望京—新兴的高端企业置业聚集地聚集，是企业判断区域发展前景的一个标准国际一体化的今天，中国庞大的消费市场吸引着全球资本的关注，而对于首都北京而言，打开北京的门，就等于打开了中国的门。望京，城市中心区边缘临近国际机场最近的区域，以其生态环境、产业规划、政府政策、便捷交通、临空经济、高端人群聚集、低成本运营等优势，构成了区域高端物业聚集要素，而这些优势，在可供开发用地日益减少的北京五环内，尤显突出。望京，北京国门，北京副都市中心，国际企业云集，新兴的高端企业置业聚集地，是打开中国财富之门的钥匙。纲　要　望京区域办公物业　　市场开发状况望京区域望京－－新兴的望京区域高端办公高端物业高端企业置业聚集地物业发展的支持要素分析发展前景看好望京区域核心办公物业的价值分析望京－－新兴的高端企业置业聚集地　一、望京区域办公物业市场开发状况　二、望京区域高端办公物业发展的支持要素分析　三、望京区域高端办公物业的地段价值分析变革中，总有商机在云涌！望京区域办公物业市场发展过程，可以说是北京房地产市场开发的一个变化过程，在中心区域开发饱和的状态下，它的发展也正如其它成熟区域一样经历着变革，而这种变革对望京区域而言，只是短短的十年，也正如此，它以它独有的临空经济优势及良好的时机，成为国际企业买家争抢的最后一块金地！借鉴北京其它区域，在变革中发现商机，是国际买家进入望京区域的最好时机！　　　　一、望京区域办公物业市场开发状况?望京区域办公物业市场发展状况?望京核心区域地块分析?望京区域办公物业重点项目介绍?望京区域办公物业客户群定位方向望京区域住宅市场开发状况1998年－2005年望京住宅物业开发规模一览表开发规模（万2508000?望京区域住宅平方米）206.97物业均价每年平7000物业价格（元200/平方米）均增长7%，根6000161.58据同比增长率预1505000127.2米计2006年－米方方40002010年望京住平平9593.5100/万3000元66.9宅均价将会达到46.220008044-10544元/501000平方米。4.4001998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年年份2006年－开发时间1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年合计2010年开发规模4.446.2127.2161.666.99593.5206.973001101.8（万㎡）物业价格8044－（元/㎡47005016542662606467722069807518－）10544均价增长率　6.72%8.17%15.37%3.30%11.64%-3.32%7.70%－－区域住宅市场进入第三阶段开发规模高速增长，并趋向高端物业开发，大量高端人群聚集必将释放大量高端消费需求，为区域积累大量人力资源，刺激了区域办公物业市场需求。望京区域商业市场开发状况望京区域商业项目类型现状供给及未来供给比例对比表2006-2010年1995-2005年区域商业前20年总03.57%量30万平方米，制18.90%9.52%约了办公物业的发展．而2005-201068%年5年间商业增量4%28%达到了84万平方米24%33%，并多为大型购物中心。区域商业规11%模及类型的变化，社区配套商业建材家居超市综合百货其它将带动办公物业的开发，趋向高端化供应时间社区配套商建材家超市综合百其它总量、规模化发展，加业居货年快了新型商务核心1995-20059.9万㎡8.4万7.2万㎡3.3万1.2万㎡30万㎡圈的形成，保障了㎡㎡办公物业市场开发百分比33%28%24%11%4%的价值升值空间。2005-201015.88３857.12-84万㎡百分比18.9%3.34%9.5%68%-望京区域商业市场开发状况区域内未来供给部分商业项目表项目名称所属区位开发商规模㎡项目性质业态规划北京正鹏房地产开大型一站式国美、华堂、ＫＴＶ娱乐餐饮、韩国城、望京国际商业中心望京园综合区12.4万发公司购物广场精品百货等综合性大型3.1万㎡购物中心，1.3万㎡餐饮休闲区望京K6区商业中心南湖园居住区北京世安住房股份7.3万商业中心，1.4万㎡娱乐健身及精品零售区华联商场望京店望京园综合区　　　－－8.26万综合商场华联商场、超市嘉美风尚中心望京园综合区北京金冠达房地产6.4万购物中心商业综合楼、主题购物中心公司望京B区商业办公综地下一、地上一为国投公司买断，二、三望京园综合区北京城开集团10.79万商场合楼商业广场层沃尔玛丝绸之路异域风情商中关村电子城西古罗马、古埃及、玛雅风格的异域风情商天地控股10万异域风情商业街业街区业街区域内未来供给的大型商业项目，多为综合性及专业性大规模商业，多分布于望京园综合区，加快了望京核心区商务圈的形成，使区域办公物业市场未来升值空间很大。