谨呈：中航集团呈中给九江界的心航集——九江中航城高量高价解决之道团提案框架：市场分析：五大不利因素核心战略：深挖一个中心全案分析：强调四个解读营销策略：落实四个基本点渠道策略：八大渠道整合对不起，我们的开场白有点残酷：九江中航城，恰遇十面埋伏！五大不利因素制约项目营销不利因素之一九江——三线半城市，市场容量有限九江——三线半城市，市场容量有限从本案市场保有量上来看：九江近三年年均成交量在80-90万㎡，2012年上半年单盘单月最高去化量约3500㎡。而本案年均最高年份约10万㎡去化要求，约占历年九江市场总容量的11-12%，这对去化速度上必然是个巨大挑战。九江市历年房地产成交分析10092.54600080.6481.5981.888049415000441940006036003450353534.82300040240033.62000201000002006年2007年2008年2009年2010年2011年成交面积34.8280.6433.681.5981.8892.54成交价格240036003450353544194941成交面积成交价格不利因素之二一期主力产品——小户型、高单价一期主力产品——小户型、高单价小小户户型型本案一期户型面积配比户型描述面积套数套数比四房两厅两卫14019214.44%三房两厅两卫11070252.78%两厅一卫（2+1）9043632.78%合计　1330100%高高单单价价2011年7月-2012年7月九江房地产市场价格走势7000600058225591528049875144551050004721489747034977510545854000442630002000100007月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月从本案产品上来看：九江近一年市场成交价均价范围在5100元/㎡左右，而本案成本价即高达5800元/㎡，一期主力套型面积为90-110㎡（在九江属于首置首改户型）——存在“小户型、高单价之间的矛盾。不利因素之三中航——被视为非主营房地产的二线品牌中航——被视为非主营房地产的二线品牌绿地、联泰、中体全国型房地产品牌发展商新湖、远洲深耕九江多年的外地品牌发展商信华、源丰……本地知名发展商不可否认：九江人对中航的实力并不完全了解不利因素之四八里湖新区——未来所向，有待沉淀八里湖新区——未来所向，有待沉淀作为城市新区发展方向，该区域在区域大量项目未启动，政府未搬迁的前提下，相较庐山区、经开区等，目前成熟度偏低，非目前城市中心八里湖区域的城市价值需要重新评估，区域对九江中航城没有明显附加值！不利因素之五九江中航城——城市综合体逆序开发九江中航城——城市综合体逆序开发成功城市综合体运营模式——高端商业先行、写字楼、酒店运营、住宅开发套利而本案住宅先行，商业对住宅销售期能带来的现实展示价值有限，九江人对综合体给生活带来的变革想象力有限！?主打运动主题的中体奥园是九江人心目中的高端社区?同区域联泰、绿地等全国型地产大开发商拿地扎堆?有限的市场容量下，前有强敌，后有追兵……谁是真正的第一，什么是真正的“城市综合体”，九江人没有概念！‖‖尚美佳尚美佳观观点点‖‖如果按照传统住宅的营销逻辑进行战略布局，在目前市场中高端客户容量明显不足、市场预期价格无法有效提升的情况下，依靠市场自然去化，消化速度显然不能支撑本项目销售。九江中航城的核心九江中航城的核心问题问题是是什么？什么？1如何保证快速走量2在走量的前提下如何保证项目高溢价空间，进一步提升本案的整体价值高量、高价经典成功案例：绿地中央广场（南昌）、红谷滩万达广场（南昌）小户型高溢价经典成功案例：九颂山河（南昌）绿地中央广场——高价案例总建筑面积42万平方米，涵盖商业中心、精装豪宅（海珀·兰庭）、世界级酒店、甲级写字楼（绿地中心）等多种物业形态的大型城市综合体MarketingForum|60绿地中央广场营销重点红谷滩CBD烂尾项目华丽转身为南昌当之无愧的综合体豪宅NO.1卖出天价——当时3倍于周边竞争项目价格，从入市12000拉升到结案20000元/平米成功宝典：1、绿地品牌强势植入；2、大手笔、高规格品牌圈客活动；3、综合体价值首度导入；4、精装大平层豪宅创造产品兴奋点。红谷滩万达广场——高量案例总建筑面积约55万平方米，涵盖大型商业中心、休闲娱乐中心、室内外双步行街、五星级酒店、精装SOHO、高级写字楼六大顶级业态的大型城市综合体红谷滩万达广场营销重点55万方城市综合体，成就南昌史无前例独一无二的“日光盘”。卖出天量——180天2180余套，六推六捷。成功宝典：1、万达品牌导入，强调自为中心；2、海量品牌入驻，增强市场信心；3、价格低开高走，强调投资价值；4、海量强势推广，制造全城轰动效应。