2008年3月市场价值展现?一级市场供应较小?二级市场层次较低?三级市场需求旺盛营销手段四步走五项资源支持?品牌拉动领跑大连?万科品牌&TS精装系统单一市场环境突破?BRT发力导航城市?BRT快速公交开通?客户分级活动引爆?机场等周边产业支持?体验营销强化储客市场?社区及区域配套支持?市政规划利好支持空动间互互件动条营销营销产品价值展现?万科品牌客户条件?成熟产品线三圈层变化定义?TS系统认识产品客户?升级性——改善?产品领跑价值需求互动?直达型——交通?市场客户调查双重品牌价值三层次空间客户吸纳?外移型——价格精装接受度市场解读价价值条值条件件汇产品解读报提客户思考纲客户思考客户解读目标实现价价值实现值实现价价值条值条件件市场解读一级市场魅力之城泡崖居住区39#地新星绿城第五郡除甘井子除甘井子区区中南部中南部3939号号地最精成交，其他地地最精成交，其他地块块目前未出目前未出现现土地土地开开工迹象。工迹象。市场解读一级市场地块编号：2007-39区域：大连市甘井子区用地位置：机场街道用地性质：A、C区公建、居住混合用地，B、D、E区公建（商业、文化娱乐、商务办公等）用地，公建和住宅比例6：4占地面积(㎡)：70151占地面积(㎡)：135500底价(万元)：36000成交价(万元)：36000楼面价(元)：2656.3竞得人：大连建园房地产开发有限公司竞得时间:2007.11.30未来售价将在7500元/平米以上区域土地潜在供应较少2007年下半年革镇堡区域只有一块住宅性质土地供应区域土地市场成交不活跃，处于培育阶段市场解读二级市场均价(元/对比项目板块开盘时间建筑形态项目规模(万㎡)主力户型容积率户数㎡)六期占地10万㎡88平两室新星绿城280户机场前07.10.135层多层建面10万㎡95平三室1N0.6-7期约6800七期115平三室940户占地1.2万㎡总户数易和紫园机场前07.11.217500元5-6层多层80-90两室1.2建积2.43万㎡265占地：46.22万4-5层多层一期第五郡机场前未定10000以上㎡95-100两室1.28层小高层1003户建面：60万㎡4-5层多层占地:15万㎡共约美树日记机场前08.4预计7500130平三室1.28层小高层建面：18万㎡1800户10-11层小占地:3.08万㎡29-70公寓共1196鑫境界机场前08.6预计80002.4高层建面：9.6万㎡60-130住宅户总占地：75.5共5464合计--------总建面：100.03----户㎡区区域域内内在售在售项项目目仅仅有有22个个——在售——在售竞争项竞争项目目为为新星新星绿绿城，潜在城，潜在竞争项竞争项目目为为第五郡。第五郡。市场解读二级市场简介：新星绿城占地50万平的生态大盘，位于机场新区核心居住区，是机场新区第一个开发建设的住宅项目，新星绿城的诞生项目名称:新星绿城6期，使地产项目本身有了更深层次的内涵，为复合地产的开发企业：大连新星房屋开发有限公司发展积极探索新的模式，注入新的活力。规模：总占地50万㎡,总建面50万㎡,六期280户平层面积范围比例销售率均价容积率：1绿化率：35%建筑形式：多层均价：6800元/㎡一室37-6425%开盘时间：2007年10月3日二室57-8660%680060%元/㎡三室100-14515%　新星·帕尔美娜（新星绿城七期）≥四室规模：占地7.17万㎡.二居为主力户型，整体项目以紧凑性为主总建面10.4万㎡.户数940户.容积率:1.45均价:未定.开盘时间:未定主力户型:一室一厅一卫三室二厅一卫项目具有54.7—127.7区域代表性，㎡规模较大，区位、价格具备分流客户竞争条件。市场解读二级市场总规图第五郡开发企业：大连亿达美加房屋开发有限公司一期户数:1003一期占地：11.8万㎡（总占地46.22万㎡）一期建面：11.8万㎡（总建面60万㎡）容积率：1绿化率：30%均价：10000元/㎡左右开盘时间：约08.5月建筑形式：4-5层多层、8层小高层户型：一室:55-65㎡，占6%；两室:80-90㎡为主，占38%；三室实景相片:120-130㎡为主，占53%；四室:150-160㎡，占3%第五郡定位为一个品质精良，优雅浪漫，富有异域风情的复合型社区，亿达美加更多着眼于未来城市发展的需要，社区内将建设学校及风情商街等完善的配套。