苏州。万科国际广场商业资产营运管理服务建议制作：苏州顧問团队成员：SamWan,HermanLam,DannyChen,日期：2010年11月SynergisManagementServicesLimitedMemberofHsinChongConstructionGroup概览新昌概述資產營運與商戶及消費者關係主要內容万科国际广场－商業資產營運管理万科国际广场–年度推廣活動其他对项目意见新昌概述3新昌物业管理有限公司超过31年物业及设备管理经验整全管理超过5,700位专业工作人员●唯一一家在香港股票市场上市物业及设备管理公司(股票编号:2340)●拥有二级资质物业管理公司牌照超过个管理项目●公司业务遍及香港、上海、北京、青岛、佛山、深370圳、重庆、武汉、合肥等地52,000,000平方尺170,000个69,000个商業及工業空間住宅單位停車位4商业项目香港及中国管理项目中兲村国际商城澳门中心(北京)总面积:156,000平方米总面积:28,294平方米大型综合发展项目欧美汇(贩物中心)新奘广场总面积:78,000平方米青岛海上嘉年华总面积:140,000平方米总面积:740,000平方米欧美汇大厦新年華購物中心总面积:37,000平方米总面积:69,520平方米商业项目西环中心广场为瑞安房地产提供管理顾问服务总面积:280,000平方米北京?企业天地青岛?瑞安广场?翠湖天地一至三期商业项目上海?创智天地东风广场合肥?太平桥人工湖绿地总面积:380,000平方米武汉商业项目住宅项目佛山深圳商业项目香港调频壹(贩物中心)兰馨公寓总面积:41,000平方米总面积:21,000平方米捷和广场总面积:350,000平方米2010年上海世界単觅会永新花苑一、二及三期香港馆总面积:247,000平方米总面积:1,390平方米休闲设施–观澜湖物业华为科技研发基地永新晶苑总面积:329,000平方米总面积:11,000平方米5代表性资产管理项目??4.新奥广场(北京)建筑面积:140,000平方米1.中关村国际商城第一期(北京)建筑面积:156,000平方米?5.新年华贩物中心(北京)?建筑面积:70,000平方米2.欧美汇(北京)?建筑面积:77,000平方米?3.王府井219项目(北京)6.澳门中心(北京)建筑面积:38,000平方米建筑面积:28,000平方米(零售部份)6代表性资产管理项目?9.西环中心广场(合肥)建筑面积:280,000平方米?7.调频壹贩物中心(上海)建筑面积:41,000平方米?佛山市捷和房地产发展有限公司10.捷和广场(佛山)建筑面积：350,000平方米上海永龙房地产有限公司8.永新坊(上海)?11?建筑面积:53,300平方米11.东风广场(湖南省)建筑面积：76773平方米7重点设施管理项目上海世博香港馆为世界性项目上海世単香港馆提供全面的管理及营运服务。总建面积：1,390平方米(可供展觅面积为800平方米)上海华为技术有限公司上海基地在上海金桥区成立之科研基地，由新昌管理提供全面的设施管理服务，基地包括实验室、办公楼、餐厅、停车场等设施。总建筑面积：329,000平方米代表客户投資及發展公司佛山市捷和房地产发展有限公司上海永龙房地产有限公司企業客戶公共机构，教育团体及其他9万科国际广场商业资产营运管理服务資產管理與商戶及消費者關係命运共同体利益一致消费者商户11我们的团队总公司支持营运总监(1)政店兲系(1)资产服务(21)营运执行(84)行政部门(15)租赁部市场推广管业处工程部行政人力资源(2)(5)(7)(20)(2)(2)客户兲系租户兲系秩序管理卫生维护财务/出纳I.T(9)(4)(27)(25)(5)(2)绿化维护库存仓管采贩(4)(2)(1)广场主要工作标引?完成所有营运工作手册及进行应培训;商场正式开业????确讣各系统运作正常；完成营运所需采贩项目；进行开荒清洁预估开业商户开业数量，进行开业活劢?深化项目资料：吸收对未能开业部份进行围封及指引；?检讨租赁进度：项目相兲数据，了解???完成绿化布置；取得政店部门开业支持；确讣完成人流车流指引；进入持续增按出租比率提供有效支持行劢，包括在丼办媒体活劢以吸引市场项目各详细情况；系统；值期注意力。?邀请万科人员参观给予?筹建办公室?人材储备；?筹备及租赁市场推广指导意见?策划及深化消费?主要人物到岗；活劢：为试营业及日者活劢方案?落实主要服务承包后营运作深化计划及商；安排执行?租户装修进场准备；?执行租赁市场活劢??进行商场试营运开业；处理前期未完成工作；?跟进租户装修及开业；2010年12月2011年1月2011年2月2011年2011年2011年2011年?优化管理制度及系统。3月4月5月10月?安排进行项目接管：安?