前言。本报告以最新的市场动态为基础，结合项目自身的情况，对于产品设计方案给予最切实可行的建议，并以此制定核心销售策略及营销推广方案，以实现项目价值最大化。从市场上具有成交规模售价在25000元以上的大户型公寓市场看本项目的前景高端项目市场分析高端项目市场分析北京高端项目供应及销售情况取证目前网签认购网签开盘网签当前网签总价区间项目名称销售率开盘时间套数在售套数套数率成交均价成交均价(万元)世界城C4848162433%83%2007.223862元26532元900-1100座450-800融泽府767667580%95%2006.1019363元19890元32002005.10.缘溪堂3002001463473%90%16784元25343元650-192023星河湾2006.12.2282281064246%65%24737元26427元750-1700二期122007.5.1御园676726339%43％33906元34728元1360-23509.万城华府598598457076%76%2005.416719元28475元900-1300合计1317121781810867%76%----说明：注：数据自各项目开盘,截至2007年6月12日，来自北京市房地产交易管理网1、世界城C座认购的套数为24套，其中原因为限外政策放宽，外籍人士购买需提供更详细齐全资料后方可网签；成交客户付款形式多为一次性和分期付款，待款项齐后方可网签。2、缘溪堂目前3#未开盘，但已取得销售证100套，实际在售的1#、2#销售率达90%。高端项目市场分析高端项目市场分析北京高端项目户型配比情况高端项目产品供应情况市场成交户型比例600㎡以上500-600㎡600㎡以上500-600㎡200-300㎡200-300㎡9%4%18%14%2%26%400-500㎡400-500㎡13%7%300-400㎡300-400㎡56%51%由上图表可以看出，无论从供应还是销售情况来看，市场上300～400㎡的户型是最受追捧的，其次为200～300㎡户型,其它大面积户型销售也呈现良好态势，说明整体市场对大户型的需求仍然旺盛。高端项目市场分析高端项目市场分析各项目户型配比及销售情况600㎡200-300㎡300-400㎡400-500㎡500-600㎡项目名称及以上取证签约认购取证签约认购取证签约认购取证签约认购取证签约认购世界城C座46162321星河湾二期7619155030719626113103万城华府26321303352450缘溪堂2115166937057122943251713-融泽府665949811-御园56221842312306194141022231362033合计42666285692872%76%63%78%26%62%52%81%11%21%3-5月相关项目周销售统计详情重点个案分析——重点个案分析——世界城世界城CC座座楼座说明：酒店式公寓:A、B两座户型面积为50-88㎡B座总裁官邸:C座C座户型面积为360㎡(46套)和顶层700㎡的A座复式楼王(2套)，共29层。开盘时间：2007年2月入住时间：2008年底前开盘均价：26000元/㎡现均价：30000元/㎡楼王均价：44000元/㎡定价：以15层为分界点，价差3000元/㎡左右，?世界城C座与A、B两座楼完全独立，享有独立花园，专门打造总裁平均朝向、楼层价差1000元/㎡官邸的尊贵品质，在先期推广中明总价区间：800万左右户型售出4套之后，确酒店式公寓与总裁官邸的产品差调价一次，幅度为10％.总价均在1000万以上异化,成功达到分流客户的效果。?推广:酒店式公寓﹠总裁官邸销售情况：网签16套，认购24套，目前剩余7套。?付款方式：目前成交客户只有2组做贷款，其余47套均为C座完全做到均质化，从而树立项一次性或分期付款。目高端楼盘的市场形象。客群情况：以自住为主的地缘性客户，商人居多，部分外籍人士。物业服务：7.9元/㎡/月，每户配2个贴身管家。星河湾相对滞销户型分析星河湾相对滞销户型分析滞销户型D1：272㎡（2梯3户）热销户型B4：309㎡（2梯2户）在其它户型基本销售完毕后，D1户型才开始走量。缘溪堂相对滞销户型分析缘溪堂相对滞销户型分析在300平米、500平米户型基本销售完毕后，400平米户型才开始走量。产品是影响销售速度的关键产品是影响销售速度的关键高端项目市场分析高端项目市场分析市场现状总结?高端公寓市场，300-400㎡的户型销售状况最好，400㎡以上产品的成交情况较乐观，市场对大户型产品需求仍然旺盛；?高端公寓市场.网签均价基本达到25000元/㎡,总价在800万以上；?畅销项目均注重户型舒适度、产品品质及均质化，以上因素都将是快销售速度及低销售风险的有利保障；?