市场化产品研发顺驰中国·北京集团研发工作总结2014年1月14日星期二研发中心前言?有效的市场化产品研发，是对聚焦销售的深刻体现?研发组织体制是研发战略得以正确落实的关键2014年1月14日星期二研发中心市场化的产品研发1.关注需求，明确需求产品研发必须以客户的需求为出发点。依据市场调查，熟悉目标市场上客户偏好与发展趋势a.集思广益：应根据市场的要求来对产品进行构思、设计b.动态观察：从动态的角度观察客户需求，不断调整研发目标，以设计出适合客户需求的产品c.深层挖掘：在充分利用客户显需求的同时，要大力挖掘其隐需求2014年1月14日星期二研发中心市场化的产品研发2.信息灵活、充分及时调查收集各种信息，包括整体市场信息、区域市场信息、设计和研发所需的各种技术信息、政策法规变动带来的影响，以及已推出产品的市场反馈信息等研发人员必须全面、充分、正确和可靠的掌握与研发有关的信息。2014年1月14日星期二研发中心市场化的产品研发3.效益优先a.应时刻把设计与成本密切联系起来，降低直接及间接成本，提供更大的利润空间b.充分认识项目成本的构成与比例，根据项目合理分配各项成本4.珍惜时间a.抓住市场机遇，保证快速的现金到现金的周期b.预估市场的变化，包括顾客的需求、周边项目产品发展动态，做到产品适度超前2014年1月14日星期二研发中心市场化的产品研发5.系统分析由于系统的整体具有其组成部分在孤立状态所没有的性能、即整体大于部分之和，因此在产品研发过程中，应该把产品置在整体效应和其系统上系统地对产品进行分析及研发2014年1月14日星期二研发中心目标?对于北京集团就是保障2005年销售回款18个亿的目标得以顺利实现?而研发中心所有的工作与目标都是围绕此目标来计划与执行?具体到研发的目标就是，保障工程形象支持，保证效果完美，保证产品符合市场需求，是具有差异性、多样性、发展性、层次性的高价值价格比的产品。2014年1月14日星期二研发中心措施1.针对产品形象的支撑，就要求对出图的时间及质量，做到准确把握a.认真计划，合理安排，加大对设计院的把控力度b.仔细审核，通过对研发内部资源的整合以及与运营部的互动，了解成本构成、分析成本变化、在保证效果质量的前提下，控制成本c.对于工程遇到的问题，协调设计院及时解决，派驻驻场工程师2014年1月14日星期二研发中心措施2014年1月14日星期二研发中心措施2014年1月14日星期二研发中心措施2.效果的控制，对示范环境、建筑外延、景观形象、形体内部，早作计划了解客户需求，坚决强力推动工作a.示范环境：对新的样板间，通过从销售的反馈，及时修改设计，并根据产品定位及目标客户群的需求，设计制作样板间，在后期配饰重点投入力量b.建筑外延：整合外部资源，多方式多渠道探索方案满足营销需求c.景观形象：增加对设计院的理念灌输，引导设计院对我们目标的理解，及时深化景观设计，为宣传推广提供优秀的产品卖点吸引客户d.形体内部：主要针对施工交房标准，认真贯彻执行既定方案，把控成本，协调工程与设计院之间的关系2014年1月14日星期二研发中心措施2014年1月14日星期二研发中心措施3.保证产品符合市场需求，是具有差异性、多样性、发展性、层次性等的高价值价格比的产品。a.差异性：本案与本区域内其他产品的差异性b.多样性：户型的多样性提供不同需求的客户，扩大市场c.发展性：根据客户需求的变化发展，在设计时提供可变的可发展的产品d.层次性：根据客户的不同层次，在项目地块内的不同潜质地域配置不同层次的产品e.弹性：根据市场的反馈信息，调整户型比例的关系f.替代性：同质产品的差异性保证产品的不可替代2014年1月14日星期二研发中心措施2014年1月14日星期二研发中心执行1.对现场的的支撑，定期的研发人员与销售团队的沟通，及时了解信息，尤其对于项目负责人，要在第一时间传递信息，及时使整个研发中心通过集中的力量解决问题2.对市场的分析理解与判断，加强市场意识，自觉地对周边项目进行调研，及对到场客户的了解，对产品进行微调，使之符合消费需求3.对人员素质的训练，不断地对自身素质的完善和发展，收集信息，准确判断信息的隐含结果，及时调整思路4.