望京区域商业市场开发状况进驻望京区域的外资零售企业表总建筑使用企业名称企业性质地理位置用地性质面积㎡时间年沃尔玛美资望京Ｂ区商业综合楼18146商业楼中的２、３层2006家乐福法资望京北路和广顺北大街交汇30000丽景新贵配套商业2007宜家家居瑞典四元桥与京顺路交叉处30000独立建筑2006百安居英资广顺北大街广顺桥北15132独立建筑2004华堂商场日资望京核心区26500望京国际商业中心2007欧尚超市法资来广营香宾路75783独立建筑2007外资零售企业的进驻，将为区域带来高端管理人才及相关的配送企业，为区域增加了办公物业需求量。望京区域已建住宅立项办公物业市场状况住宅立项项目一览表（总规模：274000㎡)项目使用时项目销售租金水平地块项目规模项目使用性项目名称地理位置开发商间（年/价格（元/（元/㎡编号（㎡）质月）㎡）/日）利景名门E5朝阳望京中环南路20000北京福源丽景房地产2000-9-30租售60001.3开发有限公司??佳境天城E5朝阳望京中环南路67000北京英大置业有限公2002-10-31租售90002.5-3甲2号司星源国际36朝阳广顺北大街以100000北京市利达汇通房地2004-10-1租售78002.8东产开发公司??LOFTELK4-18朝阳湖光中街1号17000北京巨鹏投资公司?2005-6-1售8800－金隅国际E3-9　朝阳区望京南湖70000北京金隅嘉业房地产2005-4-1售8300－公园北门开发有限公司区域内住宅立项项目多为2005年前开发，价格及租金相对较低，佳境天城因其处于花家地建成区，与丽都商圈较近，处于当时商务产品较稀缺时推出，获得了市场的追捧，创造了销售奇迹。望京区域已建公建立项物业市场状况公建立项项目一览表（总规模：240205㎡)租金水平地块规模使用时间使用销售价格物业项目名称地理位置开发商元/㎡/编号㎡年/月性质元/㎡级别日望京大厦E5望京中环南路34000北京国际技术合作中心1998租－3.8乙级正汇科技大厦19望京利泽中园18000－1999租－2.5乙级叶青大厦3望京经济技术开发区20000叶氏企业集团有限公司2000租－3.5甲级新叶青大厦3望京经济技术开发区50000叶氏企业集团有限公司2005租－4甲级四强写字楼E5花家地街13号2000四强实业发展公司2000租－2.8乙级新兴产业区利泽中园爱慕大厦321205北京爱慕内衣有限公司2000租－3乙级218-220号望京利泽中街二区众运大厦320000北汽众运公司2001租－2.6丙级208号尚古城写字楼－来广营东路5号12000贵特物业2002租－1.6乙级博泰大厦36望京西园24000博泰隆房地产有限公司2003-10租售88002.8甲级和平大厦－来广营东路12000－2005－1租－1.9丙级新兴产业开发区利泽博雅国际中心327000世纪恒成建设开发公司2006租售120004-4.5甲级中一路早期写字楼多为只租不售，同时部分为企业自用，以低端产品为主，博雅国际中心以高端产品定位，推出市场销售价格目前区域内最高，是区域高端办公物业开发启动的项目。望京区域已建总部物业市场状况总部、研发立项项目一览表（总规模:126850㎡)地块使用时间使用销售价格（元租金水平（元/物业项目名称地理位置规模（㎡）开发商编号（年/月）性质/㎡）㎡/日）级别洛娃集团开洛娃科技大厦4望京利泽中园二区154642000租－3.5甲级发公司国家科技部望京科技创业望京高新技术产业570000、北京市科1999租－2.1丙级园区内委泰富德实业中辰写字楼4新兴产业开发区173862004-7-1租－3甲级有限公司望京工业区东湖渠德国赛多利SARTORIUS340002003自用-－厂房屏翠西路斯集团北京朝阳区望京新博泰房地产博泰金卡中心4200002005租86003乙级兴产业区内??开发公司区域产业规划优势，吸引了大批企业设立总部、研发基地，早期的总部、研发基地规模较小，同时企业办公物业多为部分自用，部分租赁，因其是科研用地，其对外出租价格较低，吸引了此类产业链上下游的小型企业入住。望京区域在建办公物业市场状况区域在建住宅、公建立项项目一览表开工时预计销预计使用项目名地块规模地块类别地理位置开发商间年/售价格时间（年合计称编号（㎡）状况月元/㎡/月）北京博泰隆房博泰国35－望京新兴产业区57500地产开发有限封顶200475502006商住际10住宅公司立项76871㎡卷石天望京望京桥东北E519371天地控股封顶2004110002006地角北京金冠达房公建嘉美风望京中东部商业甲级B1-1#34500地产开发有限地上2005150002007立项尚中心中心区34500㎡公司目前区域内在建项目