1中地行沈阳项目组2010-09-17·保利达江湾城竞争对手定价分析本项目金地长青湾万科金域蓝湾竞品分析从项目所处区域、竞争户型的相似度、开发规模、竞争价格等因素下，挑选最具竞争力的两个项目进行针对性的分析：结论元㎡（清水房）7500/金地长青湾一线临河-长青桥三好桥工农桥规模元㎡（清水房）8500/万科金域蓝湾一线临河-周边配套五爱隧道富民桥保利达江湾城未定交通配套区位价值元㎡（清水房）8200/汇景新世界一线临河-200/地域要素比较，本案具有先天优势，可高于区域竞争项目元平方米（100分）（100分）（100分）（80分）（90分）（75分）（90分）（95分）（90分）（85分）（95分）（90分）本项目（得380分）“金廊”与“银带”交汇，北向江景五爱隧道/地铁二号线紧邻奥体中心总建75万㎡，占地16万㎡总建56.6万㎡，占地22.6万㎡总建176万㎡，占地59万㎡金域蓝湾（得365分）北向江景，江面较宽富民桥共享奥体板块配套金地长青湾（得345分）北向江景，江面长青桥共享奥体板块配套从区域发展、交通配套、周边配套都优胜对手，客户认同度高对比项目1、地域竞争分析元㎡（带元㎡装修）9300/1500/万科城一线临河-结论在沈阳开发规模口碑影响力品牌发展时间200-300/品牌竞争要素比较，本案应低于竞争项目元平方米（35分）（20分）（25分）（50分）（30分）（40分）（45分）（25分）（30分）本项目（得80分）1年尚未形成，客户持观望态度首个项目万科金域蓝湾（得分120分）万科20年同地段产品高于竞争对手1000-1500元万科沈阳，十余个项目开发积淀，5盘联动金地长青湾（得分100分）金地6年区域内口碑影响力已经形成已成熟开发滨河国际、金地花园，目前金地名京、檀郡多盘联动从品牌竞争力分析对比，发展时间、口碑影响及开发规模均明显高于我司。目前保利达品牌处于初期落地阶段，竞争力较弱。对比项目、品牌竞争分析2结论本案（实景）样板间本案（实景）园林示范区万科金域蓝湾（实景）销售现场150-250/现场展示要素比较，本案应低于竞争项目元平方米（30分）（20分）（10分）（40分）（30分）（30分）（30分）（25分）（20分）本项目（得分60分）投入成本较高，外围包装及氛围营造较弱，具有基础接待功能，未展现高端形象。施工中，尚未能展现。施工中，尚未能展现万科金域蓝湾（得分100分）整体销售外围包装充分，具有品质感。泰式园林展示氛围充分，作为整个区域内范本，极大拉升产品价值。实楼内样板间完备与园林示范区形成户型，泰式装修风格，独具特色。金地长青湾（得分75分）具有艺术特色，外围园林及内部装饰完善湖景示范区烘托项目高端属性，具备相当品质感。实楼内样板间，体现瞰景高层品质特色，拉升项目价值。对比竞品具有包装感的多重展示，本案项目展示面尚未完全形成，以满足功能需求为主。软性包装部分不足以拉升项目价值。对比项目3、现场展示面竞争分析金地长青湾（实景）结论为主，高端产品认筹率低，真正客户还未到场，首批开卖价格有一定压力。竞争对手有品牌的支持，客户群以高端改善型客户为主。本项目以92-129㎡二房、三房的经济户型客户群体70%客户选择134㎡以下的单位，热选中低楼层单位，追求性价比高的单位；客户对总价承受力有限，追求“实惠”型，价格因素将直接决定其购买意向。户型面积产品类型100-200/户型、客群比较，本案应低于竞争项目元平方米本项目认筹客户情况认筹数量A(163㎡)16205%5.5%B(141㎡)482014%5.5%C(134㎡)372011%5.5%D(137㎡)31209%5.5%E(109㎡)1479242%26%F(129㎡)419212%26%G(92㎡)25927%26%无501%——合计350356100%意向户型认筹比例户型比例首推货量本项目（得90分）高层（33层）（40分）92-163㎡二房、三房、四房（40分）中高端客户，首次置业、首次改善型（10分）金域蓝湾（得110分）小高层（16）、高层（33）（50分）103-189㎡二房、三房、四房（30分）高端自住、多次改善型（30分）金地长青湾（得120分）TOWNHOUSE、多层、小高层、高层（70分）洋房部分：147-200㎡三房、四房（20分）高端享受、多次改善型（30分）对比项目4、户型、客户群体分析结论建议以竞争力强的7200元/㎡的整体均价推出市场，根据认筹情况，主要以92㎡两房、163㎡四房单位认筹率低于总货量，需进行户型的价值分解。