持续理念传达，定期培训，并与项目公司互动了解工作得失2014年1月14日星期二研发中心执行2014年1月14日星期二研发中心整合外部资源1.合作单位的选择利用研发中心这个平台，多渠道了解认识外部资源，寻找适合的合作伙伴（规划、建筑方案、建筑施工图、样板间设计、景观、策划，）2.设计过程中的把控后期施工图纸的过程把控，对时间节点的严格性、对出图质量的严谨性，对工作态度的认真性，对工作过程的责任性3.对完成图纸的审核主要针对前期出现的问题进行梳理与核对，总结经验，为以后项目做好充分的准备2014年1月14日星期二研发中心得失?对不可预期的困难估计不足，在制定计划的时候盲目乐观，在有些时候未能在遇到阻力的时候及时提出解决措施?未能深入深刻深层次的理解客户，导致设计过程中出现偏差，使得设计反复，造成对时间的浪费?由于缺乏对项目快速操作的理解，在实际工作过程中没有及时地进行有效的深入的广泛地沟通，造成研发与各部门间没有形成有效的合力，致使工作进展拖沓。?缺乏对工作安排的条理性与整体性，造成忙于救火的现象，在工作中产生很多错误2014年1月14日星期二研发中心得失2014年1月14日星期二研发中心?领海项目研发工作对后期销售产生优异结果：?规划：?从住宅楼小高层、高层形式来说区别于区域周边house住宅及多层住宅，给郊区住宅注入现代城市气息。?水景：?超大规模水景规划带来强烈冲击力，给销售带来支撑，临水的住宅普遍要比不临水的销售快。?户型：?户型具有一定创新性，客厅5.2米挑高，跃层局部赠送，属于附加值较高产品，同时户型种类较多，具有一定创新性，采光面大，横厅设计、多厅设计、侧面阳光卧室等户型。2014年1月14日星期二研发中心?领海项目研发操作中对后期销售产生滞销和退房的分析?规划：?前期规划细节推敲不够，导致商业布局受限制，同时地下为人防，利润率及使用受影响。前期景观介入较晚，深度不够，导致规划地上通风口和出入口结构已做完，后期改造空间较小，对景观有局部影响。?户型：?前期由于时间节奏较快，对户型细节推敲不够，导致户型和客户的使用习惯不一致。?对项目的每一个位置的户型配比推敲不足，比如位置不临水的户型在没有赠送和附加值的情况下，应该减少户型面积大小。2014年1月14日星期二研发中心?解决措施?加强研发对各项目经验的总结、共享、传递、培训。?加强前期对项目的细节把握以及全面性把握，在最短时间内把各个环节考虑周全，避免对后期造成不良影响。?加强研发审图能力，组建专家审查组，聘请外部专家参与。?加强研发与营销部门的沟通，同时形成对客户细致分析的系统。2014年1月14日星期二研发中心?领海项目操作中对后期成本控制较好的案例分析?含钢量：?领海一期二期通过运营的分析，形成一套完整的资料，以此为参考指导后期设计，同时也是限额设计依据。?样板间：?后期建设样板间，经过设计师的配合，充分利用原有样板间的配饰，同时通过整合深圳资源，利用一整套配饰方案，通过直接与厂家联系，能够减少成本。?方案后实施前预留一定时间进行运营成本分析和考察，同时加强运营与研发两个部门的互动和学习培训是控制成本的一个措施。2014年1月14日星期二研发中心?领海项目对后期成本控制不理想的案例分析?变更洽商：前期对涉及到经济预算的变更洽商审核力度不够，目前加强流程控制，设计、研发、运营、工程构成整个审批流程。?景观造价：由于设计师设计过程中对北京的材料及成本概念不强，同时存在设计材料尺寸和市场材料正常尺寸差异，造成材料成本上涨。?工程做法：地下室原采用sbs3+3,改为sbs4；施工图统一作法原采用图集，而施工过程有的工序不需要，给运营结算带来成本增加。?一次成活：目前设计包括施工有重复，造成一定程度浪费，应该选择合适公司，哪怕前期投入相对较大，但会减少施工重复成本和设计重复成本。2014年1月14日星期二研发中心林溪经验总结2014年1月14日星期二研发中心林溪经验总结林溪失败－二期未调整方案1、规划过于单一，空间感差2、二期04年初确定方案时、周边小独栋已经开始出现，应考虑调整方案，今天林溪双拼与小独栋竞争很吃力3、对林溪“乡村别墅”这个概念一直没有产品支持2014年1月14日星期二研发中心谢谢！2014年1月14日星期二研发中心