“蝴蝶谷项目营销执行报告”项目技术指标占地：4160m2建面：16600m2容积：4.0住宅：15000m2商业：1000m22006年04月营销策划报告大纲营销策划报告大纲竞争产品分析竞争市场分析项目分析项目定位项目营销推广需要解决的问题0606～～0707年深圳豪宅分布区年深圳豪宅分布区圣莫丽斯圣莫丽斯项项目目红树西岸红树西岸地地中信红树湾中信红树湾33块块期期御景东方御景东方香蜜湖11号联泰项目联泰项目香蜜湖号重点竞争楼盘－－京基御景东方重点竞争楼盘－－京基御景东方产品形态：产品形态：多层、小高层、高层。多层、小高层、高层。主力户型：主力户型：三房三房118118，四房，四房152-231152-231平平米?米?园林景观特色：通过生态园林景观特色：通过生态绿化把屋顶花园、入户花绿化把屋顶花园、入户花园及露台空间等绿心连系园及露台空间等绿心连系起来，形成立体花园。起来，形成立体花园。预计售价1.5-1.7万/平米京基御景东方客户群体分析京基御景东方客户群体分析?客户类别：客户类别：企业高管、私企业主、高级公务员、投资客、高端企业高管、私企业主、高级公务员、投资客、高端ITIT人士，区域内客户为主；多次置业者。人士，区域内客户为主；多次置业者。?职业特征：行业范围比较广职业特征：行业范围比较广?家庭结构：家庭结构：22代人，年龄在代人，年龄在35-5035-50岁之间岁之间?承受能力：价格不敏感承受能力：价格不敏感?关注因素：区域关注因素：区域景观景观产品，豪宅区域产品，豪宅区域\\景观稀缺性景观稀缺性?主要认知渠道：广告牌、报纸、网络、朋友介绍主要认知渠道：广告牌、报纸、网络、朋友介绍?主力车型：丰田、本田、奥迪主力车型：丰田、本田、奥迪京基御景东方营销推广方式京基御景东方营销推广方式推广媒体：户外广告＋密集推广媒体：户外广告＋密集报纸推广＋网络报纸推广＋网络主要营销活动：主要营销活动：??20062006年年44月月2828日世界顶级钢琴大师，理查德日世界顶级钢琴大师，理查德··克莱德克莱德曼，倾情奉献大型浪漫钢琴音乐会曼，倾情奉献大型浪漫钢琴音乐会--“--“御景东方之夜”御景东方之夜”！！??20062006年年44月月33日样板房展示，首日迎来日样板房展示，首日迎来15001500人参观。人参观。??20062006年年44月月1010日克莱德曼合奏琴童预选赛圆满成功。日克莱德曼合奏琴童预选赛圆满成功。京基御景东方营销包装分析京基御景东方营销包装分析售楼大堂，豪售楼大堂，豪华华装装修修，，让让客户客户尽尽情体情体验验项目项目优越环境优越环境，，同同时时，高品，高品质的物质的物管管服服务务也让也让客户感受客户感受到身份的尊贵到身份的尊贵。。样板房装样板房装修修物物管管服服务－－务－－成立深圳成立深圳市市京基京基酒店酒店与物与物业管理业管理有限有限公公司司，，提供提供高品高品质的物质的物管管服服务。务。重点竞争楼盘－－香蜜湖重点竞争楼盘－－香蜜湖11号号建筑建筑形式：内湖别形式：内湖别墅墅、、THTH、、多层、高层。多层、高层。共共400400多多套套，，其其中中TownhouseTownhouse为为9090多多套套。。户型户型面面积：高层户型为积：高层户型为240—240—260260平方米，平方米，THTH面面积积一般一般在在350350平方米平方米左右左右。。小区小区配套配套：：30003000平方米平方米的幼的幼儿儿园，会园，会所面所面积为积为20002000多平多平方米，方米，室室内内和室和室外外泳池泳池。。????????预计售价：TH超过4万、高层接近3万香蜜湖香蜜湖11号客户群体分析号客户群体分析?客户类别：客户类别：社社会会名流名流、私企业主、、私企业主、企业企业老总老总、高级公务员，中、高级公务员，中海海品品牌牌追随追随者、多次置业者者、多次置业者?职业特征：职业特征：各各行行各各业业?家庭结构：家庭结构：以以5-5-77人为主，人为主，身身家家上亿上亿，年龄在，年龄在40-5040-50岁之间岁之间?承受能力：价格承受能力：价格都都能承受能承受?关注因素：区域关注因素：区域景观景观品牌品牌产品，豪宅区域产品，豪宅区域\\景观稀缺性景观稀缺性?主要认知渠道：广告牌、报纸、网络、品牌主要认知渠道：广告牌、报纸、网络、品牌追随追随者者?