本报告是严格保密的。谨呈：深圳市中航房地产开发有限公司中航渔农村项目定位策划报告2007-01-17本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。www.fdcsky.cn罗湖口岸文锦渡皇岗口岸西部通道福田口岸?深圳传统的口岸是服务于香港；?深圳传统口岸物业购买主力是香港客户；?深圳传统口岸的商业是香港补缺性特点；本报告是严格保密的。Q1:深圳传统口岸物业特点[发展的眼光看未来口岸物业趋势]本报告是严格保密的。深圳口岸物业整体特点?深圳口岸外销是主力?深圳口岸物业多为港人量身订造?建筑类型以高层、架空、围合园林见长本报告是严格保密的。从香港宏观环境看口岸住宅需求?政府支持,看好香港经济利好;1998年亚洲金融危机后，“泛珠三角”的战略构想；2003年6月29日启动的CEPA；自由行”的涉及地域范围扩大，以及“一地两检”过关手续简单方便化；?从香港经济指标变化看香港经济发展?从旅游产业看香港经济发展?从人民币升值看香港经济影响?从利率变化看香港经济影响?从成功举行2005年世贸会看香港经济影响结论：香港经济的发展促进深圳口岸住宅需求快速增长本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。港人在深置业心理和需求特点?置业区域变化：2002年置业首选福田区的占44.3％，罗湖区占37.4％，南山区占8.4％，龙岗区占7％。2005年这个比例发生了变化，福田区港人置业比例占21%，罗湖区占48%，南山区占15%，龙岗区占16%。?客户层次变化：2003年前的资料显示，来深置业的香港白领阶层占48.4％；公务员占15％。而最近的数字，以上两顶的比重相加，增加到了86%。而且购买力水平，对楼价的非敏感度都在上升。而且内地自今年三四月份启动宏观调控，对深圳影响不大，也源于深圳和珠三角地区，自身经济基础和发展速度稳健，“抗风险”能力强；深圳的居民收入水平，在全国位列首位，新移民较多，位于成熟城区的新楼价格自然坚挺。?置业用途变化：2000年左右，20%投资，以度假类物业最受港人欢迎。据最新资料显示，现在纯以家庭自住为目的购买比例只占41.3％；因经商、投资或因工作需要购房的比重，有明显的上升。投资和商用比例，在2005年上半年，占到总成效比例的36.5％及18％。从投资回报看，春风路某入伙三年左右的楼盘，一房一厅的月租金收入在1500-1800元；某刚入伙两房户型的月租金收入保持在2500-2800元左右。而且非常稳定。以商用角度看，购买住宅类型物业，开设小型公司或展示场所，租金仅为A类商业写字楼的一半，管理维护支出更只有写字楼物业的四分之一。?户型需求变化：过去80%选择二房、三房，并且对三房以上单位的需求有增大趋势。但2005年后选择三房及三房以上的比例由2003年43.7％，下降到32%左右。说明深圳楼价上扬，使港人对大户型的需求欲减小。也说明投资类产品包括一房和二房户型会得到较多的欢迎；?面积需求变化：03年前以501至700平方呎为主，901至1100平方呎次之，2005年后对两房的需求增加明显；?付款方式变化：至今选择银行按揭的比例都在90%以上，且首付二成为多；?装修标准变化：豪华住户大堂，附送800元/M2豪华装修的交楼标准受欢迎；?物业管理变化：香港人一直对本报告是严格保密的。品牌物业管理和管理水平有较强烈的需求。皇岗口岸片区销售卖点一览表★：主要卖点△：一般卖点开发商投资潜建筑规地段户型配套园林景观物管实力力模1、皇岗口岸片区楼在售金地名津★★★★★盘主要卖点集中为地楼盘段、配套和建筑规模景源华庭★★；华尔登府邸△★△△△2、由于地块完整，建筑规模较大；皇御苑2期△△△★3、片区内自住客户御景华城△△△△△★比例增加，使片区楼港城华庭★△△△盘自身质素更高，如金港豪庭★△△△园林等港田花园★△△△阳光城市家园★△△△已售楼盘骏皇名居★△星河华层★△△建议：本项目在营造园林、公共空间金怡华庭★△△和智能化配套等方面皇庭彩园★△△△挖掘卖点皇庭世纪△△★△△△东方雅苑△△★△本报告是严格保密的。福民佳园★△△皇岗口岸片区楼盘户型创新特点项目名称户型创新内容1景源华庭①小户大阳台；②赠送凸窗；③客厅设凸窗；2金地名津①小户型带双阳台；②赠送凸窗；③客厅设凸窗；3华尔登府邸①宽大客厅；②间隔灵活；4皇御苑2期①户型方正；②2+X创意户型；5御景华城①小户型带双阳台；②赠送凸窗；③客厅设凸窗；口岸片区楼盘的代表楼盘华尔登府邸通过户型灵活多变、弧型观景大露台、空中全复式、赠送大面积等因素支撑项目自身高端形象，提升了项目高价位，并有效促进了销售，其次是景源华庭有一定的创新。整体页言皇岗口岸片区的户型创新有待进一步改善通过小户型赠送凸窗、设弧型落地凸窗、露台花园等方式拉升了价格作用，为销售提供了有利条件。