1B.A.Consulting郑州佛岗项目第一次交流2B.A.Consulting启动区分期开发建议启动区分期开发建议启动区产品类型产品户型及面积区间售楼处位置及功能设计建议案名建议1.2.3.4.5.本次交流内容：3B.A.Consulting启动区市场定位启动区客群定位启动区建筑产品定位???佛岗项目整体定位与开发启动区定位与开发郑州房地产整体市场发展与研究典型项目分析与研究启动区竞争性策略?????对如下问题作了相应思考：由于本项目的特殊要求，将后期顾问成果先期汇报，但我司在此成果中已4东部区域郑州市分区图中部区域中部区域B.A.Consulting北部区域北部区域南部区域西部区域郑东新区5顺驰.中央特区顺驰.中央特区中义.阿卡迪亚中义.阿卡迪亚联盟新城联盟新城.PAMA.PAMA.PAMA.PAMA美景天城美景天城广汇广汇广汇广汇富田.太阳城富田.太阳城恒升府第恒升府第恒升府第恒升府第阳光新城阳光新城蓝钻蓝钻蓝钻蓝钻银基王朝银基王朝银基王朝银基王朝蓝堡湾蓝堡湾建业.森林半岛亚新美好时光圣菲城建业.森林半岛亚新美好时光圣菲城亚星盛世家园亚星盛世家园亚星盛世家园亚星盛世家园普罗旺世普罗旺世B.A.Consulting花都港湾花都港湾花都港湾花都港湾威尼斯水城威尼斯水城帝湖西王府帝湖西王府绿都城绿都城绿都城绿都城区域重点楼盘分布图区域重点楼盘分布图6B.A.Consulting如何对本项目进行定位如何对本项目进行定位如何塑造大盘优势如何实现大盘价值如何实现大盘价值如何理解大盘一：???大盘的定位和营销是问题的关键问题问题7区外首席高档住宅社环北外首席高档住宅社北B.A.Consulting万平方米万平方米平米平米//元元130130约约32003200：叠拼叠拼，?200520066?200620075建筑面积建筑面积米米地块开盘时间：一期年，二期年月入住时间：一期年末，二期年底和年月?106??1.78??61124?3600/4000/?1326004?:85?:11??1.3/·占地面积：万平方米容积率：建筑形式：联排、叠拼、多层、小高层、高层板楼层数：多层层，小高层层，高层层均价：多层元平米，小高层、高层元平总户数：～期共户，期规划未定销售率一期已入住，二期％，三期未开盘车位配比：（各期可能略有浮动）开盘情况：分四期或五期，一期已入住，二期在售，三期认购中，四期、五期在国基路南侧，正在平整物业费：元平方米月大盘典型案例普罗旺世-8认购认购20052005：：：规划未规划未B.A.Consulting，栋高层栋高层三期三期中，产品为多层和小高层二期：在售14栋叠拼11栋多层5栋小高层77主要是150－200㎡一期一期年入市，主要是150－260㎡的叠拼、联排四期：正在进行场地平整整定普罗旺世普罗旺世-典型个案分析典型个案分析分期状况9。值得一提的是，服务非常到位：售楼小姐热情周到、保安敬礼迎送等道路实景期小区部分实景期小区部分实景彰显项目品质感彰显项目品质感一，平米公园平米公园3500035000道路实景如规划社区内如规划社区内。万平米私家花园实景万平米私家花园实景B.A.Consulting3.53.5自己营造优美环境来规避自己营造优美环境来规避通过通过。没问题没问题3.5万平米私家花园实景3.5万平米私家花园实景？？———本页图图片为实景景拍摄——典型个案分析普罗旺世环境规划设计-外部环境差外部环境差建建10（（为子女能得到更好教育为子女能得到更好教育购买目的???第一次购房，解决市内基本需求多次置业，改善居住条件有八中）其他原有居民原有居民在郑州落户或就业人群在郑州落户或就业人群：：：B.A.Consulting北区北区外地外地客户分布?????????西区：对北区向往人群郊县：先富人群其他投资，看好北区房价升值，兼顾自住次性一,岁岁部分有能力部分有能力次性在25-50，，布分大学教师大学教师退休干部退休干部年龄年龄布按揭较多按揭较多客户特征??????????做生意，有一定事业、财富人群其他家庭人口数为4－6人付款客户仍然选择按揭，以减轻资金压力，尤其是生意人典型个案分析普罗旺世客户情况-11公公园实景商业广场效果图诠诠，B.A.Consulting（入市产品选择、入市体量确定等）大河春天等项目大河春天等项目、目推广手法目推广手法项相似之处可借鉴之处品质提升手法同为城中村改造同为超大体量楼盘同为超大体量楼盘普罗旺世以其多样的产品和齐全的配套在区域中领跑。在郑州“东移北扩”的发展大势下，北区其实早已被市民所认可，区域内大盘不断涌现，普罗旺世针对区域内较大的四月天世针对区域内较大的四月天释了大盘的真正含义。