审阅所有机电及设备图排保安及工程人员进场、?租户装修进场;紙：不项目建筑部门跟及执行；?跟进租户装修进进项目设备及从营运角?筹组项目验收；度度提出优化建议、计划?提出方案优化项目商业?议定开业方案;验收及相兲工作。環境及商业运营工作筹?推行消费者推广?准备租户装修流程及文组及深化；活劢件：订定装修审批程序?落实机电及相兲配套分及相兲数据手册。配。前期工作简介形象包装前期筹组：音乐、装饰布?移交及有效计划万科国际广场交通劢向置、洗手间、成品保护、的商业营运日夜灯光照明、施工人员及出验收?人流、车流、制服入物品监管避免影响营运效率物流、指引?避免资源浪费消费者关系缺漏跟进会员制度、客服平台、停车场、广播及系统测场地移交、系统、导引系统、试建立互联网站接管租户手册前期店员管理、店优化建议:员专区、货物10年12月至11年3月营运筹组出入、餐饮业广场机电需要、统筹商场营运工营运部门用房、管理、垃圾泔121天作、政府关系沟脚处理、紧急区域保护、安通、与万科、服防系统等.应变、有偿服务公寓、小区管务等理维持深入沟通商户进租户管理租户关系、紧场管理急联络、协办运作执行活劢、商务推开闭店管理程序、广商戶装修设备管理、紧急应变、卸货區管设备系统交房标准、审理、环境卫生、行政：采购、POS系统、人批（机电、平面、消防管理招聘、培训、门头）及流程、库存仓管、建流点算、花车、缴付费用、申推广活劢电信服务隐闭工程监管、立办公室制度、市场分析、活劢计划与执行、广告平面设计、吊顶广告使用计进度监管办营业执照、消防验收划、广告内容复核前期：场地移交接管工作介绍接管验收施工人员及材料进出管理?系统设备及竣工图纸缺漏工程报告及跟进消防及工业安全管理?设备房钥匙针对商业营运优化建议?供货商资料及保修期文档?设备及建材供货商数据及保修期文档?材料及设备备件按照我们对商场营运管理的经验，我们会为万科国际广场提供各样优化建议。例如：开闭庖模式的灯光开放率、中庭广场的活劢机电需求及配备、增加广告空间的可能性：例如扶手电梯底、BA系统的管理设定等等。前期：商户装修进场-建立租户协调部※進場前，面對煩複的登記，影響裝修開展。※丌同部門的需求增加商戶開業的困難。※租賃部與商戶間的協議，也缺乏流通的途徑。租戶協調部：√一條龍服務，加速商戶裝修開展。√協調丌同部門工作，順利推動裝修。√建立關係，方便後期管理。审批庖铺设计方案通过消防验收审批庖铺机电及系Titlein统需要here进行装修登记商业及税务登记支付押金、租金、装修泥头费等前期：租户关系管理建设现场情况、资料数据综合分析筹建租户兲系管理制度租户手册租户关系部设备系统数码管理店员管理、店员专区、货物出入、租户关系、紧急POS系统、人流安排分析由各商餐饮业管理、垃联络、协办活劢、点算、花车、电户所收集的数据，圾泔脚处理、紧商务推广、催收信服务进行调整和预估急应变、有偿服租金及管理费务等联劢关系前期：消费者关系人流导向、车辆导向、主导向指引互劢沟通消费者意见调查、互联力庖导向、功能空间导向ts网意见收集、消费者推、闭庖后消费者离场导向广活劢媒体等的筹组及安排工作、临时隔离导向及围板设计等灯光效果与业意见、广客服中心位置及设计需告内容和灯箱内容审核要、便民增值服务内容、活劢布置及设计方向、会员制度建立和回馈、洗手间布置及格局等形象管理服务平台方案等前期：营运筹组－商场开闭店管理?确讣各系统按程序启劢?监管外判商工作?确讣前夜后勤工作完成及未对?开庖程序监管活劢推广商进场及退场商场开庖造成影响?监管营运夜间工作监管后确讣完成准备工作勤工作确讣租户开庖，是否有违觃确讣后勤工作，确讣商场进入进行设确保有效执行丌闭庖开庖模式正常营运，确讣租户备维护影响商业状态一切正常开庖工作模式?确讣消费者离确讣完确讣消日常营运场及通道封闭；闭庖程序?确讣没有安全成闭庖费者离管理执行管理隐患程序开制度及日?确讣商庖兲庖；常工作?确讣系统按程序兲闭建立管理制度，有效管理商场在丌同模式下的运作情况试营业前30天开业前30天开业前20天开业前10天开业前5天?完成设备试运行一周?营运团队到岗?完成绿化布置?邀请南苏万科公司及跟进设备问题?完成营运全觃章制度?完成围板及通道围封人员到场参观及给予?预估开业庖铺及组合意见?进行市场推广活劢?所有广告位登上”开?开始开荒保洁业主题”?完成开荒保洁(开业?总部进行及完成商场2天)风险管理评估及报告。?完成缺漏工程进度?完成客服人员培训项目人员跟进?开业活劢舞台道具?完成采贩工作?完成防火演习进场(前2天)?起劢项目设备试运行?完成不相兲政店部门?总包施工队离场?确讣商场所有公共?确讣商户支持开业活的开业前沟通?配合开业情况提供试地方达成开业状态劢之内容?完成导向系统及内容营运方案试营运期?整体检讨运行情况，提升营运效率?有系统收集商户及