王胡砦项目定位及发展提案二00七年三月十二日合富辉煌王胡砦项目组目录第一篇我们对项目的认识第二篇宏观市场和微观市场第三篇开发模式第四篇开发周期第五篇市场分析及定位第六篇营销系列第七篇经济效益分析本项目地块较大，而且商住共举。我司在经过对项目的深入了解及现郑州房地产市场的分析后，认为：本项目迫切要解决的问题是3330亩地块的开发战略因此，本次的探讨案，我司主力从开发的战略出发。只有在开发战略获得共识后，营销的方案才具备可行性。第一篇我们对本项目的认识第一篇我们对项目的认识整体概况区位——该地区位于郑州市南部门户地带，有自然环境和交通优势。规划范围——该片区东临京广路；南临南水北调工程；西边南三环北为现状居住社区、南三环南为124厂、郑州市塑料三厂等工厂企业；北边为长江路及长江路高压走廊；中间是规划的二七区服装工业城。规划面积——219.14公顷。约3330亩;合2219977.8平方米。第一篇我们对项目的认识交通3.2本案郑平公路4.2本案周围有长江路﹑大学路﹑京广路﹑南三环﹑等多条路,距郑新公路3.2公里,距绕城高速公路4.2公里;郑平公路从本案中间穿过交通便捷。第一篇我们对项目的认识周边配套概况1.10.72.300.20.8万客来市场0.80.8本案周围医疗﹑教育﹑交通配套比较完善;缺乏金融和大型生活配套;第一篇我们对项目的认识项目概况用地现状图现本案建筑没有合理规划,比较脏乱.第一篇我们对项目的认识道路概况及影响郑航路.端午路.航南路.南三环.寒山路.佛岗路等数十条路穿过本项目;道路繁多影响：?构成不了总体量的开发；?南三环把本案分为两个部分南段与北段；?商业空间大；第一篇我们对项目的认识商业与住宅的对比和影响总商业面积1318457㎡总住宅面积1856962㎡注：以上面积都包含有村民安置面积交通及环境商业面积大人流量增加人群比较复杂第一篇我们对项目的认识商业与住宅的对比和影响南三环以北商业和住宅(面积)商业面积340786㎡住宅面积886626㎡　从以上表格对比看出南三环以北住宅面积大于商业面积;南三环以北以住代商;　从本图可以明确看出南三环以南,商业体量较大,容易成规模;南三环以北以住代商;第一篇我们对项目的认识物业形态分部　从以上图片可以周边业态零乱,主要以临街商铺为主;万客来小商品城比较集中.第一篇我们对项目的认识土地现状规划范围内有：较多的厂房﹑学校﹑万客来市场、公交停车场及货运中转站﹑村庄及部分空置地。环境较差;地块不完整;第一篇我们对项目的认识市政基础设施状况规划范围内部缺乏相应的市政基础设施;道路级别低、路况差;宽度约110高压线路斜穿该规划区;公交停车场、货运中转站、加油站、市政总公司等各一处;第一篇我们对项目的认识城中村状况本项目辖区内王胡砦、郑砦、三官庙、郭庄4个自然村，位于大学路东、南三环两侧。全村村民人口3600人,1236户。该村已进入城市建成区，村民收入主要靠房屋租赁。现状村民居住用地约52.7公顷，总住宅建筑面积85万m2(其中三层以下55.85万m2)。居住建筑密度非常高，完全不合规范;商业建筑品质差，大多是临时建筑；道路狭窄，被占用情况严重；村内相应配套设施严重不足，村民居住环境差。第一篇我们对项目的认识现状存在问题?功能混乱;?建筑物密布，建筑景观杂乱无章;?公共活动空间（包括绿地）缺乏;?环境质量低下;?电力、电讯线路杂乱;?管道煤气不通;?市政及公共配套设施缺乏;?建筑间距过小，采光、通风不足，存在严重的安全隐患;第一篇我们对项目的认识客观条件的影响110米宽的高压走廊斜夸项目北部地区,从而给北地块造成部分建筑影响,给销售带来难度;万客来在项目中间影响了项目的完整性;同时它的定位直接影响本项目的形象;本项目规划的商业过多,业态繁杂.这些人流的层次给住宅项目带来影响;南水北调的运河,建设的程度对本项目定位及销售有一定的影响;运河第一篇我们对项目的认识微观条件的影响红线宽度小于40米的道路沿线多高层建筑混合区建筑高度普遍控制在40米以下。沿大学路、南三环一线为引导高层建筑区，控制高度100米以下;影响——建筑设计;最大化的经济效益受到了局限;第一篇我们对项目的认识综合分析?开发商业的机会大;原因:1.项目中间有很多路,沿路都可做一层商业;2.万客来以一个成熟的商业存在,有固定的人流;3.项目周边现在众多的物流公司;4.项目中的服装加工区;?住宅受到限制原因:1.众多商业的存在;2.商业主以及各级的商人,人流较大,档次不高;3.配套不完善;第一篇我们对项目的认识综合分析?地块受到众多因素的影响;原因:1.众多条路的穿过;2.万克来的存在;3.110米的高压长廊的通过;4.南三环把项目分为南﹑北两块;第二篇宏观市场与微观市场第二篇宏观市场及微观市场?