谨呈：万达集团长春世联吉林四平_万达广场项目——市场调研报告2013年1月长春世联四平_万达综合体项目_市场调研报告1目录1项目本体分析2宏观背景研究3各物业市场研究4核心结论总结本报告是严格保密的。2本体。长春世联对本项目自身的审视——1项目本体解析辽宁四平_万达广场项目_市场调研报告333【项目区位】位于四平铁东区，政府重点规划的东南生态新城核心地段，紧邻紫气大道、东山大道，交通便利，通达性强，距离城市核心商圈及高铁站均在5公里之内n项目位置：位于四平市铁东区铁东广场东南角，政府重点规划的东南生长春市态新城核心地段，连接传统商业中心及未来的高铁商务中心，距离四平高铁站4.5公里，距离城市核心商圈仅为3公里双辽市公主岭市n区域交通：南面紧邻城市新的东西交通主干道紫气大路，东面紧邻铁东梨树县伊通满足自治县区南北向主干道东山大街，交通通达性强；区域内横纵路网交织，整体交四平市通网络完善、便利循环经济示范区北一经街东山大红嘴经济开发区街铁东经济开发区（国家级）四平站南九经街铁东广场中央铁西区商业中心大路铁东区南开四纬发四平经济开发区路区（省级）大路东南生态新城南一经街紫气高铁商务中心大路高铁站本报告是严格保密的。烟厂路4【项目四至】地块南临紫气大道、华亿紫金城；北临南四纬路、东方居小区、不夜城及西北角的铁东广场；东临东山大街及东北角的金水名居，临近热电厂，对未来客户心理上将有一定影响；西临南九经路及海银花园；内部主要建筑附着物为三中南校区三中四平主校一中铁区东星广场源圣府不夜东城方居小区东海南山银花四园纬路大热金电铁东广场三街水厂热电厂中南名居本项目校区南蔚九蓝之经都街华亿紫紫气大金城道三中高中不夜城部南四纬路本报告是严格保密的。南九经街紫气大路东山大街5【项目配套】项目地处铁东区主要地段，周边教育、医疗、商业等各项配套完善，生活便利n教育配套铁东实验小学?高中：四平一中（省重点高铁东区法院第一实验小学中）皮肤病医院?初中：三中（市重点初中）、中医医院欧亚购物中铁东医院心二中、十三中中央东路小学四平二中结核病医院?小学：二马路小学、八马路小第一人民医院学、南一纬小学等四平一中铁东区国土局二马路小学南一纬小学n医疗配套八马路小学铁东区政府三中主校区四平市第一人民医院（二级甲不夜城等）、中医医院（二级甲等）、肠胃专科医院海银技校十三中铁东医院等，整体由于由于成立三中南校区时间较久，实力相对弱于铁西区的两家三甲医院（中心医院、第三人民医院）第三职高n商业配套轻化工学校欧亚购物中心及商业步行街、不夜城是区域内的主要商业配套政府机构医疗配套教育配套商业配套n政府机构铁东区政府、国土局、法院等本报告是严格保密的。6【项目指标】项目总占地为260亩，总建筑面积约74.63万平米，是四平市规模最大的城市综合体项目，规模效应、品牌效应和区域价值明显序号指标　面积（数量）备注总体指标项目体量1规划用地17.32公顷约合260亩2地上61.53万平方米总建面　共74.63万平米n总占地面积：260亩3地下13.1万平方米n总建筑面积：74.63万平米4容积率3.55，其中地上61.53万平米，地下13.1万平米5建筑密度45%n容积率：3.556绿地率15%n持有物业：17.7万平米7建筑高度100米n销售物业：56.56万平米8公建占比49.2%9停车总数辆限制条件持有物业指标n项目预估对外遮挡49户，对10地上8万平方米内遮挡约32户；购物中心11地下6.5万平方米共17.7万平米地上2.6万平方米　12五星级酒店地下0.6万平方米本报告是严格保密的。销售物业指标713住宅建筑面积37.26万平方米14室外商业街建筑面积8万平方米共56.56万平米15写字楼面积11.3万平方米16可售车位1400个优势：劣势：?城市重点发展东南新城，区位价值高?东北部的热电厂存在一定的干扰SWOT分析?交通便利、周边配套完善、教育资源强?东侧为在建住宅，损失部分沿街面?大型综合体项目，万达品牌全国知名度?本地市场缺乏高层豪宅产品，客户高且拥有成熟的产品线接受度不确定机会：?东南生态新城属性界定的重点规划及高铁站的开通，加关键词：快区域的发展n位于政府重点规划发展的东南生态新城，是连接市区?目前房地产市区位价值高商业中心及高铁商务中心的重要地段，区位价值高场发展较为初级，需一线开发品牌引领n交通便利位紧邻城市主干道紫气大路，周边多条交通道路横纵?综合体供应交织，道路通达性较高少，市场存在需求威胁：n?城市人口和人教育资源丰富周边配套较为完善，教育配套资源突出均收入有限，第三产业发展较慢?n大型综合体项目，具有品牌效应、规模效应周边多为刚需大型综合体项目，存在一定n综合体项目用地，多功能、多业态共存，综合价值高的低价威胁本报告是严格保密的。8城市。