规划设计阶段的成本管理规划设计阶段的成本管理苏伟2006-82006-8一、如何认识规划设计房地产规划设计的全局观---全程设计房地产全程策划运作项投规目资划建销后决设设售评策计阶阶估阶阶段段阶段段段房地产全程设计运作规划设计决定品质、成本和品牌房地产产品规划设计决定70-用地选择85%的工程成本50%规划设计名牌产品造就品牌30%企业销售执行企业的竞争实质上20%是产品的竞争规划设计在投资决策阶段的工作?对用地环境的研究?设计产品初步概念?对项目用地的研究?初设产品类型?对现有产品的调研?研究用地同产品的匹、分析配关系?用地对设计的影响?了解市场产品水平及特征?容积率对产品的影响?预测产品发展趋势?环境对产品的影响?了解分析客户需求?配套对产品的影响??寻找创新模式市场对产品的影响设计管理部门应发挥市场策划作用设计管理部门应发挥市场策划作用策划意图策划意图市场目的市场目的设计管理部门设计管理部门设计要求设计要求（设计任务书）（设计任务书）设计成果设计成果房地产产品房地产产品全程设计对成本管理的意义?加强预控。?在控制成本低的阶段进行控制这是全程设计的效益和核心价值二、如何理解“规划设计阶段的成本管理”规划设计阶段成本管理的宏观意识成本管理贯穿房地产项目开发全过程的始终，阶段性的成本管理不能与全过程完全隔离。规划设计阶段是决定房地产开发成本的极其重要阶段之一规划设计阶段的成本管理应具有产品开发建设全过程成本管理的意识规划设计阶段的成本管理应具有企业发展成本管理的宏观意识规划设计阶段成本管理的内容规划设计直接成本产品建造成本企业品牌建设成本企业运营能力成本规划设计直接成本?设计费设计费：规划、建筑、景?观、室内等设计内容时间成本全过程发生的设计、咨询、研究、审图、模型、效果图等费用?人力成本的总和产品建造成本定位成本创新成本产品品质市场定位---确定目标市场及客户在产品设计中群，决定了产品规划、建筑、建设成本类型、档次以及景观、室内设投入的各项成本计等采用的创新形式、技术、材料等产生功能定位---根施工周期的成本，据市场定位、竞争需要确定产品的功能，决定了满足产品功能需要投入的各项成本企业品牌建设成本自身品牌建品牌互动成本设成本自身品牌建设需要为提升产品、企业在产品设计、建造的档次和品牌，采上投入的成本用知名品牌的设计单位、材料、设备等投入的成本企业运营能力成本组织运营成本组织能力成本企业的决策机制、企业把握市场、设管理模式、组织结计产品的能力对规构、工作流程等对划设计成本管理的规划设计成本管理影响的影响设计阶段的成本观设计阶段的成本观规划周期方案周期扩初周期施工图周期进度含钢量等土建成本景观设计周期部品造价室内设计周期景观造价施工周期示范区造价成本品质产品的品质设计变更签证率设计失误率合理的设计费图纸完善程度项目运作讲求的是成本、质量与进度的平衡,部品封样率而非某一个极端，因为其中任何一项都意味着代价，只有三者平衡才能获得最小的代价付出设计阶段成本管理的目的设计阶段成本管理的目的提升产品品质提升产品品质缩短开发周期缩短开发周期降低开发成本降低开发成本成含钢量等土建造价部品造价本景观造价示范区造价控设计变更签证率制合理的设计费—对设计人员而言是任务，对成本人员而言应前置而持续?避免两种现象：不计成本地追求设计效果成本不合理导致品质丧失三、在项目开发过程中“目标成本”是成本管理的前提规划设计成本管理与成本部门的关系入伙项目立项主体结构开工开盘销售竣工项目论证阶段项目策划阶段设计管理阶工程施工阶入伙管理阶段段段销售管理阶段营销设多方案比较扩初设计施工图设计计概念规划草案概念规划设计方案设工程施工配合、销售配合及入伙配合管理计管理管理管理工程成进度款、工程成本测算及目预算、标底、合同价结算本项目成本估算变更、招标采标成本拆分购项目的每一个设计环节都会受到其上游成本工作的条件制约，成本部门的成本控制要求应成为设计部门的成本控制目标。规划设计阶段成本管理控制方式成本部门应制定项目目标成本。设计部控制目标成本偏差率。目标成本首先必须合理，建立?结构含钢量偏差率；在长期数据库积累的基础上。?景观造价偏差率；?示范区成本偏差率；?设计费偏差率。。。结构含钢量?