秦皇岛项目房地产市场分析报告序序序序言言言言在国民经济发展的周期性波动中，每一轮经济发展的启动，首先由启动房地产业开始；但当经济发展到一定程度出现过热时，国家调控经济的政策也从房地产业入手。2007年以来房地产市场在国家宏观经济总体发展态势的影响下，在城镇化进程和住房需求强力推动下，继续保持了较快速度的发展，市场运行基本平稳，但存在的问题和矛盾仍然比较突出。最近几年连续出台的一系列宏观调控政策已对房地产行业发展产生重大影响，房地产业未来的发展趋势将与宏观调控下一步举措以及宏观经济变数息息相关。本报告旨在回顾和分析2007年我国房地产市场状况以及秦皇岛市场整体运营状况，并在分析的基础上对未来房地产市场进行了展望，以期能给开发企业提供决策参考。1秦皇岛项目房地产市场分析报告一一．一一．．．总体宏观形势总体宏观形势分析总体宏观形势总体宏观形势分析分析分析111．1．．．宏观经济层面回顾宏观经济层面回顾宏观经济层面回顾宏观经济层面回顾【在宏观调控政策的引导下，2007年我国经济继续保持快速增长，全年国内生产总值136515亿元，同比增长9.5%，比上年同期加快0.2个百分点，其中，第一产业增长6.3%；第二产业增长11.1%；第三产业增长8.3%。】1.11.11.1．1.1．．．工业生产名义增速持续小幅放缓工业生产名义增速持续小幅放缓，工业生产名义增速持续小幅放缓工业生产名义增速持续小幅放缓，，，经季节调整后仍保持升势经季节调整后仍保持升势经季节调整后仍保持升势经季节调整后仍保持升势1-11月，规模以上工业企业增加值同比增长18.5%，比去年同期高1.7个百分点。重工业同比增长18.6%。从主要行业看，影响重工业增速回落的主要原因是部分原材料工业和设备制造业增速出现回落。1.21.21.2．1.2．．．投资增速高位趋稳投资增速高位趋稳，投资增速高位趋稳投资增速高位趋稳，，，投资反弹压力仍较大投资反弹压力仍较大投资反弹压力仍较大投资反弹压力仍较大1-11月，城镇固定资产投资累计同比增长26.8%，增幅比上月低0.1个百分点。从项目隶属关系看，1-11月，中央项目投资累计同比增长12.8%；地方项目投资累计同比增长28.6%。从产业看，第一产业投资增速连续第四个月回落，第二产业投资增速稳中有升。1-11月，第一产业投资同比增长37.6%；第二产业投资增长29.7；第三产业投资增长24.4。分行业看，投资仍保持重工业化倾向。从投资到位资金、新开工项目投资和房地产投资的增长情况看，未来投资反弹压力仍较大。1-11月，固定资产投资到位资金同比增长29.8%，增速继续高于同期投资增速，保持上升态势。1-11月，新开工项目计划总投资同比增长28%。1-11月，房地产投资累计同比增长31.8%。2秦皇岛项目房地产市场分析报告11.3．1.3.31.3．．．居民消费名义增速继续攀升居民消费名义增速继续攀升，居民消费名义增速继续攀升居民消费名义增速继续攀升，，，实际增速保持平稳实际增速保持平稳实际增速保持平稳实际增速保持平稳1-11月社会消费品零售总额累计同比增长16.4%，比去年同期高2.8个百分点。剔除物价因素，1-11月消费实际累计同比增长12.36%，比去年同期低0.42个百分点。1.11.11.1．1.1．．．进出口增长平稳进出口增长平稳，进出口增长平稳进出口增长平稳，，，顺差规模略有缩小顺差规模略有缩小顺差规模略有缩小顺差规模略有缩小从出口商品看，机电产品与传统大宗商品出口保持快速增长，资源性商品出口增长继续放慢。1-11月，我国机电产品出口增长27.8%；传统大宗商品中，纺织纱线、织物及制品出口增长15.3%；鞋类出口增长16.3%；箱包增长24%。高能耗高污染和资源性商品出口增长继续放慢。1-11月钢材出口同比增长54.5%；成品油出口增长27.8%；原油出口下降41.2%。从进口商品看，进口初级产品价量齐升，进口工业制成品保持快速增长。1-11月，进口初级产品增长27%，占同期我国进口总值的25.2%；进口工业制成品增长18.4%，占同期我国进口总值的74.8%。1.21.21.2．1.2．．．CPICPICPICPI当月涨幅创当月涨幅创当月涨幅创当月涨幅创1996199619961996年年年年12121212月以来的新高月以来的新高月以来的新高月以来的新高1-11月，CPI累计同比上涨4.6%，比去年同期高3.3个百分点。从CPI构成来看，当月食品价格继续上扬，居住价格上涨提速.1.31.31.3．1.3．．．货币供应量增长略有放缓货币供应量增长略有放缓货币供应量增长略有放缓货币供应量增长略有放缓1-11月累计净投放现金1915亿元，同比多投放420亿元。经季节调整后，M1预警指标在红灯区中趋于稳定。3秦皇岛项目房地产市场分析报告11.4．1.4.41.4．．．信贷紧缩取得成效信贷紧缩取得成效，信贷紧缩取得成效信贷紧缩取得成效，，，人民币贷款增速回落人民币贷款增速回落人民币贷款增速回落人民币贷款增速回落1-11月人民币各项贷款增加3.58万亿元，同比多增6203亿元。