杭州东部国际商务中心——发展顾问提案前前言言在贵司提供相关工作要求及项目资料的背景下，结合项目目前的发展阶段，提出对本项目初步的认识和理解。提案内容主要以《综合顾问竞标邀请书》中项目发展顾问技术标要求部分所提出的要求为准，若有后续合作的机会，相关内容将进行进一步的完善和补充。目目录录区位理解区位理解项目理解项目理解市场简析市场简析初步定位初步定位营销策略营销策略DepDep11区位理解区位理解杭州经济技术开发区（下沙）概况杭州经济技术开发区（下沙）概况下沙新城规划下沙新城规划开发区概况开发区概况背景：杭州经济技术开发区是1993年4月经国务院批准设立的国家级开发区，行政管辖面积104.7平方公里，目前建成区34平方公里，辖区人口20万。定位：国际先进制造业基地，新世纪大学城，花园式生态型城市副中心。规划：下沙新城规划2010年将达到40万人口，2020年总人口达到50-60万，其中大学城12-13万人。结构：中心城区主要由杭州经济技术开发区、下沙街道和下沙高教园区三个部分组成。高教园区规划面积10.91平方公里，总投资86亿元人民币，总发展现状发展现状建筑面积481.3万平方米，安排15所理工类、综合类为主的高等院校，分别布置在东、西两区（其中西区6所，东区8所）。目前有在校大学生10.8万人。未来行政中心、商贸中心、居住中心；常住人口2万，外来人口8.5万；2006年实现GDP为12.5亿；2006年社会消费品零售总额　　　　　　　92397万元；2006年人均收入12551元。工业园区内已入驻的外资企业388家，内资工业企业223家，世界著名企业和跨国公司50余家（列入全球500强的企业22家）。片区规划片区规划一心——新城中心（规划中）；三居住组团——沿江居住区、启动区居住区、新城中心居住区；商贸区——一心、二副、二街地铁规划地铁规划杭州地铁下沙线路示意2010年通车，下沙片区7个站点，其中新城中心区设有三个站点。中心区规划中心区规划混合CBD居住行政商业商务休闲居住人口10万建成时间2015年布局结构：双核双轴七片八廊道路交通：三横四纵地铁：三个站台下沙未来城市组团核心，地铁的建设使用，将是区块发展的催化剂！区位初识区位初识?经过十余年的发展，已经成为杭州重要的经济、教育中心，并且是杭州三大外围城市组团中，与主城联系最为紧密的外围城市组团；?下沙经济以第二产业为主，第三产业产业比重非常低；?高教园区已经发展成型，但还未形成人文、知识经济等社会效益；?下沙中心城区整体建设启动在即；?杭州地铁一号线建设将促进整个下沙组团的发展。DepDep22项目理解项目理解地块分析地块分析用地价值分析用地价值分析用用地区位地区位?地块位于杭州城市东部的杭州经济技术开发区下沙新城核心位置；?东靠下沙大学城、南邻下沙经济技术开发区产业园、西靠下沙新区核心区、北与开发区北产业区相对。用用地地条件条件?地块地形方正，呈规则四边行，东西跨度217米至234米，南北跨度255至268米。方正的地形有利于后期的规划建设。?地块用地面积59296平方米，容积率为2.53，建筑面积为150018.88平方米，其中30000平方米为下沙行政中心，余下用地部分为商务办公。?地块南侧有跨度55至75米的城市绿化广场，可与地块南侧行政中心成为城市中心公共活动区。周边周边规划规划地块位置地块位置东：大型住区南：新城中心景观西：公建中心北：城市绿地片区片区与与城市城市两条快速城市干道——30分钟进城；地铁1号线2010年通车——进城20分钟；空间距离的拉近，城市东扩的战略，下沙最有可能融入杭州主城区。地地块与块与片区片区?地块沿新业北路北行不足1000米，就能接驳下沙连接杭州主城干道德胜快速路。?南侧为新城中心区东西干道，西南侧为地铁中心站站点。?处于处于住区与行政区、商业区的交汇处。交通条件的改善，将使外围组团与城市中心的空间距离大大拉近。用用地地环境环境?东侧为30米的道路退让绿化带，可以形成丰富的城市景观；?南侧结合待建的下沙行政中心，已经规划了占地20亩以上的大型市政绿地广场；?西侧沿自然水系，已规划了游憩集会广场用地，能够提供大面积开阔的景观带。而北侧也规划了大型的城市绿地。拥有绝对稀缺的绿化景观资源，与城市保持了适度的空间距离。周边配套周边配套新城中心区还处于规划阶段，地块周边目前基本没有商务服务配套设施。用用地理解地理解?处于城市最具发展潜力的外围组团核心区域；?用地方正，便于后期规划建设；?目前地块所在区域还处于规划阶段，现状为自然村落；?交通条件优越，通达性好，能够迅速的接驳入高速公路网、城市快速干道、城市轨道交通。?周边区块规划功能复杂，商、住、行政、景观等多种功能区块汇聚。?随着地铁的建设，东侧居住区项目将率先启动。