苏宁环球北塘项目定位建议目录Part.1项目本体分析及属性界定Part.2开发商的主要目标及核心问题Part.3项目初步研判及整体战略Part.4项目整体定位1项目本体分析及属性界定城市属性长三角经济圈核心城市，经济发达，消费活跃?无锡，处于苏锡常经济圈核心部位，距离上海及南京都市圈均在1小时车程范围内。?苏锡常都市圈位于长三角北侧，是上海大都市圈的有机组成部分。?发达的高速公路和轨道交通网络。使得无锡与长三角其他都市圈紧密相连。?经济高速发展，人均GDP逐年递增，消费活跃。处于城市发展的重点区域，属于城市资源第二圈层，区域属性也是无锡传统的商业及居住区。?　规划至远期建设用地规模将达到2936.50公顷，规划人口规模为40.2万人。北塘区的功能定位是以发展居住为主，同时开发惠山运河文化旅游和商贸物流业、服务业，并兼顾都市型工业的发展，形成一个水岸文化居住服务综合区。　　?北塘次分区的规划结构可以概括为“两带三尖、两心两区、三片两园”。　?北塘区对外交通有沪宁铁路和京杭大运河，其内部道路网由城市快速干道、主干道、次干道、支路四级道路构成，其中主干道呈“四横四纵”的总体格局。　　城市交通配套逐步完善，逐渐形成各具特色两大居住区域属性版块：盛岸路版块、春申路版块。项目临近成熟商业区，配套齐全，具备打造高品质项目项目四至的起点北兴源北路兴源北路西东南青石西路青石西路地块规模较小，三面临路，周边商业氛围浓厚，地块经济指标适合塑造中型城市综合体项目指标描述位置凤宾路与青石西路交叉口北侧占地面积58400M2容积率2.3-2.5建筑密度35%规划要求商业、商务办公用地（C2）居住用地（R2）（其中居住建筑面积占总建筑面积比例小于50%）规划总建筑面积13.4万M2（2.3）~~14.6万M2（2.5）公建配套养老设施、公厕一座楼面价3983元/M2~~3664元/M2地块内部平整土地一块，外围北侧为河道不利因素：北面为变电所项目属性界定项目事实属性界定?项目位于长三角经济发达地区?临近上海——长三角核心江苏经济排名第二的无锡?苏州—无锡—常州城市圈的中心?政府规划的北塘新城?距离中心城区（解放环路以内）?传统商业居住区域5分钟车程?具有较高的生活便利性?交通便捷，通达性高?紧邻凤翔高架，周边路网丰富?未来轨道3、4号线规划?周边商业氛围成熟?具有较强目的性的消费基础二线经济发达城市，传统商业及居住区，品牌项目竞争激烈，无特色资源，城市新核心区中型城市综合体项目。2开发商的主要目标和核心问题开发商目标：品牌+效益苏宁苏宁环球环球在无锡开发的第二个高在无锡开发的第二个高端端项目，项目，强强化化企企业业企企业战略目标业战略目标品品牌牌，为，为后续后续在无锡市在无锡市场场的的深耕奠深耕奠定市定市场场口口碑碑。。??利润利润要要求求：：首先追求首先追求资资金回笼金回笼，，随着客户随着客户的积的积累累和和项目开发目标项目开发目标产产品的品的突破突破，，追求利润最追求利润最大化。大化。??区域标区域标杆杆：通：通过过项目商业运项目商业运营营及住及住宅宅快速快速销售销售，，短短时时间间内内树立树立区域标区域标杆杆。。项目的主要困惑：如何在区域众多项目中突围，选择什么样的差异路线？使得在实现利润基础上能够在市场上创造苏宁环球的品牌形象。从最近的市场发展趋势研判??政策政策面面存存在在风险风险，近期，近期央行提央行提高高存款准存款准备备金率金率，，预示着预示着将将回收回收流流动动性性资资金金，同时对于，同时对于税收税收、、土土地地供应等调控供应等调控组合组合拳拳的运用，使得市的运用，使得市场场可能在可能在短短期内期内进入观望进入观望期，期，尤尤其是其是改改善型善型需求需求。。??北塘区北塘区0404年年--0088年住年住宅宅年均年均去去化面积化面积2525万万方左右方左右，，0909年住年住宅宅成交面成交面积积6565万万方左右方左右，呈，呈现井喷状态现井喷状态,,说明说明区域版块区域版块价值随着价值随着配套的成熟和交配套的成熟和交通通条件条件的的改改善善而而逐步逐步释放释放。。??由于区域内由于区域内缺乏优势缺乏优势资源，同时资源，同时受受无锡整体城市规划的无锡整体城市规划的限制限制，对于高，对于高档客户档客户的的牵引力牵引力要要弱弱于南长区和于南长区和滨湖滨湖区。区。改改善型善型客客源的源的争夺争夺将在将在未来未来的的竞争竞争中中尤尤为为激烈激烈。。项目操作面存在风险！风险下的问题问题一：宏观层面大市会不会带来销量和售价的下滑，目前立足于哪一层级的市场受大市冲击较小？问题二：在目前的竞争现实中选择什么样的占位？竞争价值竞争价值竞争策竞争策略略开发开发策策略略产产品品线线项目的核心问题：基于目标，在大市背景下激烈竞争市场中选取怎样的的市场占位?战略层面：能否跳脱现有竞争市场价值，在此之下争夺哪一层级的客户？