保证安全和品质的前提下，减低含钢量各地区含钢量限额指标(kg/m2)建筑类型结构部位北京上海深圳武汉、东莞别墅、双拼、花园洋房上部结构----(6+1层及以下)自带全埋一层地下室----普通多层住宅及公寓(7层及上部结构----以下)自带全埋一层地下室----小高层住宅及公寓上部结构----(建筑高度＜60M)自带全埋一层地下室----中高层住宅及公寓上部结构----(60M≤建筑高度＜80M)自带全埋一层地下室----高层住宅及公寓上部结构----(80M≤建筑高度＜100M)自带全埋一层地下室----公共人防地下室（6级）----公共普通全地下室----公共半地下室----景观造价分类及定义硬景软景总造价（元/平米）（元/平米）（元/平米）一类景观区居住区级/小区级公共绿地范围二类景观区控制总价偏差率组团级绿地范围分项动态平衡三类景观区宅间、宅旁绿地范围四类景观区道路旁绿化总计说明：1、硬景：活动场地、园路、环境造型小品（亭、廊、雕塑等）、水景、环境照明灯具、户外家私等；2、软景：乔木、灌木、花卉、草皮等种植类；示范区造价费用建安费设计费家具、用品总造价分类（元/平米（元/平米、设施（元/平米）））费1、土建---销售中心（临建）2、装修---销售中心、样板房3、景观---临时4、包装---临时标志、道具总计*人均设计管理面积不提倡人海战术?--开发规模加大，并不意味着人数呈同比例的增加，通过架构的优化和资源整合，提高人均生产效率，保证企业高效率运作。效能平衡点多项目制下人数规划总规划总面面积积xxA%A%人均设计÷设计＝（∑方案总方案总面面积积xxB%B%)管理面积总人数施工图总施工图总面面积积xxC%C%11建建议议AA为为2020％；％；BB为为5050%;C%;C为为3030％％某集团公司04年人均设计管理面积一览深圳公规划面积之和302.46司设方案面积之和48计部施工图面积之和48设计部人数18北京公规划面积之和621.69司设方案面积之和33.6计部施工图面积之和15.1设计部人数17上海公规划面积之和63.843.38司设方案面积之和39计部施工图面积之和39设计部人数13合理设计费是保证质量与进度的基本条件之一?避免两种现象：为节省成本而压低设计费为追求效果设计费失控?合理的设计费用有利于设计单位选择的合理性?合理的设计费用有利于设计单位资源配备的优先性和建筑师积极性的发挥；；?直接对具体设计人给予的适当费用，对积极性的发挥会有更积极的作用合理设计费标准：?根据具体的项目性质、选择设计单位的不同设立设计费支付标准，如–国内一线品牌设计公司--元/M2万科：–国内二线品牌设计公司--元/M2北京、上海、深圳：55元/M2–国外一线品牌设计公司--元/M2广州公司：50元/M2–国外二线品牌设计公司--元/M2其他地区公司：45元/M2某集团地产公司设计费统计分类规划概念方案+结构、设景观方案样板房+其他总计方案建筑扩初备+销售中心公司扩初+施扩初室内设计工+施工图图深圳公司252315--国内单位武汉公司0.750.5939.10项目上海公司3.457.7715.989.262.984.3643.8项目““成本管理”的目的应是“成本成本管理”的目的应是“成本优化优化””或或“成本效益“成本效益最大化最大化”，”，主主要要是是防止防止成本的本位成本的本位主主义，义，牺牲牺牲了品质了品质和进度。和进度。四、在项目设计过程中实现成本效益最大化的方法流程与计划流程与计划规划方案建筑方案部品策划方案景观方案示范区设计施工图概念规划周期设计周期划定实施方案周期拿地节点施工图周期论证阶策划阶设计管理阶段段段概念规划实施方案施工图概念规概念规方案设扩初设划草案划方案计计顺驰项目周期统计表B－占地面积规划建面土地获取开工时间开盘时间C－A区项目名称(平方米A(平方米)时间ABC天)天上海顺驰蓝湾87,92580,7872003.09.232004.02.012004.06.19131270南京滨江奥城181,942约300,0002003.11.042004.02.222004.07.10110249苏州湖畔天城164,200约300,0002003.10.222004.06.12234无锡天鹅湖733,8891,027,4442004.03.252004.11.18238顺驰领海308,700413,6002003.12.082004.02.102004.06.1264187北京蓝调国际79,717219,0002004.04.132004.09.18158公寓重庆奥林匹克2004.62004.82004.1060120晋中城市艺墅160,300200,9002003.11.142004.03.062004.05.15113183郑东第一郑州753,700600,0002004.04.222004.04.012004.10.16177大街洛南第一洛阳205,754估205,7542004.04.252004.07.012004.09.0167129大街平均97202万科项目周期?拿地到开盘：多层项目9个月；高层项目12个月；重庆奥林匹克花园北京领海顺驰、万科的共性1）采取传统工序前置:–提前做好70%的准备工作,以“成本换时间”；–虽然会由于最终没有获得土地而损失前期投入，但从总体上看认为值得。2）采用工序