郑汴一体化郑汴一体化中牟开封说明:?CBD的建成,以及加州工业园区的奠基;?2006年11月19日郑开公交的开通;证明政府大力支持发展东区的决心;第二篇宏观市场及微观市场{一体郑汴一体化{一体两翼{郑东新区郑汴一体化两翼中原城市群西区老工业基地（包括高新区）郑洛工业走廊?西区﹑北区也将成为热点;第二篇宏观市场及微观市场﹑{北移高档的楼盘别墅区较多北移东扩东扩郑东新区CBD.加州工业园郑汴一体化?北区﹑东区也将成为热点;第二篇宏观市场及微观市场?南区?政府不给太大的政策支持;?不作为城市发展的重点;?航海路切断了与市区的链接,以北发展的较好,市政配套完善;以南较差;?南区高档楼盘较少;第二篇宏观市场及微观市场微观市场?现有楼盘概况　?龙泊圣地由新地产置业有限公司开发,位于郑州市东南龙湖大学城旁,占地5000亩;开盘时间：2005进驻时间：2006容积率：0.45建筑结构：砖混绿化率：45%物业公司：----均价：3280元/m2主力户型:三房二厅1400亩的水系和2000亩的森林自然资源好;第二篇宏观市场及微观市场?信和·普罗旺世是信合置业有限公司开发,位于金水区索凌路与海洋路交叉口，占地1600亩;开盘时间：2006.6.17进驻时间：2007.12.28容积率：1.78?建筑结构：砖混绿化率：36%物业公司：海南珠江物业均价：3247元/m2主力户型:三房二厅二卫打造1600亩国际高尚生活城。50000平米商业广场;第二篇宏观市场及微观市场?思念·果岭山水是黄河大观有限公司开发,位于黄河南岸86号,占地5000亩;开盘时间：2005-11-19进驻时间：2006-12-30容积率：0.46建筑结构：砖混、框剪绿化率：41%物业公司：河南山水物业管理有限公司均价：：3916.55元/m2主力户型:三房二厅二卫园区内有2条河、9个湖、100亩儿童乡村公园、200亩黄河文化园、600亩运动城公园、600余亩水面、800亩园林化森林;自然条件好和引进高尔夫第二篇宏观市场及微观市场?帝湖花园是布瑞克房地产开发有限公司开发,位于航海路南桐柏路东,占地3100亩;开盘时间：2005.6.26进驻时间：2007.5.8容积率：1.51建筑结构：钢混绿化率：38%物业公司：郑州帝湖物业管理有限公司均价：：3096元/m2主力户型:三房二厅二卫\四房二厅二卫采用国内领先的理念,打造河南省最大的水景度假社区。第二篇宏观市场及微观市场?21世纪?国际城是新地产开发,位于郑新路与双湖大道交叉口西300米,占地1800亩;开盘时间：2006﹒10﹒21进驻时间：2007容积率：1.51建筑结构：钢混绿化率：38%物业公司：河南光辉伟光管理有限公司均价：：3096元/m2主力户型:三房二厅二卫10平米天然湖境，自然条件好,打造法国小镇的世外桃源生活。第二篇宏观市场及微观市场综合分析龙泊龙湖圣地自造引进高5000平尔夫米商业广场思念果岭山水良好的自然环境信合普罗旺世自造中利用资源心湖景打造法式打造度小镇假村帝湖21世纪国际城第二篇宏观市场及微观市场?住宅概况经济适用房江山书香洁去星苑名邸高砦(1335)城村改造安置区绿岛港湾兰亭名苑开元丽城说明:?在本项目附近的开发住宅项目主要是分布在长江路的两侧,?大多都以经济适用房居多(如兰亭名苑﹑江山书香名邸﹑开元丽城等);第二篇宏观市场及微观市场?商业分布概况商业集中区说明:(红色的为商业集中区)?南区的商业主要集中航海路;如茶叶城,摩配城,汽修城等;?本项目周围有中陆洗化广场和万客来小商品城;?小的集贸市场和沿街商铺;注:针对本项目其业态都比较杂乱;第二篇宏观市场及微观市场?未来大盘特点老鸨陈改造姚寨改造航海路与新107贾陆河与花园老107与南路3000-4000亩三环1136亩本案自然环临CBD种鸡厂自境好配套好然条件好第二篇宏观市场及微观市场?如何发挥本项目的优势?王胡砦项目德润置业的实力合富辉煌的策略合富辉煌的资源第三篇开发模式第三篇开发模式?南三环及其他道路：将项目地块分割成南北、零碎的地块?商业性质土地分在南北两块地，且南地块商业面积最多?项目有80万的安置面积需要解决！！！?架空高压电线也将部分地块分割成不规则地块?南水北调运河：在地块最南端，其他地块不能享受，是项目唯一的自然环境与景观第三篇开发模式因此，我们需要慎重考虑本项目的开发模式！！！解决?怎样与郑州其他区域上1000亩项目的竞争，获得最终的胜利？?怎样开发才能适合这样客观条件的3300亩地块？?怎样充分发挥项目现有、且不太突出的优势？第三篇开发模式华南地区（广州、深圳）大型盘开发（启动）模型解剖华南地区（广州、深圳）大型盘开发（启动）模型解剖?广州——广州万科四季花城“画饼”模式?广州——广州万科四季花城“画饼”模式??深圳——蔚蓝海岸，描绘蓝图深圳——蔚蓝海岸，描绘蓝图?““