湖南省衡阳市雁峰区黄白路地块市场定位报告HUAYAN上海华燕置业发展有限公司地地块条块条件分析件分析区区域域现状现状分析分析第一部分地块解读区区域域发发展分析展分析地地块块SWOTSWOT分析分析地地块条块条件分析件分析区区域域现状现状分析分析区区域域发发展分析展分析地地块块SWOTSWOT分析分析雁峰区地块所在区位：地块经济指标：湘江?本地块位于衡阳市南部雁峰区?占地面积：26620㎡湘江南路与黄白路交接处；?建筑面积：127870㎡湘江南路本项目地块?北临湘江、西靠城市公园；住宅：118370㎡城市公园N商业：9500㎡?建筑密度：28.9%黄白路S?容积率：4.8地地块条块条件分析件分析区区域域现状现状分析分析区区域域发发展分析展分析地地块块SWOTSWOT分析分析黄白路道路情况：双向三车道途径车辆：以公交及私家车为主街道印象：居住小区房龄大约在10至15年教育设施齐全、生活配套以街铺为主由于不是周末，街道人、车流密度较低以学生为主湘江南路路道路情况：双向四车道途径车辆：私家车及出租车街道印象：雁峰区新开辟的主干道，主要功能为延伸原湘江南路辐射范围；目前途径人流较少，街道南侧以多层建筑为主，商业形态单一地地块条块条件分析件分析区区域域现状现状分析分析区区域域发发展分析展分析地地块块SWOTSWOT分析分析雁峰区是在原城南区基础上并入原郊区和衡南县部分乡镇村所形成成为衡阳市重要的工业基地，涉及冶炼、机械、化工、纺织、医药等众多行业，外来人口增加众多居住社区，人口突破25万，生活配套较成熟，区域内教育资源丰富，公交线路完善受衡阳市城市外扩影响，雁峰区原大批厂房用地进入土地市场，数个大中型住宅社区及沿江景观带正在兴建地地块条块条件分析件分析区区域域现状现状分析分析区区域域发发展分析展分析地地块块SWOTSWOT分析分析3～5米5～8米雁峰区地处衡阳盆地，以红岩丘陵地貌为凹陷地形区域内另一种地表特征，落差较红土中氮、磷、钾含量不足，且具有强酸反主，土质湿润，地势起伏明显；凸起地形稍大，平均落差5～8米；应，对建筑材料的选择具有一定的要求经观察，区域内具有凸起特征的地形平均经观察，区域内部分楼盘建在此类地形上，高度差在3－5米之间，对建筑结构设计及多采用一层架空用作活动室、停车场等用建造过程有一定影响途地地块条块条件分析件分析区区域域现状现状分析分析区区域域发发展分析展分析地地块块SWOTSWOT分析分析城市建设抓住城市“南移”机遇，规划2010年城区面积达到30平方公里，人口达到30万人。培育构筑次商贸中心白沙洲次商贸中心侧重发展生产型商贸服务行业，黄茶岭次商贸中心侧重发展生活型商贸服务行业。?打造6条商业特色街。即黄白路商业文化一条街，蒸阳南路服装家电一条街，蒸湘南路汽配化工一条街，五星路农产品一条街，景观大道食品医药品一条街，向蒸路南杂百货一条街;?培育14个特色交易市场。即白沙洲工业品市场、农机市场、汽车市场、再生资源市场，黄茶岭装饰材料市场、旅游工艺品市场、农贸市场，丁家牌楼综合批发市场、服装市场、文化用品市场，高兴花鸟市场、综合批发市场，奥林匹克体育用品市场和衡阳土特产市场；房地产业?在次商贸中心“二纵五横”的主次干道两厢开发高层商住、商务楼宇；在隆桥村、红旗村、五星村范围?在“二纵五横”主次干道两厢布置各类商贸网点。发展仓储超市、连锁经营和品牌经营。规划3个居住区，其中在五星村开发1个外观新颖别致的高档住宅小区；?沿湘江风光带改造开发具有古典风格和欧陆风格的高档住宅区；在奥林匹克体育场周边开发依山傍水、风格各异的生态休闲住宅区。?“十一五”期间，房地产业增加值年均增长30%，城市居民人均居住面积提高至26平方米地地块条块条件分析件分析区区域域现状现状分析分析区区域域发发展分析展分析地地块块SWOTSWOT分析分析竞争优势?地理优势：地块与市中心距离相对较近?绿化优势：地块西面紧靠城市公园?交通优势：地块毗邻沿江主干道?地形优势：地块形状较为方正且坐南朝北社区内部可闹中取静威胁s?目前已有2个项目在售，另1个项目w将在五月底开盘，争先建立区域内竞争劣势品牌知名度?临近地块的厂房影响整体形象?本地块虽然拥有毗邻城市绿肺和湘地块SWOT分析?地块尚未平整完成江的地理优势，但相比竞争项目缺?地块南端呈不规则形状，且孤立于乏较为成熟的生活配套整体地块提高操作难度?本项目建筑面积12万，与区域内竞?容积率4.8，较高的建筑密度影响项目的争楼盘相比并无体量优势t规划和品质o机会?区域内缺乏具有品质坐标型的项目?竞争项目产品创新力不足?区域发展加速,周边形象得到改变只是时间问题?