谨呈：尚锦地产有限公司升龙国际中心2012年度营销工作总结及2013年度营销工作计划升龙国际中心2012年黯然收市，2013年重振传奇2012年，郑州住宅市场呈现小阳春状态，回暖迹象明显，写字楼和商业市场供应量持续递增，市场竞争惨烈，升龙国际中心大一期基本接近尾声，基本无住宅产品，受大环境影响，销售业绩平平！2013年大二期恢弘面世，必将重振传奇！12012年度营销工作总结22013年度营销工作计划2012年度营销工作总结?销售分析?营销节点回顾?营销亮点12012年度营销工作总结?房源去化分析?销售动态?客户分析?其他销售分析营销节点回顾营销亮点房源去化分析销售动态客户分析其他2012年任务完成情况：2012年度计划销售6.50亿，实际销售5.3亿，完成率为82%2012年度计划回款6.75亿，实际完成5.5亿，完成率为81%；2012年度实际销售面积：7.9万平米其中，各物业类型中，住宅计划销售2.7亿，实际完成3.7亿；车位计划销售0.7亿，实际完成0.075亿；写字楼计划销售2.1亿，实际完成1.1亿；商业计划销售0.9亿，实际完成0.37亿；未完成物业类型主要集中在车位、写字楼和商业。销售分析营销节点回顾营销亮点房源去化分析销售动态客户分析其他二、2012年任务未完成原因分析：1、市场层面上，郑州市2012年度商业用房市场投放量剧增，客户观望情绪严重，同时，东区写字楼大幅降价也对写字楼、商铺整体市场产生较大影响；2、项目层面上，一是前期总控对车位的销售预期过高，但在执行过程中因为工程问题、物业租赁与销售冲突等问题造成车位消化困难；二是项目招商运营的现状，以及所剩可销售房源现状，也给商业销售带来了较大难度；同时，中途更换代理公司、项目资产分割造成的推广费用大幅减少以及长时间的问题客户处理也对销售产生重要影响；销售分析营销节点回顾营销亮点房源去化分析销售动态客户分析其他2012年度销售情况套数：套面积：㎡金额：万住宅商业写字楼车位　合计套数面积金额套数面积金额套数面积金额套数金额2012年1月201399.87923　　171387.62102578120292012年2月463218.632068131.741156598.5343966826902012年3月685080.142988146.2880393282.53234922454412012年4月1559434.165266267.7109141097.9377711161632012年5月1307832.514738146.2880121234.2784866857342012年6月18410211.896006141.92905470.813411516366002012年7月19911072.046552　　242145.481539910181922012年8月1177572.64599　　2268.4517577448482012年9月322156.551327　　201916.81132222426732012年10月312039.6412753130.32667715.7849422120562012年11月221822.311905685.5114958858.2165733733792012年12月11988.656171624.131539211713.6913678753598合计101562828.9837549151673.86377417515690.1113336867253403销售分析营销节点回顾营销亮点房源去化分析销售动态客户分析其他升龙国际中心2012年全年销售额5.3个亿，其中7月份由于代理公司更换剩余客户集中签约，签约额达到全年峰值，8月以后，随着货量逐渐减少，签约量下降。升龙国际中心每月销售金额分析（单位：万元）121086420销售分析营销节点回顾营销亮点房源去化分析销售动态客户分析其他分析2012年住宅销售数据，基本呈现价跌量涨的现象，受促销活动及优惠力度加大的影响住宅成交数量在4月和7月达到高峰。下半年剩余住宅成交价格整体趋于稳定。升龙国际中心住宅成交套数升龙国际中心住宅成交均价121210108866442200销售分析营销节点回顾营销亮点房源去化分析销售动态客户分析其他升龙国际中心2012年商业成交套数商业成交均价121210108866442200销售分析营销节点回顾营销亮点房源去化分析销售动态客户分析其他上半年写字楼价格表现较为平稳，写字楼套数写字楼均价121210108866442200销售分析营销节点回顾营销亮点房源去化分析销售动态客户分析其他车位全年销售业绩波动较大，受住宅销售状况影响较大，在6车位套数121086420销售分析营销节点回顾营销亮点房源去化分析销售动态客户分析其他2012营销节点回顾2012年上半年，集中消化住宅剩余房源，多次开盘，加推，促销等。