长春世联宏观背景研究——2宏观经济&城市规划辽宁四平_万达广场项目_市场调研报告99【城市经济】2012年四平GDP产值为1186亿元，同比增速为20.6%，经济形势良好，全省占比8.72%，省内位居第四位；人均GDP产值为35023元，增长速度有所减缓，省内排名靠后四平市2006-2012年GDP走势（亿元）吉林省主要城市2012年GDP排名（亿元）平均值1512四平市2006-2012年人均GDP走势吉林省主要城市2012年人均GDP排名（元）（元）平均值46490数据来源：吉林省及四平市国民经济和社会发展统计公本报告是严格保密的。10报【资产投资】2011年四平的固定资产投资450.6亿元，房地产开发投资37.3亿元，占比8.3%，省内排名第6位，房地产投资虽逐年递增，但所占比例较低，房地产业并不强势，处于初期发展阶段四平市2006-2011年社会固定资产、房地产开发投资2011年吉林省主要城市投资对比亿元亿元n2011年四平市社会固定资产投资450.6亿元，其中房地产开发投资37.3亿元，占比仅为8.3%，房地产业对城市整体经济的拉动性较弱n2011年四平市社会固定资产投资额较省内主要城市处于中游地位，排名第6位；房地产开发投资额及占固定资产投资的比重均位居第6位，房地产业并不发达本报告是严格保密的。数据来源：吉林省及四平市国民经济11和社会发展统计公报【产业结构】四平以第二产业发展为主，在产业结构中处于相对强势的地位，而第三产业的比例一直保持在30%-35%之间，发展较为稳定n四平产业格局以二产为主，一、三产比重相当，其中工业发展较明显，近年工业的产值占GDP比例始终占到40%以上，2011年第二产业对四平经济增长的贡献率达到65.8%，占据绝对优势，说明了四平目前是以二产为主的传统工业城市；n目前阶段，第三产业要取代第二产业在产业结构中的优势地位，还有比较大的难度。工业明显的结构优势地位、人均收入水平及消费水平较低、人口数量少是制约四平第三产业所占比重上升不快的原因；n目前四平三大支柱产业为现代装备制造、农产品加工和能源产业。本报告是严格保密的。数据来源：四平市国民经济和社会12发展统计公报、四平年鉴【支柱产业】四平以现代装备制造、农产品加工及能源产业为支柱产业，聚集大量的专业性强的大中型企业，促进城市经济的快速发展n现代装备制造?装备制造业是四平的传统优势产业，四平市现代装备制造业主要生产汽车配件、换热器、改装车、大客车、收割机、装载机等，其中以汽车配件发展迅速。?主要企业：一汽四平专用汽车有限公司、奋进专用汽车有限公司、一汽四平长江客车有限公司、四平专用汽车集团、公主岭金优专用车、公主岭汽车改装厂等n农产品加工?农产品加工业是四平市经济发展的重点支柱产业，四平主城区尤以糖、酒业为突出代表，而公主岭、梨树县则农畜产能源品加工的重点区域。吉林四平梨树农畜产品加工产业示范基地已通过省级专家评审列入国家审核名单，年内将成为国家级新型工业化产业示范基地。?主要企业：中粮生化能源（公主岭）有限公司、黄龙食品工业有限公司、梨树天丰农业集团有限公司、山东禹城绿健梨树公司、新天龙已与吉粮酒精制造企业、上海亿丰公司、金士百农产品加工n能源产业?四平市的能源产业主要以风能、太阳能、生物质能、地源热泵为主，形成了较为完整的产业发展领域。?风能资源总储量达9900兆瓦，风速稳定、可开发面积大，适用于大规模并网发电。另外还有丰富的玉米秸秆、玉米芯、稻壳、稻草、畜禽粪便及农村废弃物等生物质资源。?主要企业：国电、华电、华能、中广核现代装备制造本报告是严格保密的。13【产业发展】第二产业的快速发展，大中型企业数量的增多，促使四平中间阶层的人群数量迅速增长，加之四平城市化的大力建设，将有助于四平房地产消费群体的不断扩大城市化率世界城市化进程阶段性规律图80%后期阶段60%加速阶段四平城市化率40%初期阶段53%（2011年）20%时间发展次序第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段发展阶段初步城市化低速发展期高速增长期稳定发展期城市化水平30%30～50%50～90%90%以上工农业生产水平较低工业基础比较雄后，经济工业产业成为城市的绝对经济支城市经济高度发达，农村人口的绝，工业提供的就业机实力明显增强，工业产业柱，城市经济的乘数效应迅速刺对数量已经不大，城市发展表现为城市发展特征会有限，农业人口缓快速扩大，工业吸收大批激第三产业发展，城市经济进入内部人口由第二产业向第三产业转慢释放农业人口高速增长期移n第二产业的快速发展，大中型企业数量的增多，有助于四平房地产消费群体扩大，消费层次提升，主要表现为城市中高端收入人群数量扩大，以及大量中低端收入人群财富等级提升n城市化进城的加快发展，为房地产市场的发展提供了强有力的客源支持本报告是严格保密的。数据来源：四平市国民经济和社会