万科金色家园C8商业营销推广方案（1月）Contents1业态分布建议以及阶段进展2营销目标3营销策略?分级方案?价格制定?推盘方案?销售计划?推广计划业态分布建议以及阶段进展图例：特色商业街社区商业街区域商业街?特色商业街－以精品店、专卖店、专业店为主（通讯、休闲餐饮、娱乐、家居家饰、旅游用品、时尚数码、特色体验吧等）?社区商业街－以社区配套服务为主（便利店、洗衣店等）?区域商业街－以专业店为主（电子、五金、美容美发店等）C区业态规划布局便利商店西式餐厅中式餐饮店、快餐店西式咖啡馆（冷饮铺联合销售，、干洗店面积空间较美容院、健等）身房（二层大，美容院连体销售）F1GF3F2E2E1D2D1HA1A2J1J2CB1B2项目销售万科签约售楼处中心西式糕点、精品专卖、特色商品展示、精品专卖、特色商品展示、饼屋茶餐厅高端品牌旗舰店（以休闲娱高端品牌旗舰店（以休闲娱乐为主）乐为主）C区目前意向合作单位F1GF3F2E2E1D2D1HA1A2J1J2CB1B2项目销售万科签约售楼处中心九牧王260㎡画绘美容美发两岸咖啡800㎡150㎡营销目标分分级级方案方案销售面积：4030.59平米总销金额：1亿销售均价：24000—25000元/平米销售策略C8销售策略分分级级方案方案分分级标级标准准1、临近主要交通要道；2、商铺临街范围；3、商铺布局规整，主要通道面向外街；4、临近次要交通干道，临街通道面向内街；5、商铺交通动线流畅、便捷一层商铺分布及分级示意F1GF3F2E2E1D2D1HA1A2J1J2CB1B2项目销售万科签约售楼处中心一级三级二级四级二层商铺分布及分级示意f2f1ge2e1ha1a2j1j2一级三级二级四级C8销售策略价格制定价格制定制定原制定原则则1、沿街商铺价格高于内街商铺2、一层商铺价格高于二层商铺3、根据商铺分级评估各级商铺整体价格4、周边价格的参考近期商业参考价格制定价格制定融融侨锦侨锦城城1、总体量2.4万㎡2、面积30－60㎡，得房率75%，部分95%3、认筹金5万，享受1%优惠4、销售价格（一次性付款9.7折）临街30000--35000元/㎡,总价100-150万左右；内街15000－20000元/㎡，总价40-90万左右；二层不对外销售，全部开发商保有，租赁/未定价等级价格评估（默认出房率在等级价格评估（默认出房率在75%75%左右）左右）1、临近京汉大道2、交通动线流畅、便捷一层：38000~45000元/平米一级商铺3、商铺布局较规整二层：12000~19000元/平米4、商铺面积适中1、临近北侧交通干道，面向社区2、少面积窗口面向京汉大道一层：28000~32000元/平米二级商铺3、G商铺独栋形式，三面对外宣传窗口二层：10000~12000元/平米4、商铺布局较为规整1、全部面向社区交通干道一层：20000~25000元/平米三级商铺2、宣传窗口面向内街3、布局规整二层：8000~10000元/平米四级商铺1、内街中心地段一层：20000元/平米左右2、商铺面积狭小，利用率较低二层：8000元/平米左右C8销售策略推售方案推售方案整体策略由于沿街部分商业为商整体策略业部分最优型产品，建议在保证外街整体商业形象的前提下，加强对商家的筛选，尽以售为主量引进知名品牌，可拉长沿街商业的销售租约销售由外到内周期，带动内街的销售。商业部分以售为主，内外联动对有购买意向的自用纵向分割消型客户，直接销售；对只租不买的客户先化，实现利行招租，后期带租约分阶段销售润最大化销售层层递进两层商铺，层级差别较大，不利于二层商铺消化，纵向分割为了确保整体招商和销售的节连体销售，提升速度奏，建议分阶段分区域进行销售以加强对销售过程的引导。一层商铺分布及分级示意F1GF3F2E2E1D2D1HA1A2J1J2CB1B2项目销售万科签约售楼处中心一阶段，1月底2月三级段，5月，须进初行户外/走廊经营分割二阶段，3月，需进四级段，待定，销售行户外/走廊经营分割大厅以及签约中心价格表建议FFFG1EE32DD一阶段推出资源2121总面积1626.15平米HAAJ总金额3208万元J12C1BB2均价19728元/平米/套内2659112商铺编号代码建面套内率单价得总价单价面合计总价1号楼01‘1-4H62.3939.8964%250009972501600013680501号楼02‘2-4H52.2337.0871%1000037080071001号楼01‘1-5-1B293.8159.9864%4500026991002880026991001号楼01‘1-5-2B1138.2588.3964%5000044195003200044195001号楼01‘1-7-1E1278.94178.3464%3500062419002240