推货量约15㎡住宅:97㎡两房194㎡四房占地面积约15万㎡主力面积酒店式公寓:53㎡,78㎡住宅：12500元/㎡（精装标准:2000元/建筑面积约36万㎡销售均价㎡)酒店式公寓:未定价(未开盘)建筑形态高层,小高层销售率约40%后续供应量约有21万㎡的供应量　该项目地处城南板块，周边交通网覆盖广阔、社区是集高尚住宅、商铺、会所、原生态绿化综合点广场评、：幼项儿园目最大、小学优势、公交首依托于末站等雅居为乐一体的的优势品牌进行推广，在产品设计上项目点评中规主城中矩区内较，没有明大规模显、配套完的特色。但是善的国际该项化高品目强质大的样板展示系统为该项目能够取得人良好文社销区售。业绩此项目的基紧邻础夫子。庙、有着丰富的商业气氛与深厚的文化底蕴。Part2重点案例分析融寓项目位置中山南路239号开盘时间08年1月南京天盛置业有开发商当期推货量2万㎡限公司53㎡一房占地面积约6000㎡主力面积71㎡两房建筑面积约2.6万㎡销售均价16000元/㎡目前整体销售率建筑形态　小高层销售率约30%后续供应量综合点评：约项有目2万㎡产品和品牌基本上的供应量　没有很大的优势，其推广最主要的核心基本上还是以项目的“区位稀缺性”作为项目的核心推广，由于价格偏高，销售情该项况目位于不太理想。新街口中心，周边生活配套齐全，交通便利，紧邻地铁1号线张府项目点评园站，目标客群主要是年轻白领，企业主管，及周边投资人士。Part2重点案例分析观城项目位置中华路1号开盘时间4月26日龙高置业有限公开发商当期推货量约4.7㎡司占地面积约16亩主力面积70㎡建筑面积约6万㎡销售均价16000元/㎡目前整体销售建筑形态　高层销售率率约65%后续供应综量合点评：项约目最大有5万㎡优势的供在于应量　产品定位比较适中70-100平方米产品，总价控制。另外地段优势也是该项目推广的核心，城中市场区位稀缺，市场认可度高。项目位于中华路内桥口，地处主城核心商务圈，立足新街口、夫子庙两大商务圈交项目点评汇点；交通便捷通达，周边配套比较成熟，项目主要面对客户为有一定经济基础的中青年人群。?Part2重点案例分析凯润金城项目位置长江路2号开盘时间07年11月南京凯润房地产当期推货开发商约3.2万㎡开发有限公司量酒店式公寓占未开盘占地面积约4.5万㎡主力面积住宅:100㎡住宅:19000元/㎡建筑面积约21.7万㎡销售均价酒店式公寓:未定建筑形态高层销售率约35%后续供应综量合点评：项约目最大20万㎡的后优势续在于供应区量位，其定位主要瞄准长江路9号进行，但是其在地处产繁品华规划的新街、口商圈，交通便现场展示、管理利，项服目本务、身的营销内推广等方面都大大不如9号，因此目前部配套该项就比目较齐销全，周售情边况严的生活配套也很完峻，市场认可度很低。善，项项目点评目主要购买人群集中在白领，公务员，医生以及金融人士；应该项目的出售与车库捆绑，至今的销售不是很好。Part2重点案例分析虹桥新城市广场中山北路281项目位置开盘时间08年5月号当期推货开发商新城市置业约10万㎡量酒店式公寓:65占地面积约1.8万㎡主力面积㎡,75㎡18000元/㎡(精装)建筑面积约13万㎡销售均价16000元/㎡(毛坯)约50%建筑形态小高层销售率（小户型）后续供应约10万㎡的后续供应量量综合点评：项目最大优势在于区位优势，但是户型产品面积偏大，销售总价偏高，该项目市场认可度一般，市场产品定位和总价偏高，制约该周边配套设施成熟，交通便利。该地块也属项目的山西路湖南路商销