长沙瑞方投资顾问有限公司ChangsharisenInvestmentConsultantCO.,LTD长沙瑞方投资顾问有限公司ChangsharisenInvestmentConsultantCO.,LTD谨呈：怀化尹祥房地产开发有限公司怀化鹤州路项目投标补充报告长沙瑞方投资顾问有限公司二○一一年九月二十七日长沙瑞方投资顾问有限公司ChangsharisenInvestmentConsultantCO.,LTD报告回顾报告结论回顾需深入探讨的问题问题一：建什么？问题一：项目商业体量多大适宜？+中心购物城城市豪宅衍生问题二：围绕主题，各楼层业态如何问题问题二：做什么？分布？COCO女人世界问题三：采用什么样的销售方式，能问题三：怎么卖？确保商场档次，同时又利于销售？尽量销售，少量持有问题四：具体的工作计划？长沙瑞方投资顾问有限公司ChangsharisenInvestmentConsultantCO.,LTD问题一：项目商业体量多大适宜？长沙瑞方投资顾问有限公司ChangsharisenInvestmentConsultantCO.,LTD问题界定Q1：六层商业体量是否合适？是否考虑第Q2：选负二层还是第五层商业？五层商业？Q3：剩余商业面积如何变通？我们从产品销售速度，回现能力两项指标进行判断。长沙瑞方投资顾问有限公司ChangsharisenInvestmentConsultantCO.,LTDQ1解答六层商业体量是否合适？是否有65楼商商业项目销售情况层商业业价格不详，目前以经营?从人民西路看项目5层实际是地上6层，目前琼天广场有——茶楼、健身为主片区内暂无地上6层的商业。项目基座小，不适名品国际城无——不详、暂时空置宜做超过片区楼层的商业。（通自持(如有人愿出英泰国际有程）不高价买也可卖)卖?片区内五楼商业价格普遍在7000元/㎡左右，万象城无　——　自持销售情况普遍为有价无市。新悦城无　8000——新天地无暂未出　暂未推出地面六层商业，在区域内暂无先例，后期销售和招商难度过大，加之项目对销售速度要求较高，建议地上商业楼层控制在五层。长沙瑞方投资顾问有限公司ChangsharisenInvestmentConsultantCO.,LTDQ2解答选负二层还是第五层商业？是否有负一价格商业项目销售情况楼（万）?从片区商业来看，地下负一层（相当于本案琼天广场有/　40%　的负二楼）价格普遍在之间，销售情况较好；钱周率有490%?负二楼，不占用容积率，不折损住宅面积；英泰国际有1.5-330%?利用低位优势，在两条路相交的地方，可以万象城有280%　采用下沉式广场的形式，对负二层人流进行很新悦城有275%　好的引入。新天地有265%　　本项目的负二层的商业，售价高，速度快，建议保留。长沙瑞方投资顾问有限公司ChangsharisenInvestmentConsultantCO.,LTDQ3解答剩余商业面积如何变通？将第五楼商业面积转换成住宅，两者收益对比分析：物业形态面积（㎡）价格（元/㎡）销售额（元/㎡）差额住宅2578500012890000257.8万元商业2578600015468000销售额相差257余万，但是销售周期过长，且考虑商业的税收成本和建安成本都高于住宅，其两者的实际利润值将十分接近。长沙瑞方投资顾问有限公司ChangsharisenInvestmentConsultantCO.,LTD小结F5F4F4F3F3F2F2F1F1?建议地上商业控制在五层高度；-F1-F1?保留负二楼；?将原有的第五层商业面积转换成住-F2-F2宅面积，更利于满足项目利润和速度的要求。楼层情况楼层情况长沙瑞方投资顾问有限公司ChangsharisenInvestmentConsultantCO.,LTD问题二：围绕主题，业态如何分布？长沙瑞方投资顾问有限公司ChangsharisenInvestmentConsultantCO.,LTD楼层商业特点各楼层特点及对进驻商家的匹配要求楼层特点匹配商家F4低租金、人流端头聚人气、中等档次、面积稍大的目的性消费商家F3低租金、人流端头F2较高租金、人流较旺中高档次，利润相对较高的商家F1展示面好，高租金具有提升形象，利润相对最高的高档商家-F1展示面好，高租金-F2较高租金、人流较旺中高档次，利润相对较高的商家长沙瑞方投资顾问有限公司ChangsharisenInvestmentConsultantCO.,LTD女性关联业态关联业态面积要求㎡形象贡献值人流贡献租金承受力餐饮500-1200弱强较强美发300-600弱弱弱美容SPA600-1200弱弱弱美体健身运动800-2000弱弱弱服装60-120较强较强较强箱包、鞋类60-120强较强强珠宝首饰100-250强较强强化妆品30-80强较强强母婴用品60-120弱较强较强潮流服饰10-40弱强较强儿童用品60-120弱较强较弱面积要求大，同时对形象贡献、人流贡献、租金承受力都弱的业态明显不适合本项目，可以直接排除。