091994501号楼02‘2-7-1E1252.4179.1771%150002687550106501号楼01‘1-7-2E2188.35120.4264%2500030105001600042210001号楼02‘2-7-1E2170.52121.0571%10000121050071002号楼1-2‘1-1C148.19145.4898%3600052372803535052372802号楼1‘1-3D2137.87135.3498%2200029774802160029774802号楼1‘1-4D1103.2101.3198%220002228820216002228820价格表建议FFFG1EE32DD二阶段推出资源2121H总面积925.44平米AAJJ12C总金额1122.62万元1BB2均价12131元/平米/套内1795412商铺编号代码建面套内率单价得总价单价面合计总价1号楼01‘1-8-1F1121.8677.9164%2200017140201410024728201号楼02‘2-8-1F1106.8975.8871%1000075880071001号楼01‘1-8-3F394.860.6164%2500015152501600015152601号楼01‘1-8-2F2101.4364.8564%2500016212501600029423501号楼02‘2-8-2F2186.1132.1171%10000132110071001号楼01‘1-9G130.7683.664%2800023408001800042957501号楼02‘2-9G183.6130.3371%15000195495010650价格表建议FFFG1EE32DD三阶段推出资源2121H总面积332.06平米AAJ744.4J12C总金额万元1BB2均价22418元/平米/套内3359212商铺编号代码建面套内率单价得总价单价面合计总价1号楼01‘1-3-1A2100.6864.3764%4500028966502880037638901号楼02‘2-3-1A267.8748.1871%18000867240128001号楼01‘1-3-2A199.4863.664%4500028620002880036801001号楼02‘2-3-2A164.0345.4571%1800081810012800价格表建议FFFG1EE32DD四阶段推出资源2121H总面积1146.94平米AAJJ12C总金额2346.5万元1BB2均价20459元/平米/套内2565812商铺编号代码建面套内率单价得总价单价面合计总价1号楼01‘1-2-1J2103.5666.2164%4500029794502880043022701号楼02‘2-2-1J2103.5373.4971%180001322820128001号楼01‘1-2-2J1249.72159.6664%45000718470028800101143801号楼02‘2-2-2J1229.28162.7671%180002929680128002号楼02‘1-2-460.85452.4198%200009048200196509048200统计?总面积4030.59平米?总金额7421.57万元?整体均价18413元/平米面积总金额单价对比75%1#1层，64%1764.034048237022949268942层，71%1416.451424154010055106222#98%850.11194917802292917517C8销售推广计划推售方案推售方案1月份形象代言品牌活动户外配合现场展示媒介宣传机场大润发大洋二桥展台橱窗背景墙报纸杂志C8销售认筹方案推售方案推售方案方案一：阻击战作战要点：有目标的重点消灭认筹金：10万元整认筹方式：电话通知前期有意向客户方案二：歼灭战作战要点：全面撒网大面积消灭认筹金：5万元整认筹方式：电话通知前期有意向客户辅以媒介宣传C8销售认筹方案推售方案推售方案结合C8项目实际销售情况，通过商业的开盘销售带动现场人气，实现C8前期住宅尾盘的清盘。所以建议选择方案二。方案二：歼灭战作战要点：全面撒网大面积消灭认筹金：5万元整认筹方式：电话通知前期有意向客户辅以媒介宣传业态分布建议图例：特色商业街社区商业街区域商业街?特色商业街－以精品店、专卖店、专业店为主（通讯、休闲餐饮、娱乐、家居家饰、旅游用品、时尚数码、特色体验吧等）?社区商业街－以社区配套服务为主（便利店、洗衣店等）?区域商业街－以专业店为主（电子、五金、美容美发店等）C区业态规划布局便利商店西式餐厅中式餐饮店、快餐店西式咖啡馆（冷饮铺联合销售，、干洗店面积空间较美容院、健等）身房（二层大，美容院连体销售