客户来源家庭人口开发区未填西岗区5人以未填1人10.8%金州外地1.5%上3%1.6%5.5%中山区4人2人北三市0.7%3.3%7.2%沙河口区6.5%31.9%1.5%45%3人51.5%甘井子区30%1人2人3人中山区西岗区沙河口区甘井子区4人5人以上未填北三市开发区金州外地未填职业特征高层管其他条目说明5.5%理7%中层管理个体经30.5%营17%客户来源沙河口区及甘井子区为主，占75%普通职工及中层管理者为主，占普通职客户身份70.5%工40%高层管理中层管理普通职工个体经营者其他家庭人口以2-3人为主，占83.4%本数据来源为2007年秋季房展“第五郡”对来访客户进行的客户调查问卷户型需求跃层面积需求140平以上四室一室120-140平2.7%4.6%一室60平以下1.8%0.4%17.5%7.6%9%60-100平56.6%两室100-120平三室55.6%14.2%30%60平以下60-100平100-120平一室两室三室四室跃层其他120-140平140平以上关注点价格其他开发商学区商业配套条目说明建筑品9.3%1.9%5.5%6.7%12.7%质14.3%社区景观户型需求以两室及三室为主，占85.6%交通24.3%7.2%物业升值潜力9.3%8.7%面积需求集中在60-100平，占56.6%学区商业配套社区景观升值潜力物业管理交通状况建筑品质价格开发商其他关注点以社区景观、建筑品质、商业配套为主本数据来源为2007年秋季房展“第五郡”对来访客户进行的客户调查问卷总款区间100万以未定小结：91-100上8.8%8.8%40-50万?万13%8.8%51-60万来源以沙河口区及甘井子区为主；12.1%?身份以普通职工及中层管理者居多；61-70万81-90万?家庭人口以2-3人为主；21.7%11.4%?40-50万51-60万61-70万户型需求2-3室为主流；71-80万81-90万91-100万100万以上未定?面积区间60-100平米；?产品关注点较分散，以社区景观、建筑品质及商业配套为主要关注点；开发商关注条目说明比例较低，则如由知名品牌开发商开发，会取得加分；总款区间集中在60-80万元之间?可承受总价款为60-80万元之间；本数据来源为2007年秋季房展“第五郡”对来访客户进行的客户调查问卷市场解读二级市场条目新星绿城万科·魅力之城第五郡1998年于大连成立在包头及大连1984年成立有项目成立24年来,足迹遍及20余个城市品牌1998年成立，目前在大连市场份额10%新星绿城(大连)—建面50万平超过150个楼盘以上。在大连项目有：唯美品格、林语开发楼盘美丽新世界(包头)—建面40万目前是中国最大的房地产开发企业，佳话、宅语园、蓝湾、第五郡等新星一品(包头)—建面20万平是中国地产第一品牌目前配套尚未成熟，但有完善的社区现在有较为成熟的配套档次不高目前周边配套较少，以后依靠机场新区配套及区域商业规划以及万科优秀的处理，整体配套经验小高层、高层，76、86紧凑舒适型二多层，37-64一室、57-86二室多层、小高层，55-65一室、80-90两室为主，90、117紧凑舒适型三室为产品、100-145三室、毛坯室、120-130三室、150-160四室毛坯辅的精装产品。产品具有均好性，客，产品面积指标略大，经济性较差产品线较宽泛，客群构成复杂化群具有纯粹性和层阶同质性交屋标准毛坯TS精装修产品毛坯万科物业—中国知名物业公司子公司大连生生物业服务管理有亿达物业，是大连本土较知名的品牌，客户服务限公司万客会—中国住宅行业第一个客户关主要经营亿达开发的项目系组织甘井子区辛寨子华鑫广场西200前革村,有公共交通，紧邻BRT终点，机场新区、公交站距离较远，主要依靠交通米,公交系统较完善，未来发展具有良好的未来发展空间（地铁2号私家车，公共交通不便利空间有限线）价格6800元/㎡（毛坯）8000元/㎡（精装修产品）约10000元左右（毛坯）市场解读二级市场小结新星绿城与魅力之城相比，在各项指标上均有较大差距。伟业认为：新星绿城与魅力之城的竞争性不大，其客户定位及价格低于魅力之城的客户。第五郡的产品面积较大，价格破万，其位置决定客户对私家车的依赖更高，在区域内属中高档项目。伟业认为：第五郡与魅力之城的竞争性也不大，其产品面积和价格决定了客户定位高于魅力之城。魅力之城可引导新星绿城客户对品牌需求的拔升对第五郡则补充下限，吸引有品牌需求但价格上难以承受的客户市场解读三级市场泡崖新区是大连市国家安居工程示范小区，由新型企业集团建设。该工程由市政府1991年11月批准立项，于1992年4月开始改造区八区建设。区域绝大部分住宅为经济适用房。七五区六区泡崖区域目前共分8期，总人口约22万。美林园一区区域内中介机构数量多，二手房月均成交量达三区二区四区200套以上，成交的主力户型为60平-90平的两居，近期成交均价约为5800元/平米。期数一区二区三区四区五区六区七区八区美林园价格5400550053005600-5800-5200-5800-60005500-5400-5800元6000元6400元元5800元5800元客户80%东北三省客户大连动迁客户、中低收入客户年