战术层面：?内部产品线的打造？?如何启动市场，把握开发策略？?如何塑造差异化的形象诉求？3对项目的初步研判及整体战略——3.1宏观大市的基本面经济环境-GDP/人均可支配收入1600013698.1140001200010000GDP总量在长三角主要城市属于中等80006710.2960004781.164419.53964.053775水平！400020000上海苏州杭州无锡宁波南京GDP总量增长率500025.00%23.60%442045003858400020.22%19.36%20.00%3500330017.65%16.22%280515.39%300015.00%2350稳定增长！250013.32%14.50%19012000158110.00%1360150015%速度！10005.00%50000.00%2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年人均可可支配地方财排名城市GDP城市城市支配收城市收入增政入幅1上海12698上海2382深圳26729南京13.8%2深圳7807杭州911上海26675无锡13.0%藏富于民！3苏州6701无锡909杭州24104上海12.9%与一线城市接近！4杭州4781深圳800苏州23867苏州12.3%第一阵营！5无锡4420南京742无锡23605杭州11.1%6南京3775苏州669南京23123深圳10.0%经济环境-社会零售品销售总额2008年福布斯中国大陆最佳商业城市与2007年排名城市行政级别所属省相比持平1杭州省会城市浙江持平2上海直辖市上海上升3无锡地级市江苏下降4南京省会城市江苏上升5宁波计划单列市浙江持平6北京直辖市北京上升7佛山地级市广东下降8苏州地级市江苏上升9常州地级市江苏下降10广州省会城市广东2008年：第3名消费增长加快！2007年：第4名城市消费能力强劲！2006年：第4名2005年：第4名商业发展基础夯实！……经济环境-固定资产投资/房地产占比加速上升！　2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年房地产投资/固定资12%14%14.80%17.55%17%18.80%22.60%23.96%产房地产投资/GDP3.60%4.90%6.90%8.30%8.10%8.40%9.80%10.20%对GDP贡献10%，高于全国6.6.%的水平！对固投贡献近1/4，与全国持平!无锡市场-供求关系表一：住宅供求关系902.52008/11-2009/11月均销售50万方81.01801.942009/01-2009/11月均销售54万方79.78701.8721.82601.941.5501.471.45401.1710.970.770.991300.850.760.720.680.70.74200.580.850.440.480.440.50.410.33100.270.240008_1108_1209_109_209_309_409_509_609_709_809_909_1009_11供应面积成交面积静态供销比2008/11-2009累计供销比/11月均销售3.9万方2009/01-2009/11月均销售4.2万方住宅供求分析：1，11月供应继9月的81万方后再攀高峰，达到7799万万方方；2，成交创历史新高，达8800万万方方；无锡市场：量升价跌，价格开始在高位进行小幅度的盘整；量价表现受供应短缺影响，短期内，价格仍具备维持高位的基础；图1：住宅量价走势100800072157280707563228063235765597261396380600057625347556354786040004051.6447.5260.0055.0558.1355.5755.7973.8979.7820002026.0537.0424.6928.820008_1108_1209_0109_0209_0309_0409_0509_0609_0709_0809_0909_1009_11成交面积销售均价住宅量价表现：1，受大量供应及恐慌情绪影响，带动11月成交再攀高峰；2，受政策优惠取消所形成的恐慌影响，短期内成交将维持高位运行，但由于供应短缺越来越明显，成交量将趋于盘整；3，价格趋于盘整，短期内冲高的动力不足；无锡市场：销售率创一年期新高，达18%，继续去库存化；销售率存量短缺，“补存库化”即将到来；住宅销售率：住宅销售率1，创一年新高，达到20%18%注：销售率=本期成交/（期初库存+本期新118%8%，说明市场销售非常火15%增）17%爆；12%12%13%13%2，销售率上涨动力趋弱，“10%11%8%9%补库存”即将