桂强芳项目发展战略和营销报告fdc.21ask.com中管网房地产频道fdc.21ask.comfdc.21ask.com中管网房地产频道中管网房地产频道报告说明　　报告虽然已经完成并交给贵司，但是我们对本项　　报告虽然已经完成并交给贵司，但是我们对本项目的思考一刻都没有停止，出于责任感和对本项目的目的思考一刻都没有停止，出于责任感和对本项目的兴趣，在经过几轮正式和私下的讨论后，我们对本项兴趣，在经过几轮正式和私下的讨论后，我们对本项目的价值有了更深入的挖掘，对项目开发目标形成了目的价值有了更深入的挖掘，对项目开发目标形成了新的判断，产品定位方向和定价也作出较大的修正，新的判断，产品定位方向和定价也作出较大的修正，最终完成了本次汇报的这一方案。最终完成了本次汇报的这一方案。fdc.21ask.com中管网房地产频道fdc.21ask.comfdc.21ask.com中管网房地产频道中管网房地产频道项目价值和思维路径fdc.21ask.com中管网房地产频道fdc.21ask.comfdc.21ask.com中管网房地产频道中管网房地产频道案例一：趣园规规模：模：占地3400，容积率3.94，建面17297建筑：建筑：独栋24层，三梯11户，247户销销售情售情况况：：03年11月入市04年12月入伙。100％销售。拥有深圳高尔夫的稀缺绝佳景观最最终终定位：定位：城市高尔夫私人酒店滨河路噪音、周边配套不足片区无高档楼盘，人气不旺周周边边同同类类型的宏型的宏轩轩名庭、名庭、骏骏皇嘉皇嘉园园皇庭世皇庭世纪纪均价在均价在70007000－－75007500元元之之fdc.21ask.com中管网房地产频道间间fdc.21ask.comfdc.21ask.com中管网房地产频道中管网房地产频道本本项项目最目最终实现终实现均价均价1250012500元元//平米平米案例二：御林规规模：模：占地13200，容积率2.06，建面37700建筑：建筑：一栋18层，248户销销售情售情况况：：05年11月入市，目前销售70％。最最终终定位：定位：高尔夫酒店寓所拥有中信高尔夫和周周边绿边绿谷、泰雅谷、泰雅园园、怡康家、怡康家园园等等楼楼龙湖的稀缺绝佳景观盘盘均价均价不足不足50005000元元位置偏、周边配套不足fdc.21ask.com中管网房地产频道本本项项目目前均价目目前均价1300013000元元//平米平米产品跨度大（fdc.21ask.comfdc.21ask.com63－300）中管网房地产频道中管网房地产频道这两个项目和本项目有一定的相似性：具备稀缺景观资源优势的同时，也存在显而易见的劣势（规模小、位置偏、缺配套等）。　　是什么使它们最终实现了比周边楼盘高出70％－150％的均价呢？市场又凭什么认可了这样的高价？这是一个值得我们深入探讨的问题……稀缺景观＋稀缺定位　　　项目价值最大化fdc.21ask.com中管网房地产频道fdc.21ask.comfdc.21ask.com中管网房地产频道中管网房地产频道回顾一下趣园的定位过程，可以为本项目提供一些有益的启示高成本决定的高价位反寻找客户，明确客户特征及需求向推导定位产品定位模提供特殊服务式选择营销渠道fdc.21ask.com中管网房地产频道fdc.21ask.comfdc.21ask.com中管网房地产频道中管网房地产频道项目价值目标?一个缺乏高档产品的片区?一个仅有98席的福田项目?一个环境清幽、配套薄弱的项目?一个拥有园博园、深圳湾、塘朗山三重稀缺绝佳景观资源的项目　　　　　　　　　　　　　……　　　　　　　　　应该拥有怎样的目标和价值？应该拥有怎样的目标和价值？fdc.21ask.com中管网房地产频道fdc.21ask.comfdc.21ask.com中管网房地产频道中管网房地产频道　　　经过几个回合的探讨，星彦公司认为，本项目的目标不应仅限于顺利实现100％销售，也不在于凭借天然优势比区域同档次楼盘每平米多卖几百元。　　　它的目标应该在于，充分利用各方面条件把价格价格发挥到极致。发挥到极致。　　　fdc.21ask.com中管网房地产频道fdc.21ask.comfdc.21ask.com中管网房地产频道中管网房地产频道园博园板块具备了发展高档住宅的条件区湖片香密区东华人海侨城花片来区园博园片区富园未红树湾片区随着福田中心地位的加强，传统的富人区范围将逐渐扩散，园博板块由于有了园博园，将与三大片区形成新的富人区。fdc.21ask.com中管网房地产频道fdc.21ask.comfdc.21ask.com中管网房地产频道中管网房地产频道价　格　　在思考了本项目完全居家之外的发展方向后，我们认为，本项目可以实现如下的均价：15000元/平方米规模区位稀缺性定位品质推广供求fdc.21ask.com中管网房地产频道fdc.21ask.comfdc.21ask.com中管网房地产频道中管网房地产频道在初步厘定了这样的价格后，紧接着面对一个问题：这样价位下的顾客是谁？