中兴北方基地配套住宅项目市场研究BB.产品建议.AA..以及销售推广策略报告CCoonnssuullttiinngg2008.01汇报思路第一部分整体市场研究第二部分典型区域市场研究BB..A第三部分项目综合分析及项目定位A..CCoon第四部分销售排期以及推广策略nssuullt附件一：公司介绍tiinngg附件二：取费标准第一部分整体市场研究B?B市场环境..AA.?.行业环境CCoonnssuullttiinngg整体市场研究城市环境行业环境?天津市城市发展B?天津市GDP与人均GDP统计B..A?天津社会固定资产投资情况A..C?天津市人均收入与消费性支出Coon?城市人口增长与外来人口nssuul?城市对比lttiin?空港开发区ngg整体市场研究城市环境——天津市宏观经济行业环境城市发展环渤海经济圈确定天津新型城市定位：区域范围——京津唐、京津保双三角勾勒超大格局，确定“大京津”概念发展方向——核心城市有机疏散，与区域内重新集中结合B发展战略——区域空间经济一体化，京津双核B..、多中心AA..C城市发展潜力与持续动力显现Coonnssuu各经济圈三类产业结构llttiin长三角4.1：55.3：40.6ng珠三角3.3：50.6：46.2g环渤海7.0：45.3：47.6共　计4.8：50.4：44.8整体市场研究城市环境——天津市宏观经济行业环境城市发展城市城市总总体体规划规划2006年正式确立《天津市城市总体中央直辖市规划（2005-2020）》。“十一五”规划发展战略把天津定位为中国北方第一大港“北方经济中心”成为继珠三角、长三角后BB.北方最大的沿海开放城市.中国经济增长第三极中国经济增长第三极。AA.““一一轴两带轴两带三三.C以港口为中心的海陆空相结合立体交通网络区区””Co一一轴轴onns两带两带su贸易金融、物流成为未来城市发展新兴动力ullt三三区区tiinn北方重要的经济中心，环渤海经济圈主要城市gg随着天津城市定位的明确，天津外来人口导入速度加快，中心城区建设、改造提速，为城市未来发展提供宏观基础。北方经济中心地位确立，市场迎来空前机遇整体市场研究城市环境——城市环境——天津市宏观经济天津市宏观经济行业环境行业环境天津市GDP与人均GDP统计亿元1997-2006年天津市GDP增长情况元50004000035457450031550350004000265323000035002238030002500020154B25001799320000B1597614808.4337.73.200015000A3663.86A15002931.88..100002447.66C10002084.66C1639.361840.11336.381450.06o5005000onn00ss199819992000200120022003200420052006u年年年年年年年年年ulGDP()GDP()l亿元人均元ttiin自2003年开始经济增长速度始终在14%以上的高增长平台上稳定运行。ngg已进入经济增长高峰期。达到中等收入国家平均水平，成为国内经济最具活力、发展最为稳健的区域之一。成为继上海、北京之后第三个人均GDP达到5000美元以上的地区。整体市场研究城市环境——天津市宏观经济行业环境天津社会固定资产投资情况亿元1998-2006年天津市固定资产投资增长情况200035.0%180029.0%30.0%160022%25.0%140020.3%20.5%B20.0%B120015.5%15.8%15.1%..100015.0%A1849.8A800.7.3%1516.8410.0%.C6001258.98C1046.725.0%o400811.6o705.1n-1.5%608.8n575.86567.360.0%200ssu0-5.0%ullt1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年tiin全社会固定资产投资全社会固定资产投资同比增长nggGDP的稳定增长促进城市建设步伐加快03年后，天津市总体固定资产投资额以20％以上的比例快速增长。06年，再次实现高起步，全年共投资1850亿元，占当年GDP的42.64％，投资结构进一步优化。整体市场研究城市环境——天津市宏观经济行业环境天津市人均收入与消费性支出随着经济的快速发展，企业退休人员养老待遇标准的提高和机关事业单位工资改革政策的出台，拉动了城市居民人均可支配收入增长提速。天津市历年人均可支配收入与消费性支出元16000142831263914000114671200010313城市人均收入的城市人均收入的持续持续895993381000081417650B10548B9653稳定增长保证消费性80008802稳定增长保证消费性.7868.600069877192A6121A40005852.