央行和银监会采取的严厉的行政手段尽管有效控制了信贷总量，但无法起到调整信贷结构的作用，信贷中长期化倾向仍在加剧。1.51.51.5．1.5．．．财政收入增速继续飚升财政收入增速继续飚升财政收入增速继续飚升财政收入增速继续飚升1-11月，财政收入达48177.12亿元，同比增长33.5%。预计全年全国财政收入将超过5.1万亿元，同比增长31%左右。支出方面，1-11月，全国财政支出37084.77亿元，同比增长25.2%。其中，农林水事务支出2360.97亿元，同比增长31.4%；教育支出5578.19亿元，同比增长32.7%；医疗卫生支出1418.85亿元，同比增长40.6%；社会保障和就业支出4128.46亿元，同比增长28.6%；科学技术支出1173.93亿元，同比增长33%总结总结总结：总结：：：07070707年我国经济仍保持高位运行年我国经济仍保持高位运行，年我国经济仍保持高位运行年我国经济仍保持高位运行，，，其中其中其中其中，，，，CPICPICPICPI创新高创新高创新高，创新高，，，物价上涨明显物价上涨明显物价上涨明显。物价上涨明显。。。具体到房地产投资仍保持增长势头具体到房地产投资仍保持增长势头，具体到房地产投资仍保持增长势头具体到房地产投资仍保持增长势头，，，且仍占固定资产投资的较大份额且仍占固定资产投资的较大份额且仍占固定资产投资的较大份额，且仍占固定资产投资的较大份额，，，增速继续增速继续增速继续增速继续高于同期投资增速高于同期投资增速，高于同期投资增速高于同期投资增速，，，保持上升态势保持上升态势保持上升态势，保持上升态势，，，具体而言具体而言具体而言具体而言111-1---11111111月月月，月，，，新开工项目计划总投资同新开工项目计划总投资同新开工项目计划总投资同新开工项目计划总投资同比增长比增长比增长比增长28%28%28%。28%。。。1111----11111111月月月，月，，，房地产投资累计同比增长房地产投资累计同比增长房地产投资累计同比增长房地产投资累计同比增长31.8%31.8%31.8%。31.8%。。。1．111．．．宏观政策面回顾宏观政策面回顾宏观政策面回顾宏观政策面回顾颁颁布时间颁布时间布时间颁布时间关键关键关键词关键词词词2007年年年年1月月月月1日日日日城镇土地使用税城镇土地使用税城镇土地使用税城镇土地使用税《关于修改〈中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例〉的决定》正式施行：新增建设用地的土地有偿使用费征收标准在原有基础上提高1倍。还有城镇土地使用税额的提高2倍，以及城镇土地使用税的征收范围扩大到外商投资企业和外国企业。修改后的城镇土地使用税每平方米年税额提高两倍，最高税额达30/元平方米。其中，大城市为1.5元至30元，中等城市为1.24秦皇岛项目房地产市场分析报告元至42元，小城市为0.9元至18元，县城、建制镇、工矿区为0.6元至12元。2007年年年年1月月月月17日日日日土地增值税土地增值税土地增值税土地增值税国家税务总局下发《房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》。明确房地产开发企业土地增值税将实行清算式缴纳，“取代现行的以”预征为主的土地增值税缴纳法。通知宣告自2月1日起从严征收土地增值税。2007年年年年3月月月月16日日日日物权法物权法物权法物权法“物权法规定：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。2007年年年年3月月月月17日日日日央行第一次加息央行第一次加息央行第一次加息央行第一次加息38月1日起，同步上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27个百分点。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的2.52%提高到2.79%；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的6.12%提高到6.39%。2007年年年年5月月月月18日日日日央行第二次加息央行第二次加息央行第二次加息央行第二次加息自95月1日起，金融机构一年期存款利率上调0.27个百分点，由现行的2.79%.提高到3.06%；一年期贷款基准利率亦上调0.18个百分点，由现行的6.39%提高到6.57%；其他各档次存贷款基准利率也相应调整，个人住房公积金贷款利率上调0.09个百分点。2007年年年年5月月月月23日日日日加强加强加强、加强、、、规范外商投资规范外商投资规范外商投资规范外商投资商务部、国家外汇管理局发布《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》。通知强调，外商投资内地房地产项目必须通过审批。