九颂山河——小户型高单价案例八一桥头绝版江景资源，一期主力户型为117㎡小三房，1:3车位极限规划，150米超大栋距、14项精工品质打造之下对于溢价的预期是本案销售核心难点。九颂山河营销重点小户型卖出高溢价——同期单价高出同质竞品均价约1/4成功宝典：1、强调项目外部远景规划价值；2、强调项目品质极限规划价值；3、不断筛选精准抓客。高量高价案例借鉴——小结强调品牌绝对影响力高价借鉴，跳出物业本身的红海竞争，价格超脱于竞争市场！高量借鉴引入城市综合体价值，让客户更多看到产品以外的东西，未来无限想象空间，快速聚集人气！九江中航城成功的华山之九江中航城成功的华山之路路透支透支未来未来预预期！期！‖‖尚美佳尚美佳的营销模式的营销模式‖‖一个中心四个解读三个基本点八个营销渠道整合读懂项目的属性和基本卖点，是尚美佳营销模式的有效解决之道。StepSteponeone透支透支一个中一个中以城市综合体为中心心心》》》》九江中航城特色风情街区一站式购物中心复合功能型公寓城市高端住宅谋全局者定能谋一域对于九江中航城而言，正确解读城市综合体，成群星闪耀的开发格局，其定位将要整合中航集团城市运营企业理念，并契合未来的发展核心目标，形成一个聚合价值体、整体的良性互动。‖‖尚美佳尚美佳城市综合体价值评价城市综合体价值评价‖‖项目在基于建筑本身、产品本身的基础上，必定要与周边的城市、人群和空间发生紧密的联系，形成互动体。步行指数☆☆☆☆本案人文指数☆☆☆自然指数☆☆☆☆便利指数出行指数☆☆☆☆☆商业指数☆☆☆☆城市中高端人大规模CBD核心广场·街区·购物公园城市·八里湖商业群群聚集地建筑形式与发生在建筑中的事件之间没有固定的联系，层次模糊、不明确的空间。建筑的角色不是表达现存的社会结构，而是创造空间与人群、人群与城市、人群与人群的新联系。——BERNARDTSCHUMI（伯纳德·屈米）Swi建筑的责任，在对城市、对文化产生影响力的同时，已经从提tze供功能空间转向了组织社会活动功能。rlan——dBERNARDTSCHUMI（伯纳德·屈米）21世纪国际竞争的基本单位，既不是企业，也不是国家，而是大城市圈。现代城市发展的几个集中特点：1.城市功能多样化2.城市形象特色化3.城市环境生态化4.城市资源集约化5.城市空间多中心化6.城市生活社区化充分表现就是综合体的竞争，城市综合体能带动城市商业圈发展。城市综合体是指在城市中的居住、办公、商务、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩等各类功能复合、相互作用、互为价值链的高度集约的街区建筑群体。具备完整的街区特点，是建筑综合体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化发展的结果；通过其内部商业、商务办公、酒店、公寓等多种功能的组合，通过强强联合，创造了新的盈利模式；开发商综合性开发的地产模式，从社会发展的角度上来说，这种模式必然成为未来地产发展的主流方向。StepSteptwotwo强调强调四个解四个解中航九江区域读读项目》》》》一、解读中航中国航空工业集团：世界500强、上市公司、大飞机、歼20、神九等耳熟能详深圳中航：旗下众多产业中航地产：成熟高端物业开发经验，助推中国城市化进程昆山中航城中航地产在江西：成熟高端物业开发经验，助推中国城市化进程中航品牌关键词：实力、诚信、担当二、解读九江Cityresearching南靠庐山，北临长江，东依鄱阳湖，“途通五岭、势拒三江”，“七省通衢”，城内还有穿着甘棠、南湖两件“睡袍”，由于得舟楫之便，加上物产丰富，曾是中国的“四大米市”、“三大茶市”之一。而近百年来，由于九江人的保守、封建，九江逐渐没落，成为长江沿线下发展下游的城市，九江变成一个不自信的城市。性格一：九江是个不自信的城市CityresearchingCityresearching九江为代表的赣北受湖北文化影响很深,甚至连说的话都很相似,行为方式也相似,湖北文化中很有楚文化的狂放,也很有点很河南人的精明和狡猾,九江人不缺狂放,也不乏精明和狡猾。张扬、脸面在九江已经习以为常。性格二：性格二：性格性格张扬张扬要面子的城市要面子的城市Cityresearching九江自古就是商贸城市小市民思想严重精明会生活性格三：商业文化浓厚精明的城市九江性格关键词：不自信、张扬、精明、商贾文化三、解读区域地段解读两条南北主干道贯通，与长虹大道合围，西跨八里湖大桥与铁路接轨。随着九江城市版图的拉大，中航城地块成为真正的城市枢纽区域长长江八八江大里里大道湖湖道大大道道））干干道道八里湖大桥八里湖大桥西西主主（（东东大大道道长长虹虹区域解读三大价值体交汇核心，城市门户，九江版图新地标高端居住区高端居住区城市核心区城市核心区生态旅游区生态旅游区发展方向解读九江未来的行政、商业、文化、居住中心，行政文化中心、最佳宜居新区、休闲观光乐园九江市体育馆九江文化艺术中心八里