DepDep33市场简析市场简析市场供应分析市场供应分析城区写字楼市场分析城区写字楼市场分析区域市场分析区域市场分析竞争个案分析竞争个案分析总总体体供求供求?五大板块新增供应量；至少在100万方以上；供：以百万计的数量级?钱江新城新增供应量：至少在350万方以上；?滨江区新增供应量：至少在60万方以上。供应量8075.9163.656.8616040.84030.920求：不足百万的年去化量02001年2002年2003年2004年2005年2006年供应量30.940.856.863.675.9161在在售售及及潜潜在供在供应应?28个在售项目，在售面积58.56万平方米，存量24.5万平方米，总体销售率70.5%;?在售项目价格区间：8397（元茂大厦）——33987（杭州国际商务中心）元/平方米；?钱江新城市在建写字楼项目19个，即将投放市场1696586平方米；供应水准参差不齐，市场高度成熟，去化速度慢，板块集中供应！武林：传统中心地主城主城写字楼写字楼市场地市场地图图段，环境逐步恶劣，价值开始下降高新：IT行业集中，市场活跃，物业档次低庆春：金融行业为主的新兴商务区黄龙：顶级商务区，以租为主钱江新城：城市主导发展的新兴核心商务区，处吴山：依托小商于起步状态。贸行业发展，还滨江：依托产业开发区高未形成全体效应新技术企业，形成企业总部及高新技术企业孵化器客户客户行业分析行业分析贸易零售高科技IT区域类别金融保险生产制造房地产咨询服务其他货运业个数22056311583918917武林区域％31％7.9％4.4％22.3％5.5％26.6％2.4％凤起个数1744328123285417庆春区域％37.3%9.2%6.0％26.3％6.0％11.6％3.6％黄龙个数60362166262418世贸区域％23.9％14.3％8.4％26.3％10.4％9.6％7.2％城西个数6723372219243高新区域％17.9％62.1％1.9％5.9％5.1％6.4％0.8%个数2555225122城站区域％32.9%6.6%6.6%28.9％6.6％15.8%2.6%个数5463739239111730357合计％29.1％19.9%4.9%20.8%6.2%16.1%3%写字楼使用客户中，业较为集中的是贸易零售货运行业；其次是生产制造行业。客户使用特征客户使用特征分析分析5%4%17%面30%积31%13%100平方米以下100—200平方米200—300平方米300—500平方米500—1000平方米1000平方米以上48%客户物业面积在200平方米以上；比例最高为100-200及300-500两个面积区间段。客户使用特征客户使用特征分析分析17%14%租3%6%22%金38%小于22~33~44~55~6大于63-4元/平方米/月的租金水平是比例最租金区间；部分高端物业租金水平达到6元/平方米/月，且比例高于4-6元/平方米/月比例。客户使用特征客户使用特征分析分析100.00%78.63%80.00%70.94%60.00%51.28%50.43%偏41.88%38.46%40.00%好20.00%0.00%利套理美件足便配合优硬充通边格境部位交周价环内车交通、配套是比例最高的使用诉求；使用至上的心态反应比较重。下沙片区市场下沙片区市场扫描扫描写字楼名项目位置基地面积总建面积建筑类型概况称地下1层车库、人防用库4号路和91幢25层（地下33560平方米，1层商业，2、3、4海达大厦号路的交——1层）高层写字（总）层餐厅，5层以上办公叉口楼（5层含多功能会议厅）10层的写字楼和之江铭楼6号大街——19000㎡建设中一部分商铺77433㎡24层双塔高楼和邻里中心4号大街——（主楼上部分是——4层群楼小户型写字楼）写字楼共70000下沙2号杭州休斯㎡。另外还有单高层、多层、商路与23号150亩顿高科技身公寓20000多铺、单身公寓、——路交叉口（总）园㎡，商铺18000写字楼；㎡。福雷德广浙江传媒84亩190000平方米1幢26层高层建设中场学院对面（总）（总）（二期）下沙片区市场下沙片区市场扫描扫描名称星级位置客房数量五星品牌标准建造，总面积33650平方凯恩戴斯大酒店五星标准4号路209号米，楼高98米。客房约253套,106套,豪华套房，豪华标准间，标准间杭州文汇大酒店四星标准商务2号大街1号，单人间等各类房型下沙大酒店四星标准迎宾大道66号约100套，设有套房及标房128套，设有豪华、商务套房及标准客杭州瓯江酒店三星挂牌6号路6号房140元/天88套，有套房、豪华标房、标房及单人吉和大酒店下沙路38号环境配置较差房美莲商务大酒店商务酒店1号路口酒店拥有客房64间6号路与5号路交叉宜必思便捷酒店商务酒店在建口福雷德SOHO酒酒店、公寓学林路在建店4