代表楼盘有御景华城本报告是严格保密的。皇岗口岸楼盘户型分布特点单身一房二房三房四房及以上楼盘名称总户数面积比例面积比例面积比例面积比例面积比例金地名津136237.3-41.430.9%51.9-60.948.3%74.5-85.518.8%120-1582.0%华尔登府邸416　　　　115.1-118.261.1%16827.4%234.4-270.911.5%27-357615.0%33-5122.0%45-5138.0%79-8225.0%御景华城35　　福民佳园428　　　　75.91-78.3320.0%100.7-102.240.0%123.77-127.0540.0%阳光城市家园4243325%65-6650%85-8725%金怡华庭676　　37-3925.0%6045.8%76-9429.2%　　皇庭世纪2045　　40.13-45.8926.5%53.14-63.7349.8%76.83-122.6523.7%　　皇御苑2期2200　　　　63.68-69.7355.6%85.76-117.7344.4%金港豪庭1114　　47.17-47.208.6%56.15-81.5368.4%72.71-113.1521.7%120-274.941.3%骏皇名居668　　　　60.68-79.0463.6%84.67-108.1736.4%　　皇庭彩园701　　43.488.1%58.08-68.3375.0%95.1116.9%　　星河华居45668.86-69.2575%92.58-101.825%港城华庭624　　　　　　61-75.262.5%82.8-100.837.5%东方雅苑676　　　　56.23-63.453.8%72.75-93.3546.2%　　港田花园60057.92-62.4754.5%64.14-88.545.5%合计159663.4%13.6%49.3%30.6%3.1%2004年前以中大户型为主，2004年后中小户型比例增大本报告是严格保密的。皇岗口岸楼盘产品分析——户型构成皇岗口岸外销福田口岸片区户型比例盘户型比例户型以二房和三房3%3%为主，所占比例分14%别为49%和31%31%，占市场的主导地位；四房以上和单身公寓所占比例最低，比例均为3%。49%单身公寓一房二房三房四房及以上本报告是严格保密的。皇岗口岸楼盘产品分析——户型面积户型面积范围主要面积区间单身公寓27-35㎡27-35㎡一房33-51㎡33-51㎡二房45-118㎡61-81㎡三房61-168㎡81-120㎡101-140㎡四房及以上82-274㎡皇岗口岸片区长期自住者比例相对较高，价格相对较低，长期自住者对居住功能要求更完善，对应需求户型面积也相对较大本报告是严格保密的。2005年前皇岗口岸1-3房畅销户型分析皇岗口岸一福田口岸片区一房一厅细分面积比例房一厅细分面积比例福田口岸片区单身公寓细分面积比例皇岗口岸单身公寓细分面积比例10%0%0%0%90%100%31-45㎡46-60㎡61㎡以上22-35㎡36-50㎡51-58㎡一房一厅以31-60㎡为市场供应主体，一房销售热销户型面积集御景华城（27-35㎡）,景源华庭的(47-55㎡）中于33-50㎡，特别是46-50㎡，如御景华城、景源华庭具有单身公寓,相对较少.皇岗口岸福田口岸片区二房二厅细分面积比例二房细分面积比例皇岗口岸三福田口岸片区三房二厅细分面积比例房细分面积比例5%3%17%4%0%23%30%25%50%43%50㎡及以下51-60㎡61-70㎡71-80㎡81㎡及以上60㎡及以下61-80㎡81-100㎡101-120㎡121㎡及以上二房细分面积比例主体表现为61-70㎡，整体销本报告是严格保密的。售情况良好，其大三房（101-120㎡）居多,其中79-82㎡整体销售情况良好中45-51㎡的户型整体销售良好皇岗口岸楼盘产品分析——2005年前四房户型分与销售情况福田口岸片区四房及以上细分面积比例皇岗口岸四房及以上面积细分比例16%40%四房及四房以上集中于101-140㎡44%100㎡及以下101-140㎡140㎡及以上结论：从2005年前已售楼盘供应户型来看，单房以27-35平M2为主;一房一厅以47-55M2为主;二房以61-70M2为主,三房以101-120M2为主;而根据港人居住特点和置业特点，79-100M2在2005年前有很大的市场空白。本报告是严格保密的。2006-2007年皇岗口岸典型楼盘金地名津景源华庭2006-2007年引领口岸市场项目其户型供给更趋成熟，表现特点：一房40-45一房47-491、更强化了40-47平方米的一房一厅在片区的竞争地位二房52-68二房72-80；2、金地名津填补了70-90平方米的市场空白；三房76-93三房93-100建议本项目户型面