在大户型产品中，户型设计影响居住舒适度的产品容易造成相对滞销（如：星河湾250㎡户型、缘溪堂400㎡户型），因此产品是影快快销售销售响销售的速速关键度度。与低风险与低风险的的保障保障是产品是产品力力,,而非而非销售面积销售面积区域市场中、小户型集中供应品质地产供不应求周边潜在项目分析周边潜在项目分析建筑面容积规划取证主力户型面积项目名称位置占地面积性质预计销售均价积率户数量区间西城区宣内大天安国汇街西绒线胡同11700㎡80000㎡综合6.2921621628000100-200㎡28号宣武区宣武门7440㎡未取　100㎡以下安福大厦72389㎡综合9.7　46823500内大街2号　证　100-200㎡　　宣武区宣武约12万10.9情况未取浩洋大厦1.1公顷综合　23000100-200㎡门内大街㎡　不明证确美晟国际111687未取西单北大街12279㎡综合　9.1　260　30000　100㎡以下广场㎡证?西单区域内大量潜在项目与本项目同时间入市;?100㎡以下,100-200㎡的户型成为区域的主力户型供应；?部分项目在入市价格上具有优势,如安福大厦预计均价为23500元/平米,浩洋大厦公寓23000元/平米。短短期期内内，，西单西单区区域域100-200100-200㎡产品供应㎡产品供应量量出现出现喷井喷井现现象象，约有，约有1515万平万平米（至少米（至少10001000套套））供应供应量量入市，入市，100-200100-200㎡产品㎡产品竞争激烈竞争激烈。。各项目各项目处处于于商商住之间住之间游离状游离状态，客户对态，客户对物业物业品品质存疑质存疑。。周边项目户型配比周边项目户型配比安福大厦户型配比面积(平方米)套数比例100㎡以下80-10042390.4%100㎡以下459459套套100-120357.5%236-24481.7%30310.2%100-200100-200㎡㎡33310.2%151151套套合计468100%天安国汇户型配比面积(平方米)套数比例100㎡以下3617%100—200㎡11654%200-300㎡6430%合计216100%西区市场研究西区市场研究户型配比项目名称100㎡以下100-200㎡200-300㎡300-400㎡400-500㎡500-600㎡600以上㎡合计供应销售供应销售供应销售供应销售供应销售供应销售供应销售供应销售15931225缘溪堂2116657431330014571%56%21%58%598融泽府　　　　6691　　　　　766289%89%19937425西城晶华348454345-3-1-2-84759857%82%74%199348374991011225805合计57%454121180614420%1210　82%82%56%20%57%67%　??西部区域，由于土地资源稀缺，长期供应量小，导致需求旺盛，因此西部区域，由于土地资源稀缺，长期供应量小，导致需求旺盛，因此100—500100—500㎡产品均销售情况良好；㎡产品均销售情况良好；??但区域内以但区域内以100-200100-200㎡㎡,200-300,200-300㎡为主力供应的产品，均为板楼或点塔（㎡为主力供应的产品，均为板楼或点塔（23m*23m23m*23m），可以完全做到），可以完全做到200-300200-300㎡产品的舒适度（三面采光）；㎡产品的舒适度（三面采光）；??西区公寓市场，产品力的优劣决定销售速度。西区公寓市场，产品力的优劣决定销售速度。西区滞销项目分析西区滞销项目分析在售部分调研规模开盘均价项目位置占地容积率面积区间开盘时滞销原因产品类型产品配比（元/平米成交均价（元/平米）建面（平米）间）?产品居住舒适度低现房销售，调研数据?精装修标准低，客户1栋10层U一居116-133一居32%19000现均价23300元/平米只能选择起居室、卧室西城区兴8900型板楼精装二居二居23%2003年华荣公寓5.1(2004.11成存量50套，以133-155㎡毛坯盛街2号46000公寓，166140-160三居10月交第一套)一、二居为主，少量253-?只因项目所处地段价套三居161-26545%263㎡三居格支撑售价，产品未做足品质感?产品前期定位为商住现房销售，调研数据，分流部分纯居住客户二居20%2006年降价销售16000元／金融街广2栋13层板二居126-134?户型上只是将普通住金宸公寓17000三居40%2002年平米城大街44.7楼精装公寓三居132-28519000宅的尺寸放大，未考虑（二期）85000四9月现报价19000元/平米号院，168套四居243-345大户型的功能分区居40%存量约5套，259-293四居?精装修交房，但装修为主标准过