2012年绿城·蓝色海岸项目销售价格建议及营销工作思路营销策划部二○一二年二月目录一、2011年宏观市场解析二、2009-2011年区域市场分析三、2011年工作推广回顾四、2012年推广形象沟通五、2012年全新视觉表现一、2011年宏观市场解析（一）一级市场供求分析供应供应占地面积供应建筑面积成交成交占地面积年度成交建筑面积(M?)成交总价(元)幅数(M?)(M?)幅数(M?)2009年84763,155,62077,240,87074757,597,19069,942,26076,872,160,0002010年88563,384,54078,693,50080857,639,86070,116,92090,197,000,0002011年98961,426,66075,318,64095961,124,46073,845,83082,592,600,000从上述图表分析来看，一级土地供应量近三年来相对稳定，总量基本持平受政策影响不大，但从各区域供求分析来看，供求量多集中于环城四区及远郊区县，城市化进程脚步加快；同时随着滨海新区的建设量增加，2011年供求大多集中在滨海新区。注：2011年各区域土地供求表2011年土地供求月度情况供应占地面积供应建筑面积成交幅成交占地面积月份供应幅数成交建筑面积(M?)成交总价(元)(M?)(M?)数(M?)2011年1月754,586,9326,637,169825,519,5766,780,9058,795,560,0002011年2月554,541,6814,076,355563,031,4674,293,5213,013,730,0002011年3月642,206,5292,448,069755,701,1105,853,2194,974,103,0002011年4月535,046,2348,691,730642,481,5802,632,4962,598,173,0002011年5月936,974,7287,565,366434,269,7696,720,8165,112,860,0002011年6月1007,656,4397,802,632966,994,6628,102,9456,419,960,0002011年7月1066,939,9437,096,6051037,890,6008,274,43910,594,380,0002011年8月1206,174,3288,129,2411046,591,5886,639,2676,080,404,0002011年9月995,176,9387,560,9441165,903,5247,921,81217,217,390,0002011年10391,572,9191,779,399713,217,2164,243,4035,012,260,000月2011年11886,441,3598,501,478512,720,9693,679,0823,756,950,000月2011年12974,108,6405,029,653986,802,3998,703,9279,016,820,000月总计98961,426,67075,318,64195961,124,46073,845,83282,592,590,000数据来源于克尔瑞系统，上述统计包含全部类型的土地成交情况，平均楼面单价为1118.45元。（二）二级市场供求分析供应套数成交套数供求比供应面积成交面积供求比成交均价成交金额2009123,733144,64985.5%12,477,54015,121,12982.5%7588114,740,553,0002010160,776114,732140.1%16,721,08812,216,134136.9%9735118,924,471,0002011201,284103,824193.9%21,486,82110,872,049197.6%10127110,103,063,000从上表可以看出，2011年天津市整体市场供大于求，市场存量房增加。但是成交数量减少并非需求减少，而是受到调控政策的影响，导致非投资客户成交周期延长，投资客户的投资行为减少。2011年商品房各月供求情况4,000,00014,0003,500,0003,346,08211,61012,00010,9973,000,00010,78110,71410,35510,13710,1039,88510,14710,0009,4669,4512,374,8532,500,0009,0702,093,6182,146,7338,0001,954,8091,901,3501,972,5402,000,0001,765,0926,0001,500,0001,109,1041,098,7021,018,9311,047,6551,091,0161,095,228953,553911,162868,7544,0001,000,0001,106,310772,6541,031,055622,454614,952665,877500,000796,3862,00000月月月月月月月月月1234567890月1月2月年年年年年年年年年111111111111年年年010101010101010101111222222222010101222供应面积(M?)成交面积(M?)成交均价(元/M?)2011年商品房各区成交情况1600000300001476917.114000001267208.5250002414612000001998896236620000100000018202932613.81674316952816255.880000014779709710.3150001379210952600000958285958282981010000774671554000006224618362346395251903.9260154.36526212995.3293937.7240203.7163970.3303326.53599865000200000107770.9153092.392363.644296.26010200区区区区区区区区区区区区区区区区县县平东西开北桥丽青南辰沽沽港发清坻河海和河河南河红东西津北塘汉大开武宝宁静成交面积（平方米）平均价格(元/m2)（三）三级市场供求分析2009-2011年天津市三级市场成交情况100090008649008000800790770007006717600060057925375000500400040036330003002000200100100000200920102011成交面积（万平方米）成交均价（元/平方米）2011年天津市三级市场月度成交情况50.01000045.445.089499000772580897847847340.07759774877077705757580007304765535.0700030.831.031.930.836.434.230.027.0600023.825.023.5500026.621.420.0400015.0300010.020005.010000.002011年1月2011年2月2011年3月2011年4月2011年5月2011年6月2011年7月2011年8月2011年9月2011年10月2011年11月2011年12月成交面积（万平方米）成交均价（元/平方米）（四）小结2011年受政府宏观政策的调整和对房地产行业的调控，天津商品房销售面积和销售金额都出现下滑,但全年成交均价较2010年有小幅上涨。2011年市内中心区新推盘数量较少，热销项目多集中于环城四区及远郊区县。2011年土地成交面积高于前两年，同时存量房数量增速加快，预计2012年天津市商品房销售面积和销售金额将持续下降，成交均价增长速度减缓。非刚性需求产品销售困难进一步加大。二、2009-2011年区域市场分析极地海洋世界（一）区域市场现状中华文化会馆旷世国富力大厦际中惠熙元广场浙商大华贸中心厦王相入住项目--2金银塔个大厦滨海国贸中心售罄项目--1个云滨大厦蓝色海岸2011年拟定开盘项目--11盘锦和兴大厦新岸大厦海纳国际个2011年实际开盘项目--2个润德汇2012年新增开盘项目--2个天齐国际广场海昌中心国泰大厦1、旷世国际旷世国际由五矿置业（天津）滨海新区有限公司开发。项目总用地20786平方米，地上26层，地下2层。地上1-4层为集中商业，A座4-26层为写字楼，B座4-11层为酒店式公寓，12-26层为SOHO总建筑面积办公。182657平方米，商业24600平方米，写字楼63759平方米，酒店式公寓19280平方米，SOHO办公38542平方米，地下36476平方米。无会所。项目物业公司为第一太平戴维斯。优势：?地理位置好，响螺湾商务区进入必经之路；?项目品质较高，产品舒适度及装修标准较高；?产品线丰富，可选性多样。劣势：?售价较高，去化率较低；?无酒店支撑产品品质。2、滨海浙商大厦滨海浙商大厦由滨海浙商投资控股有限公司开发（股东浙江商会）。项目总用地1.47万平方米，地上1-2层商业，A座3-30层为国际5A级写字楼和SOHO办公空间，B座3-26层为酒店公寓。目前项目已售罄于2010年6-30日入住。项目地上总建筑面积13万平方米，其中公寓42692平方米，写字楼76968平方米，商业10332平方米。无会所。项目设计由加拿大班申设计公司完成，物业管理公司是第一太平戴维斯。优势：?响螺湾商务区内第一个发售的项目