下半年，剩余货量集中在商业及写字楼方面，商业集中蓄客，集中开盘。写字楼通过制定特价房源及特价楼层进行线下促销。5月12日公寓B5-12月23日C8写字楼认筹认筹6月10日C8写字8月11日商业认筹3月24日A5、6-1、B5-1“新楼开盘青年置业”活动10月14日商业开7月23日公寓B5-1盘促销2月29日E23小型开盘5月26日公寓B5-1开盘1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月销售分析营销节点回顾营销亮点房源去化分析销售动态客户分析其他2012年营销活动回顾DIY活动月11月10月国庆嘉年华7月6月风筝节“郑州汽车之夜”仲夏车展春季健康养生沙龙会情人节活动2月3月元宵节猜灯谜销售分析营销节点回顾营销亮点房源去化分析销售动态客户分析其他针对房源A5、6-1、B5-1公寓B5-1部分A5部分写字楼C8部分二批A区、B区商铺新青年计划，59991元置业活动，加1元6折购铺，3、5年返买公寓送置业基金，集中认筹，改变诉求重元/平起送33800元比亚迪，点，推出特价房源租，年返8%，会员全更有标准车位相送更送19998元新春大城招募，积累客户，礼包集中销售销售分析营销节点回顾营销亮点房源去化分析销售动态客户分析其他1.新春特惠——商业折上折针对A区临街底商及内铺，春节期间，升龙国际中心特推出10套特价商铺，实行5年返租，年返10%的优惠策略，并在5折的基础上继续优惠，按揭付款的客户可享受98折，一次性付清更可享95折钜惠。销售分析营销节点回顾营销亮点房源去化分析销售动态客户分析其他2.1元置业——买房送车活动针对A5小户型剩余房源，实行加1元，33800元比亚迪开回家/买就送19998元贺岁大红包的活动策略。通过送比亚迪吸引客户关注，买A5小户型，可将比亚迪总价折抵房款，另送近2万元优惠。销售分析营销节点回顾营销亮点房源去化分析销售动态客户分析其他3.郑州新青年计划针对6号地1号、A5、B5-1楼推出郑州新青年计划，向裸婚说不，超低价购市中心现房小户，打出5999元起的低价，吸引刚需客户及年轻人群体，以低价刺激其购房需求。销售分析营销节点回顾营销亮点房源去化分析销售动态客户分析其他4.写字楼即时认筹活动在年度写字楼市场持续低迷的市场状况下，利用写字楼C8认筹立减3万，再免一年月供的广告语吸引客户，将一年月供返到房款里销售，同时通过写字楼与住宅的价格及租金收益做比较，突出写字楼投资门槛低，收益回报高。销售分析营销节点回顾营销亮点房源去化分析销售动态客户分析其他5.立刻爱——买房送装修基金，更有车位相送！针对公寓B5-1剩余存量货源情况，推出相应促销策略，买房送8万置业基金，购154平房源更送标准地下停车位一个。效果：有效的促进了B5公寓小户型房源的快速消化。销售分析营销节点回顾营销亮点房源去化分析销售动态客户分析其他6.醇熟现铺全城招募针对商业广场在市场上知名度低，经营状况一般，剩余体量较大的情况，对A/B区剩余商铺实行尊贵会员全城招募活动，吸引客户关注，集中蓄客，集中销售，充分挖掘客户资源。销售分析营销节点回顾营销亮点房源去化分析销售动态客户分析其他7.商铺返租销售针对商铺销售低迷的状况，将剩余货源打包销售，并在市场上传递升龙商业广场二批加推旺铺火爆热销中的信息，包装为新产品，打破之前形象；并实行3年、5年返租销售，年返租率8%，放大经营中现铺的优势，通过返租政策及商业的升值潜力，为客户带来超高的投资回报率，从而吸引投资客户眼球。销售分析营销节点回顾营销亮点房源去化分析销售动态客户分析其他8.5A甲级写字楼——70年产权不限购写字楼C8存量较大，去化困难，且在市场上知名度较低，为此，在推广上重点突出金茂广场——大学路唯一5A甲级写字楼，以及自身特有的70年产权不限购的优势，扩大知名度的同时，释放即将封顶的工程节点，以准现房的概念增强客户对于项目的信心。同时，结合项目不同阶段活动及营销节点，推出特价房源及特价楼层，打出“7075元/平起”的低价促进销售。销售分析营销节点回顾营销亮点房源去化分析销售动态客户分析其他2012年房源去化分析121086420小结：共计1273套，其中车位68个，写字楼175套，商铺15套，住宅1015套。销售分析营销节点回顾营销亮点房源去化分析销售动态客户分析其他2012年住宅销售动态表121210108866442200销售分析营销节点回顾营销亮点房源去化分析销售动态客户分析其他2012年商业销售动态121210108866442200销售分析营销节点回顾营销亮点房源去化分析销售动态客户分析其他2012年写字楼销售动态分析121210108866442200销售分析营销节点回顾营销亮点房源去化分析销售动态客户分析其他住宅成