主力车型：主力车型：宝马宝马、、奔驰奔驰等等名名牌车牌车香蜜湖香蜜湖11号营销推广方式号营销推广方式推广媒体：推广媒体：报纸＋户外＋网络报纸＋户外＋网络主要营销活动：主要营销活动：??????????20052005年年77月月3030日日下午下午，在，在五洲宾馆举五洲宾馆举行香蜜湖行香蜜湖11号号鉴赏酒鉴赏酒会会。。??20052005年年88月月11日起，香蜜湖日起，香蜜湖11号在号在五洲宾馆五洲宾馆BB座黄海厅设座黄海厅设立立尊尊贵贵客户客户接待处接待处，，接接受预受预约登记约登记。。??20052005年年99月，香蜜湖月，香蜜湖11号号获全球最佳获全球最佳人人居环境社居环境社区区奖奖。。??20052005年年1010月月2525日日晚晚香蜜湖香蜜湖11号号一一期期开开盘，盘，百百分分百百售售磬磬。。香蜜湖香蜜湖11号营销包装号营销包装——会会所所、售楼、售楼处处售楼售楼处设处设在在水上水上会会所所内。会内。会所如水所如水中绿中绿岛岛，，沿途遍植古榕沿途遍植古榕，，更有百更有百岁岁古榕相应古榕相应成成趣趣。园林。园林美美景，景，古木森古木森森森，，碧波跌瀑碧波跌瀑，，让足让足不不出出户户的的人人在在都市的都市的中心中心就就能感受能感受到到世人世人追寻的追寻的桃桃花花源源生活生活。。香蜜湖香蜜湖11号营销包装号营销包装——展示展示厅厅、样板、样板房房20052005年年88月月11日，香蜜湖日，香蜜湖11号在号在五洲宾馆五洲宾馆BB座黄海厅设座黄海厅设立立尊贵尊贵客户客户接待处接待处，，开始接开始接受预受预约登记约登记，为项目，为项目实现开实现开盘盘当当日日百百分分百百销售销售奠定了良好的奠定了良好的客户基客户基础础。。华华丽、大丽、大气气、、尊贵以尊贵以及及智智能化、人性化能化、人性化的的样板房样板房设设计计和幽雅和幽雅、、宁静环境的映宁静环境的映衬衬，，让居住让居住在在这里的这里的人感受人感受到与众到与众不不同的同的高高贵气质贵气质。。五洲宾馆展厅厅样板房香蜜湖香蜜湖11号营销包装号营销包装—物—物管管顶级生活管家顶级生活管家提供提供““礼宾礼宾式”式”服服务，务，专专为中为中国国顶级顶级住住宅宅定制定制，，呈现呈现中中国圈国圈层人士生活层人士生活风风格，格，一一等等服服务务匹配一匹配一等等建筑建筑，，尊贵尊贵，方成，方成体体统统。。按照服按照服务深务深度度，，将服将服务者分为务者分为不不同同层级，层级，提供提供不不同同层次层次的服的服务，务，使服使服务务尊贵有序尊贵有序。。?物物业业经经理人：理人：负责社负责社区区各各项项事事务。务。?物物业私人业私人助助理：理：2424小小时时在在线线?社社区区卫卫士：士：33分分钟钟内内赶往指定赶往指定地点地点，，迅速解决安全问题迅速解决安全问题。。重点竞争楼盘：圣莫丽斯重点竞争楼盘：圣莫丽斯产品形态：产品形态：分三期分三期开发开发，，一一期主要为期主要为TownhouseTownhouse；；二二期为期为叠拼洋叠拼洋房房；三期为小高层；三期为小高层和和高层。目高层。目前前在售在售的的为为一一期。期。产品产品核核心心卖卖点：点：社社区区规模规模大，大，自然自然景观资景观资源源丰丰富富，，配套完善配套完善；；区区位前位前景景优越优越，，升值升值空间大空间大；；预计售价预计售价22万万-2.5-2.5深圳目深圳目前最前最高高科技含量的数科技含量的数：：万万字字化化社社区。区。圣莫丽斯客户群分析圣莫丽斯客户群分析?客户类别：本地客户为主，私企业主客户类别：本地客户为主，私企业主占占887.7.55％％、年、年薪薪100100万万以上以上顶级顶级技技术人术人才占才占66..2525％％、、专专业人士、高级职业业人士、高级职业经经理人理人占占66..2525%.%.?职业特征：行业特征不职业特征：行业特征不明显明显?家庭结构：家庭结构：以以5-5-77人为主，人为主，身身家家55千千万万以上以上，年龄在，年龄在30-5030-50岁之间岁之间?承受能力：价格不敏感承受能力：价格不敏感?关注因素：景观资关注因素：景观资源源产品产品区域区域升值升值空间空间安防安防，，自然自然景观稀缺性景观稀缺性?物物管要管要求求：品牌：品牌物物管、高管、高科技数字科技数字化化安防安防?认知渠道：户外广告牌、报纸、朋友介绍为主认知渠道：户外广告牌、报纸、朋友介绍为主?主力车型：主力车型：宝马宝马、、奔驰奔驰圣莫丽斯营销推广方式圣莫丽斯营销推广方式?推广媒体：推广媒体：户外广告＋报纸＋网络＋户外广告＋报纸＋网络＋杂志杂志＋＋DMDM直邮直邮?主要营销活动：主要营销活动：???20052005年年44月月底底，，举举行行打造打造世界世界500500强居住强居住基地基地新闻发新闻发布会。布会。???20052005年年春交春交会首次会首次亮相亮相，，凭邀请函凭邀请函参观。参观。???20052005年年77月月2727日日晚晚，，华侨城威尼华侨城威尼斯斯酒店酒店大型大型宴宴会会厅厅，，举办了一场以举办了一场以展展现现瑞瑞士士民族风民族风情特色为主情特色为主题的题的大型音乐大型音乐酒酒会。会。???20052005年年99月，月，五洲宾馆渤海厅设