商业地产研究院研究部2010年10月21日序目录?壹、万达集团商业项目概览?贰、第一、二代项目选址与产品组合?叁、第三代产品早期选址与产品特征（2006-2009）?肆、第三代产品成长期选址与产品特征（2010）?伍、第三代产品成熟期选址与产品特征（2011--）1壹、万达集团商业项目概览11-历年开业项目数量表1.万达集团历年开业商业项目情况2002-2003年主要为第一代产品，总共开业6个项目；2004-2005年主要为为第二代产品，总共开业7个项目；2006-2008的3年时间为第三代产品初期阶段，总共开业7个项目，2009年开业7个项目，开始全面快速扩张，2010、2011预计分别开业项目数为17家、23家；根据万达集团规划：预计至2012年底，开业项目总数达到80个。2-全国扩展城市版图112图1.万达集团全国商业项目分布情况东北区地2环渤海31131312111212西2部21地中11区部13111地2长14一线城市21区115三121角2二线城市2华南三线城市地2区1111初步统计，截止目前，万达的商业项目进入全国约50个城市。已营业、在建及确定投资开发的项目总数为74个；其中，上海、北京、广州等一线城市共有8个；武汉、南京、无锡、宁波、福州、成都等二线城市共计54个项目；绍兴、泰州、廊坊等三线城市共12个。13-项目区位选择策略表2.各阶段开业商业项目的城市选址比较项目区位/开业时间2002-2003年2004-2005年2006-2009年2010年2011年——市级商业中心561-4城市副中心商圈11665区级商业中心--334CBD或政务文化区--254新城或新区（开发区）--136新市镇--1-2合计67141725?2002-2005年，4年时间内为第一、二代产品阶段，开业项目选址以城市商业中心为主；?2006-2009年，以城市副中心商圈为主，区级商业中心、新区成为重要选址拓展区域；?2010年，仍延续以上策略，CBD或政务文化区与副中心并列成为项目选址的重点；?2011年，选址日趋多元化，主要集中在副中心、区级中心、CBD或政务文化区、新城或新区等四大区域，市中心（主要为三线城市）、新市镇选址（一线城市）也占有一定比重。14-项目产品组合模式表3.第三代产品（各阶段）物业组合汇总（一）项目汇总指标统计项目数时间段购物中心商业街写字楼SOHO酒店酒店公寓住宅合计（个）2006-2009年14个256.9029.3097.5039.7042.8077.10109.90659.302010年17个270.1063.80125.4045.7655.8065.40472.201104.352011-11个190.3049.50113.2024.5538.6549.35265.55730.60（二）平均单个项目指标统计项目数时间段购物中心商业街写字楼SOHO酒店酒店公寓住宅合计（个）2006-2009年-18.352.107.002.843.065.517.8547.102010年-15.893.757.382.693.283.8527.7864.962011--17.304.5010.302.233.514.4924.1466.42?早期阶段纯住宅物业规模较小，近期，主要增加约20万㎡住宅，其他物业面积变化不大；?平均单个项目的体量在65物中心万㎡，购15-18万㎡，酒店3.5-4.0万㎡，商业街3.0-5.0万㎡；写字楼、酒店公寓、SOHO共约15宅约万㎡，住25万㎡。14-项目产品组合模式表4.第三代产品（各阶段）物业组合比例时间/物业购物中心商业街酒店写字楼SOHO酒店公寓住宅合计2005-200938.90%4.40%6.50%14.80%6.00%11.70%16.70%100.00%（早期）2010年24.50%5.80%5.20%11.40%4.20%6.10%42.80%100.00%（成长期）2011—26.00%6.80%5.30%15.50%3.40%6.80%36.20%100.00%（成熟期）?早期阶段购物中心约占总面积的40%左右，加上酒店、商业街等物业的总面积超过50%；住宅比例较低，仅为16.7%，商住混合物业约占30%以上。?中期阶段（2010年后）购物中心比例明显下降，约在25.0%左右，住宅比例达到40%以上（包括回迁房），商住混合物业在20%左右比例。?总体来看，典型的万达项目各物业组合为：购物中心+酒店（持有物业）比例在30%左右；住宅35%，商业街5%，写字楼+SOHO+酒店公寓约25%的比例。2贰、第一、二代项目选址与产品组合21-第一代万达广场概况表5.