本地块处于本区域和市中心连接的必经之路,人、车流量将随着区域发展而逐步扩大，提升项目的商业产品价值衡衡阳阳市市宏宏观观市市场场第二部分市场背景衡衡阳阳市市微微观观市市场场衡衡阳阳市城市市城市规划规划衡衡阳阳市市宏宏观观市市场场衡衡阳阳市市微微观观市市场场衡衡阳阳市城市市城市规划规划衡阳“裂变”老衡阳（OLD）新衡阳（NEW）交通网络覆盖密度低，单一的城城市化快速推进，交通网络市中心，城市经济和影响力辐射带来城市扩容，将形成多个面有限；区域的城市中心；城市建设落后，人居水平不高，市政、环境城建的大量投入整体形象较差。，将极大提升城市形象。人均收入处于“温饱”阶段，其它经济的持续发展，人均收入消费支出有限，无法提升城市经年年攀升，城区人口数量增济活力。加，消费支出将大为提高。单一的农业和早期工业，就业人产业优化带来人口结构的优口结构相对单一，生活观念停留化，消费观念和消费习惯将在初级水平。发生重大变化。衡衡阳阳市市宏宏观观市市场场衡衡阳阳市市微微观观市市场场衡衡阳阳市城市市城市规划规划09年4月---10年4月衡阳房产成交面积数据来源：衡阳房产信息网(其中10年4月为3月和4月)?09年衡阳房产市场比较火爆,平均每月成交量超过20万方,其中11月成交量达到28万方,是近年来的峰值;?进入10年后,由于国家调控政策的出台,加之春节长假的因素,成交量呈现下降趋势,2月峰进入低谷衡衡阳阳市市宏宏观观市市场场衡衡阳阳市市微微观观市市场场衡衡阳阳市城市市城市规划规划09年4月---10年4月衡阳房产成交均价数据来源：衡阳房产信息网(其中10年4月为3月和4月)?09年衡阳房产市场的火爆从成交均价中就可以反映出来,在短短的5个月内,成交均价从2190元/平方一路盘升至2893元/平方；?从09年9月至今，楼市的成交均价比较稳定，起伏不是很大，这可能与政策调控有关衡衡阳阳市市宏宏观观市市场场衡衡阳阳市市微微观观市市场场衡衡阳阳市城市市城市规划规划衡阳发展大势：6年前还呈萧条状的衡阳，如今各楼盘争相林立，带来了勃勃生机.在湖南除长沙外的13个城市中，衡阳城区的开发量遥遥领先。衡阳早已的湘南商贸、物流、文化、旅游中心地位又被重新唤醒而在走向复活。该区域旅游等第三产业及新生代经济的涌动勃发，为本区域房地产行业及商业业态的更新换代提供了无形支撑。快速发展的城市升级改造和边际扩张以及城区基础设施的后发性投入，提升了老城区的住区与投资价值——大米字型高速公路网与武广高铁更是提升了城市商业价值。衡衡阳阳市市宏宏观观市市场场衡衡阳阳市市微微观观市市场场衡衡阳阳市城市市城市规划规划衡衡阳阳房地房地产开发产开发呈呈多多区区域的域的热热点点区区域域衡阳楼市第四极，后起之秀，土地储备量大，北部板块，衡阳北大门，以大型商业市场为主板块衡阳新行政、经济和北部文化中心，房地产开立新板发最成熟区域块高新区板块老江东板块城江东板块，以农区业产业为主，城市化速度较慢。本地块老城区土地供应有限，目前市场供应量有限，以商业地产为主。不过老城区向南延伸区域土地储备量比较大衡衡阳阳市市宏宏观观市市场场衡衡阳阳市市微微观观市市场场衡衡阳阳市城市市城市规划规划2010年3月衡阳商品住宅、非住宅区域交易报告销售均价城区销售套数（套）销售面积(m2)销售总价（元）（元/m2)蒸湘区1061131199.402671.46350493960.22高新区31440437.432504.24101265160.76雁峰区24328013.602431.4668113951.11石鼓区17719744.313152.7262248360.38珠晖区14018129.102663.5248287201.41总计1935237523.842654.09630408633.88数据来源：衡阳房产信息网项目处于衡阳市区5个区中的雁峰区，雁峰区有一部分在市中心，但是很大部分都处于市郊，所以在5个区中地理区域处于劣势状态；5区之中雁峰区的销售均价处于最低，这也反映出项目所处区域处于劣势地位。衡衡阳阳市市宏宏观观市市场场衡衡阳阳市市微微观观市市场场衡衡阳阳市城市市城市规划规划2010年3月衡阳商品住宅前十交易统计销售楼盘销售套数（套）销售面积(m2)销售均价（元/m2）销售总价（元）中泰.峰境14013683.22791.2638193369.15亚华名都10011777.192261.1826630367荷花新城637623.362355.1217953920尚书房607667.722962.2622713791长和广场535034.952862.4314412167蒸湘世纪城二期517174.252618.6818787055江洲花园485122.652225.3511399700融冠.水映豪廷485633.32738.215425078龙江明珠475519.352821.4815572761.31宏雁.名仕华府454858.572935.1114260459.71