fdc.21ask.com中管网房地产频道fdc.21ask.comfdc.21ask.com中管网房地产频道中管网房地产频道豪宅、旅游与商务交汇地带，拉动三方客户华侨城项目项目地块地块高档住宅区园博园世界之窗锦绣中华中心西区民俗村商务区红树湾高档住宅区深圳旅游区密集地带，拥有众多旅游客户深圳两大著名豪宅区域，云集深圳顶尖人士车公fdc.21ask.com庙、竹子林成就深中管网房地产频道圳中心西区，商务客户与日俱增。fdc.21ask.comfdc.21ask.com中管网房地产频道中管网房地产频道根据单价和总价水平，这个档次物业的消费群体有：大企业主、高级管理者；行　　　业顶尖成功人士；商务接待频繁的公司及社团；香港及内地经常往来深圳的商务精英；跨国公司驻深高级技术人员及管理人员。fdc.21ask.com中管网房地产频道fdc.21ask.comfdc.21ask.com中管网房地产频道中管网房地产频道他们关注物业的哪些因素？身个私安份性密全象化性感征fdc.21ask.com中管网房地产频道fdc.21ask.comfdc.21ask.com中管网房地产频道中管网房地产频道如何吸引他们？营销、推广产品价值体系功景稀形推服能观缺象广务价价价价价价值值值值值值体体体体体体系系系系系系fdc.21ask.com中管网房地产频道fdc.21ask.comfdc.21ask.com中管网房地产频道中管网房地产频道怎样到达他们？渠　道高金项推尔卡目广夫会展活球员场动会　　　fdc.21ask.com中管网房地产频道fdc.21ask.comfdc.21ask.com中管网房地产频道中管网房地产频道项目解析fdc.21ask.com中管网房地产频道fdc.21ask.comfdc.21ask.com中管网房地产频道中管网房地产频道所处区位项目所处区位本案范围林片区为竹子的区域线所围红色虚园园博博园园环环抱　北望安托山抱　北望安托山fdc.21ask.com中管网房地产频道南眺深南眺深圳湾圳湾　西　西顾顾华侨华侨城城fdc.21ask.comfdc.21ask.com中管网房地产频道中管网房地产频道项目位置项目位于福田区。深南大道北，侨城东路东，紫竹三路尽头处。西临华侨城，东接香密湖。开放的景观面深圳市带状城市景观展示中最具有开放空间特色的地区，是深南大道在整个城市中唯一开放面海、山海相望的大规模空间开敞区，是深圳市重要的城市门户形象标志性区域。fdc.21ask.com中管网房地产频道fdc.21ask.comfdc.21ask.com中管网房地产频道中管网房地产频道片区对比园博园片区华侨城片区香蜜湖片区?项目所处园博园片区，可以与香蜜湖片区，华侨城片区构成互相媲美的片区形象，因此，项目的定位首先定义片区形象将是项目价值最大化的前提。?华侨城片区的高尚形象已经根深蒂固，香蜜湖片区的形象正在形成，与这两个片区相比，本片区更具有稀缺性，更具有私密性。fdc.21ask.com中管网房地产频道fdc.21ask.comfdc.21ask.com中管网房地产频道中管网房地产频道视野景观北：塘朗山、园博园、北环大道东：园博园（有珍奇景苑遮挡）西：华侨城、沃尔fdc.21ask.com玛、中管网房地产频道南：园博园、深南大道、深圳湾fdc.21ask.comfdc.21ask.com中管网房地产频道中管网房地产频道本项目处于园博园三面环绕之下，地理位置得天独厚、景观优势非常明显。fdc.21ask.com中管网房地产频道fdc.21ask.comfdc.21ask.com中管网房地产频道中管网房地产频道规划指标?项目占地3933.2平米占地面积较小，整体规划受限，社区规模小?容积率4.3?总建筑面积19950平米，无商业面临无法提供项目基本配套?建筑层数：地下二层，地上三十层高层无遮挡，视野非常开阔?总户数：98户?车位：91个?公共空间面积：狭小车位较充足，客户定位有了先决条件公共空间小，室外活动受限fdc.21ask.com中管网房地产频道fdc.21ask.comfdc.21ask.com中管网房地产频道中管网房地产频道产品类型户型面积（m２）套数比例备注二房8323套\23.5%148m２复式两套三房12246套\46.9%分布在27、29层四房16025套\25.5%五房以上177-3144套\4.1％177五房复式两套，214、314六房复式各一套产品户型面积区间拉的比较开，决定了比较宽的客户层面fdc.21ask.com中管网房地产频道fdc