相对项目价格赠送空间在售户型价值100-200/从户型增值要素比较，本案应低于竞争项目元平方米本项目（得80分）部分南北通透临路单位部分园景单位（40分）4-8㎡入户花园、工作阳台（10分）36%比例的客户接受价格为7000元/㎡，建议7200元/㎡（30分）金域蓝湾（得95分）全部南北通透一线望浑河中心园景楼王临路单位（50分）10-20㎡房间、工作阳台（30分）参照：临河4#2F的140㎡单位，临路6880元/㎡（清水房），层差50元，可推导非临江单位均价7800元/㎡；园林21#均价10000元/㎡（带1500元/㎡装修）（15分）金地长青湾（得130分）全部南北通透中心湖景楼王超宽楼距（75分）4-15㎡房间、入户大堂（25分）参照：一线园景单位H6栋对外预售均价9000元/㎡（清水房）H8栋12500元/㎡（带3800元/㎡装修）（30分）对比项目（高层洋房单位对比）5、户型价值分析8500100%地理位置90%110%100%98%90%90%85%105%105%105%100%生活配套90%95%95%100%90%90%90%85%85%85%100%项目规模90%130%95%85%120%75%80%110%80%100%100%园林绿化100%85%85%80%100%90%110%90%85%95%100%交通状况95%110%98%98%90%95%90%95%95%95%100%自然景观100%85%95%100%100%80%100%85%90%95%100%户型间隔95%90%90%90%100%100%130%90%90%100%100%物业管理110%100%90%90%90%100%100%100%100%110%100%发展商品牌120%110%95%100%100%110%110%110%100%120%100%居住舒适度110%85%105%110%100%110%120%85%90%110%调整价格1000%1000%948%951%980%940%1015%955%920%1015%8500820056886847686067687613592164408628权重20%15%10%10%10.00%5.00%5%10%5%5%权重价格17001230569685686338381592322431700062007500720070007200市场比较法价格测算600082008500根据市场比较法，本项目均价为权重价格之合元平方米6934/价格本项目为标准项目万科金域蓝湾新世界花园浦江苑三期金水花城东方威尼斯金地国际花园金地长青湾中海国际社区远洋天地万科城7000元/平方米7200元/平方米通过市场比较法测算，得到项目一期产品整体市场指导均价依托我司营销策略，配合对外宣传推广，建议一期整体成交均价附件（价格策略/价格表/竞争项目个案）推售价格方案一；；㎡㎡//元元75007500㎡㎡//元元000066~~㎡㎡//450250备注：预计认筹量个，首期推售套。元元300300㎡㎡//元元货量，第二批单位提升至货量，第二批单位提升至90%90%72007200//货量，视情况再考虑加推时间及数量，加推单位货量，视情况再考虑加推时间及数量，加推单位维持维持元元㎡㎡；；7200720090%90%若首期推售成交不超过当首期推售热售超过若首期推售成交不超过当首期推售热售超过/7500/27800第一批货量：总体均价?㎡；??第一批货量：总体均价?当第二批单位完成销售超过一个星期，第三批单位维持元㎡；当第二批单位天内销售完毕，第三批单位提升至元建议：首期推售产品实行竞争力强的价格冲出市场，实现“开门红”。第二批货量：加推单位价格提升第二批货量：加推单位价格提升价格策略建议8#(3-20F)9#(3-20F)4#（5F，6F,12F，16F，19F）3#（5F，6F，11F，15F，16F）3#（1F，8F，13F，17F，20F）4#（9F，10F，15F，18F，20F）5#(1-20F)6#(3-20F)7#(3-20F)4#（1-4F,7F,8F,11F,13F,14F,17F）3#（2-4F,7F,9F,10F,12F,14F,18F，19F）3#-5#（21F-33F）6#-9#（21F-32F）合计722——9494247287推货套数房源一期二期三期四期备注：五号楼二楼缺02单元，为入户大堂推货节奏建议第一批：项目总体均价7200元/㎡江湾城价格表（均价7200）备注：请双击文件打开。一期推货统计第一批：项目总体均价7200元/㎡江湾城价格表（均价7500）备注：请双击文件打开。第二批：项目总体均价7500元/㎡江湾城价格表（均价7800）备注：请双击文件打开。第三批：项目总体均价7800元/㎡推售价格方案二小步快拉价450250第一步：第一批单位按照方案一的价格销售，预计推售247套单位。第二步：针对剩余可售单位，按照小步快拉价的原则，制定如下价格策略。备注：预计认筹量个