第一代万达广场概况序号城市项目名称位置至市中心距离建筑规模开业时间1长春长春重庆路万达广场重庆路商业中心0.5㏎6.0万㎡2002年2长沙长沙万达广场黄兴南路商业步行街0.0㏎5.0万㎡2003年3青岛青岛台东路万达广场台东路步行街4.0㏎5.0万㎡2003年4济南济南泉城路万达广场泉城路商业步行街0.0㏎4.3万㎡2003年5南昌南昌万达广场八一广场北侧0.0㏎5.0万㎡2003年6南京南京新街口万达广场新街口商圈0.0㏎4.5万㎡2004年?第一代万达广场共计6个，分别在长春、长沙、济南、青岛、南昌、南京；项目选址主要为城市核心商圈（商业步行街），项目规模在5.0万㎡的单体商业形态。2-长春重庆路万达广场区域关系图22-第一代万达广场区位1-南昌万达广场区域关系图崇智路香格里拉大饭店重庆八路重一财富购物广场西安大路庆大胡道广同场新世纪鸿源广场北路百货大楼中山东路解放西路黄兴八一广场路步商业行丽华购物广场街3-长沙万达广场区域关系图23-第一代万达广场实景1-长春重庆路万达广场2-济南泉城路万达广场3-青岛台东路万达广场4-南京新街口万达广场5-长沙黄兴路万达广场6-南昌万达广场24-第二代万达广场概况表6.第二代万达广场概况序号城市项目名称位置至市中心距离规模开业时间1大连大连万达广场奥林匹克广场北侧0.5㏎10.0万㎡2004年2哈尔滨哈尔滨中央大街万达广场中央大街1.0㏎14.0万㎡2004年3武汉武汉江汉路万达广场中山大道/江汉路商圈0.5㏎14.0万㎡2005年4南宁南宁万达广场民生路步行街0.5㏎13.0万㎡2004年5洛阳洛阳万达广场洛阳市涧西区6.5㏎11.0万㎡2009年6天津天津金街万达广场天津金街1.0㏎15.0万㎡2004年7西安西安东大街万达广场西安东大街1.5㏎14.0万㎡2005年?第二代万达广场共计7个，分别在大连、哈尔滨、武汉、南宁、天津、西安、洛阳；项目选址主要为城市核心商圈边缘（离中心0.5-1.5㏎），项目规模约在15.0万㎡的组合商业形态。25-第二代万达广场选址1-武汉江汉路万达广场区域关系图江汉路商业步行街王府井百货中山大道大洋百货2-天津金街万达广场区域关系图江汉路万达广场宝利金酒店公寓民生路3-大连万达广场区域关系图天津金街万达大连万达广场26-第二代万达广场实景1-哈尔滨中央大街万达广场2-大连万达广场3-天津金街万达广场4-武汉江汉路万达广场5-南宁万达广场6-洛阳万达广场3叁、第三代产品（2006-2009）31-开业项目概览表7.早期第三代万达广场概况（2006-2009）序号项目名称城市位置至市中心距离开业时间1上海五角场万达广场上海五角场城市副中心商圈8.0㎞2006年2宁波鄞州万达广场宁波鄞州区中心5.5㎞2006年3北京CBD万达广场北京北京CBD商圈5.0㎞2007年4哈尔滨香坊万达广场哈尔滨香坊区中心6.0㎞2007年5成都锦华路万达广场成都东南二环聚居区5.0㎞2007年6北京石景山万达广场北京石景山区中心商圈15.0㎞2008年7西安李家村万达广场西安南城副中心商圈2.5㎞2008年序号项目名称城市位置规模开业时间8上海周浦万达广场上海新市镇中心18.0㎞2009年9重庆南坪万达广场重庆南坪城市副中心商圈4.0㎞2009年10南京建邺万达广场南京河西副中心商圈4.0㎞2009年11苏州平江万达广场苏州火车站商圈3.0㎞2009年12青岛CBD万达广场青岛青岛CBD商圈6.5㎞2009年13西安民乐园万达广场西安市中心商圈2.0㎞2009年14沈阳太原街万达广场沈阳太原街城市副中心商圈4.5㎞2009年?区域分布：东北2个，西部4个，长三角5个，环渤海3个；其中，一线城市北京2个，上海2个；?城市区位：主要分布在副中心商圈、CBD或政务区、聚居区或新市镇中心等区域。32-典型项目选址（一）城市副中心商圈系列1-上海五角场万达广场项目选址：1-五角场万达广场418.0㎞3五角场万达广场22-重庆南坪万达广场项目选址：南坪转盘地块位置珊4.0㎞瑚南路坪南1路1-重庆万达广场南城大道32-典型项目选址（二）CBD或政务文化区系列3-北京CBD万达广场项目选址：1-北京CBD万达广场215.0㎞敦化路4-青岛CBD万达广场项目选址：山延吉路东122-青岛CBD中万达广场路山6.5㎞路32-典型项目选址（三）新城（区）或新市镇系列5-上海周浦万达广场项目选址：413周浦万达广场18.0㎞2-周浦万达广场26-成都锦华路万达广场项目选址：2成二环路都锦锦华5.0琉万㎞华璃达1路路广1-成都锦华路万达广场场33-项目规划指标表8.早期第三代万达广场规划指标序号项目名称占地面积总建筑面积地上建筑面积地下建筑面积容积率1上海五角场万达广场6.4033.4023.909.503.732宁波鄞州万达广场21.0059.2042.6016.602.033北京CBD万达广场10.005