价位：中高端的产品，中端的价格，超高的性价比产品：户型面积和户型配比较为合理三居130－140㎡左右，占3成，四居150－160㎡，占7成环境：针对本身的景观劣势，规划3.5万平米大面积区内公园，提升项目品质客户：利用区位优势，客户定位准确?????典型个案分析普罗旺世小结-12提升后续产品价值提升后续产品价值，，B.A.Consulting用大盘定义区域而不是用区域定位大盘用景观和高端产品入市用景观和高端产品入市大盘产品必须创新????普罗旺世告诉我们如下道理:初步分析结论初步分析结论13B.A.Consulting？？？？如何对启动区定位如何对启动区定位：本区域是在整个郑州的地位究竟如何？本区域是否能支撑高端市场？本区域的市场现实如何本区域的市场现实如何本区域的产品水平如何本区域的产品水平如何?????问题二问题二嵩嵩山路14桐桐柏路西西三环中原路B.A.Consulting辆辆郑州西南角后街高档社区288288绿都城绿都城二期二期－，辆辆539539期期纯多层纯多层一：：::建筑形式建筑形式车位配比车位配比5023381.63673300380032002006.122007.6.162008-06?项目位置：中原区中原路与西三环交叉口向南米路西?占地面积：万平方米?建筑面积：万平方米?容积率：???多层板楼：层、层?均价：一期，二期?总户数：?销售率:50%???开发情况：分三期，在售为二期?开盘时间：一期，二期?入住时间：绿都城-基本情况典型定位个案分析典型定位个案分析151010一期多层万平方米一期多层万平方米18三期万平方米1010二期多层万平方米二期多层万平方米B.A.Consulting分期情况分期情况万万2626（（元）居--16待定待定1919复式复式待定待定33003300待定待定31003100四居四居7878（（平方米）开盘起价现均价一--待定待定5858面积区间室室主力户型情况价格（元/平方米）主力户型总价区间两居两居待定待定三居三居平方平方137137米）--（（待定待定户型配比情况一5656户型面积区间绿都城绿都城B.A.Consulting））－户户106810681040二居二居待定待定产品形式总户数（式式待定待定建筑形纯多层纯多层居居））6.17方米方米10610面积区间（平方米）比例面积区间（平方米）比例面积区间（平方米）比例面积区间（平方米）比例面积区间（平方米）比例顶层复式典型成功定位个案分析典型成功定位个案分析绿都城-产品整体状况期期期期二期10.4纯多层109256-138小三居893700380034三合计38————3200——绿都城建筑面积（万平二期————7830%89-13760%————56、120、13010%绿都城17137.74㎡室两厅两卫室两厅两卫三89.80㎡居三小小居一期二期主力户型两居小三居主力面积（平方米）58-7889B.A.Consulting78.93两卫㎡一厅厅两室两绿都城绿都城－55.89㎡卫一均价（元/平方米）33003800主力总价（万/套）19-2634室两厅室两厅卫：：典型个案分析典型个案分析绿都城-产品户型多层户型设置分配均匀，两居、小三居户型经济，大三居户型舒适,且项目推盘策略上采用大小户型结合方式推出，避免客户比较中举棋不定，适用不同客户的需求。二期户型二期户型18设计项链式水景，使景观动起来设计飞旋广场,给人视觉错落有致,造成移步换景的效果??B.A.Consulting绿都城绿都城－绿化率达35%；小区各组团间有水系相连；沿水系设置亭台楼阁,增加小区的水乡生活气息典型个案分析典型个案分析绿都城-景观设计19郑州西区也是绿都城购买另棉纺厂和电器厂的单位中棉纺厂和电器厂的单位中包括包括,?上街和新密市;外区域购买者不多；?;郑州主力主力购买目的购买目的客户分布常住居民常住居民职工在工作之余寻找可以放松和休闲的理想居在工作之余寻找可以放松和休闲的理想居?购买产品的客户大部分来自一????项目地处原西区工业区，靠近中原区政府中心,一些客户购买目的为享受城区内丰富师资教育力量,方便孩子上学;置换大面积居所改变生活质量的客户比较多，一般为二次置业;住环境B.A.Consulting绿都城绿都城－年轻人是小户型的主要年轻人是小户型的主要,为主,大部分客户为一岁岁4545-4-6人2525;;典型个案分析典型个案分析客户特征绿都城-客户情况在郑州西区原工厂职工及其周边做生意的在郑州西区原工厂职工及其周边做生意的年龄分布在年龄分布在??????企业主是绿都的主力购买者,比较注重或改变生活品质;购买者，年纪偏大的人群中意于多层大户型;家庭成员多以家三代居住家三代居住一次性付款、贷款客户比重各占一半20四坡屋顶四坡屋顶绿都城绿都城B.A.Consulting－万平方米纯多万平方米纯多1010二期二期，，。万万3838总建筑面积总建筑面积南水北调、西流湖