支出的支出的走走高高.2000CC0oo19992000200120022003200420052006nn人均可支配收入居民消费性支出ssuu?l1999年至2006年间，天津市居民收支一直保持1：0.74到lttiin1：0.78的比例，居民消费性支出与可支配收入间一直保持稳ng定的相对性。g?目前天津市民的收入与消费水平相比以往都有比较明显的提升，消费倾向性也越发明显，居住消费与教育消费已经成为天津市民日常开支中除饮食外最重要的部分。整体市场研究城市环境——天津市宏观经济行业环境城市人口增长与外来人口1996——2006年天津常住人口统计（万人）110010751080104310601023.671011.310401007.1810201004.061001.14BB1000959.48..956.64A980952.59A948.19.960.C940Co920on900ns880suu19961997199819992000200120022003200420052006llttiinng2006年天津市常住人口达到1075万人，环比去年增长3%，而户籍人口数948.88万人，g天津市人口的自然出生率仅为1.60‰，显示出天津常住外来人口的数量也在不断增长中。而天津中心城区中，常住人口最多的三个区域依次是南开区、河西区、河东区。整体市场研究城市环境——天津市宏观经济行业环境城市人口增长与外来人口2004-2006年天津市外来常住人口增长趋势图万人14001200100080010756001023.67104340013%天津人口的几个特点：9%11%200B114.35139B087.34..?人口规模持续扩大，人口增长速度趋缓2004年2005年2006年A外来常住人口常住人口外来人口所占比例A..?外来流动人口越来越成为天津人口总量增长的主要来源CCo?人口自然变动持续低水平增长，市中心区连续12年呈现负增长onnssu?市中心地区人口向外扩散趋势明ulltti?空港开发区、滨海新区与环城地区成为新的人口聚集地inng?人口重心继续向东、向南移动。g“十一五”期间，随着城市布局的变化和滨海新区、空港开发区、城郊经济的发展，天津人口的空间分布呈现进一步向外扩散、和向东、南部聚集的显著特征。整体市场研究城市环境——天津市宏观经济行业环境对比天津、北京、上海城市发展水平GDP总值（亿元）人均GDP（元）12000700001000060000500008000上海40000上海6000北京北京30000天津天津40002000020001000000B'00'01'02'03'04'05'06'00'01'02'03'04'05'06B..AA城镇居民收入水平（元）..25000?差距明显CC20000o15000上海形成未来发展空间o北京nn10000天津s5000suu0?l'00'01'02'03'04'05'06差级为经济持续增长的提供充足空间与动力；lttiin?经济运行环境良好，城市指标可持续上扬；ngg天津各经济指标持续上涨，但与上海、北京相比，目前还有一定差距，城市整体经济水平的落差受城市推动力的带动上扬空间较大，可进而引爆经济快速持续增长。整体市场研究城市环境——天津市城市发展契机行业环境空港开发区空港开发区，地处天津滨海国际机场东北侧，距市区3公里，距港口30公里，距北京110公里，是高度开放的外向型经济区域。BB..A空港开发区紧邻京津塘、京津塘二线高速公路，A..CCo与京沈、唐津等六条高速公路直接贯通，onnssu规划的京津城际铁路及天津地铁二号线直通入区ullttiin。ngg空港开发区与滨海新区是环渤海经济圈中核心城市的核心区域，将促进天津经济重心东移。整体市场研究城市环境——天津市城市发展契机行业环境空港开发区以及临空产业区总体规划飞机维修区机场扩建部分空港保税区空港物流加工区高新纺织工业民航科技基地园区机场扩建部分BB..A滨海国际机场A..CCo飞机制造区——on空客A320总装ns厂su空港国际物流ul区ltti飞机维修区inng民航大学g整体市场研究城市环境——天津市城市发展契机行业环境空港物流加工区现状：空港保税区汽车城空港一期空港二期产业情况空港物流加工区?重点建设电子信息、机械制造、生物民航科技基地制药、汽车零部件、高新纺织、新材料、新能源等若干工业园。空港投资服务中心?目前一期入区企业为276家，园区总B占地面积为2350万平方米，规划居住B.面积500万平方米，二期目前2家企.A高新纺织工业园区业，占地面积为1850万平方米，规划A.居住面积380万平方米。.CCo就