长沙瑞方投资顾问有限公司ChangsharisenInvestmentConsultantCO.,LTD业态分布综合考虑本案各楼层的特征及女性关联业态的特征，瑞方建议各楼层总体业态如下：强大目的性消费，拉动商业人流内循F4美食汇广场环。利用招商。契合女性主题，业态差异性突出。属F3母婴儿童区目的性消费。针对人群时尚白领，业态丰富，提升F2名媛佳丽区商场人气。针对人群成熟女性。项目重要展示面F1/-F1时尚名品区，提升商业档次。主力目标消费人群为少女。便于分割-F2潮流欢型区销售。吸引强大人流。长沙瑞方投资顾问有限公司ChangsharisenInvestmentConsultantCO.,LTD-F2/潮流欢型区消费人群主要以青春少女为主，业态以中低档次的潮流服饰、个性饰品、美甲等为主，带动人气。长沙瑞方投资顾问有限公司ChangsharisenInvestmentConsultantCO.,LTD-F1/F1：时尚名品区一楼、负一楼消费人群主要以精英女性、白领丽人为主，业态以中高档次的化妆品、珠宝、鞋类，首饰、手表、香包等。长沙瑞方投资顾问有限公司ChangsharisenInvestmentConsultantCO.,LTDF2/名暖佳丽区三楼消费人群主要以精英女性为主，业态以品牌服装、职业装、睡衣内衣等为主，辅以精品饰品、中档化妆柜台等。F3/母婴儿童区三楼消费人群主要以孕婴、儿童为主，业态以孕婴用品、亲自服装、学习用品、儿童娱乐用品为主，建议拿出部分面积做儿童娱乐区（可盈利），增加活力，带动人流。长沙瑞方投资顾问有限公司ChangsharisenInvestmentConsultantCO.,LTDF4/美食汇广场建议引进桂林人、美食汇等聚集人气的餐饮作为主力店，周边散售铺面亦以特色小吃、引品、冰激凌等为主。长沙瑞方投资顾问有限公司ChangsharisenInvestmentConsultantCO.,LTD问题三：采用什么样的销售模式，确保商业档次，同兼顾快速销售？销售方式对比目前，商业市场有三种常见的销售操作策略，根据不同的销售方式的特点，所适应的物业类型、楼层、业态等各不相同。操作方式优点缺点适合物业经营权丧失，后期很难统一?市场成熟度较低的纯街铺；常规售卖责权明晰，简单易行招商、经营、管理，同时投?非重要位置的局部商业。资者也缺乏信心成本返算增加了账面价、部?销售前景较好，后期收益稳对投资者更有保障和吸引分客户可能对租赁权利的限定客观的街铺；返租售卖力，利用后期商业整体招制不买账，开发商增加了招?商、管理、运营。需要统一经验、招商、运营商工作的重要区域。?销售难度较大，需要提前培时间长、引进物业有经营不便于氛围的成型，带动人育的高楼层商业；带租售卖善的风险、开发商增加了招流，增加投资者保障?局部较难销售的街铺；商工作?商业氛围薄弱的新商业长沙瑞方投资顾问有限公司ChangsharisenInvestmentConsultantCO.,LTD各楼层特点楼层楼层特点销售方式招商形式主力店带动周边铺位带租约销售（主力店）+常F4开发商招商+业主招商销售。规销售F3销售压力较大常规销售业主与运营商共同招商次好位置，销售前景F2常规销售业主与运营商共同招商较好F1商业重点展示面返租销售开发商招商-F1商业重点展示面返租销售开发商招商次好位置，销售前景-F2常规销售运营商+业主招商较好备注：以上销售均优先符合相应业态规划的，经营自我品牌的客户购买，简化后期招商工作。长沙瑞方投资顾问有限公司ChangsharisenInvestmentConsultantCO.,LTD问题四：本项目的具体工作计划？长沙瑞方投资顾问有限公司ChangsharisenInvestmentConsultantCO.,LTD工作周期第一阶段（10天）第二阶段（30天）第三阶段（10天）?根据市调结论，结合相关案例，撰?依据讨论结果，补充调查，调写《项目整体定位及发展战略》、?签订合同，支付首付款；整报告。《物业发展建议》和《规划设计任?工作内容正式会议沟通；?瑞方提交《项目整体定位及发务书》。?深入市场调查，并相成成果；展战略》、《项目物业发展建?项目整体报告初步定型，瑞方整体议》。汇报；长沙瑞方投资顾问有限公司ChangsharisenInvestmentConsultantCO.,LTD成果提交服务内容提交报告沟通方式1、区域市场调研2、宏观背景分析3、目标客户需求分析服务其间，瑞方将会组织各种讨论会4、地块解析议。其中，有三次成果专题汇报：撰写报告主题：5、案