11台州中心地块项目整体定位和物业发展建议版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有，未经深圳世联地产顾问股份有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。谨呈：浙江中景房地产开发有限公司22住宅物业发展建议商业物业发展建议写字楼物业发展建议定位和物业发展建议发展战略发展战略形象定位规划布局办公定位住宅定位商业定位经济效益评估经济测算商业物业区域价值住宅物业办公物业市场研究核心问题客户目标市场背景及项目概况33行政文化区东商务区西商务区中央商务区项目位于城市重点发展区域内，且位于政府重点?规划打造的CBD的辐射区，未来发展前景看好！区域内交通、市政、教育等各项配套进一步完善，逐渐增强了区域的成熟度！体育中心区高教园区均价浙江城市0030058402000255400001882004381501300105105710000789610758006050000台州民营经济发达，民间资产雄厚且乐于投资房杭州温州宁波舟山绍兴台州嘉兴金华2010年浙江主要城市房价对比：?地产市场，近5年整体市场均处于供不应求的状况；且台州较周边城市处于价格洼地，房价还有很大的升值空间！台州整体市场供不应求，且未来升值前景大；项目位于城市重点发展区域内，区域成熟度逐渐加强市场背景44地块小，地势平坦????后退红线要求：东侧：后退中心大道红线不少于20米；南侧：后退四号路红线不少于8米；西侧：后退用地边线不少于7米；北侧：后退用地边线不少于7米。中心大道四号路?999999???基本指标：总建筑面积：56767㎡住宅=18750㎡商业=12540㎡办公=25477㎡容积率：2.4限高50米地块临街面较长，但整体形状不是很方正；道路交通要求：交通主出入口须设置在南侧，次出入口设置在东侧；地块内部平整，主要为菜田，缺乏强势自然资源的支撑。小规模、多物业、交通条件好，但无强势景观和当地品牌资源的项目项目概况55S我们有什么？（针对现状的实证分析）????区域层面：城市重点发展区域内；市场层面：市场表现供不应求，且有上升空间。企业层面：异地品牌影响力不足；项目层面：小规模、多物业、无强势资源的项目；我们怎么办？核心问题是什么？（解决方案的提出）！我们想要什么？（开发商目标）R2??利润最大化——盈利是主要目标，但同时应保证速度品牌目标——考虑在台州的长远发展，树立一定的企业品牌目标。662如何占位？如何溢价？项目的价值点和各物业类型核心问题物业类型合理选择和组合商业怎么实现价值最大化？住宅怎么实现快速回现并充分溢价？办公物业怎么寻找适合市场的发展方向和机会点？各物业类型的市场需求和价值空间？整体项目的价值点在哪里？各物业类型的价值点和最适宜的赢利模式?1市场需求背景下的???项目难点在于规模小，物业类型混杂，需要立足市场找到问题的本源，因此我们必须明确：核心问题77住宅物业发展建议商业物业发展建议写字楼物业发展建议定位和物业发展建议发展战略发展战略形象定位规划布局办公定位住宅定位商业定位经济效益评估经济测算商业物业区域价值住宅物业办公物业市场研究核心问题客户目标市场背景及项目概况88????住宅物业写字楼物业商业物业区域价值市场研究99路桥组团椒江组团黄岩组团椒江作为城市政治、经济、文化、金融和科研中心，决定了高端居住、商务、商业均集中在该区域区域功能规划利好市场表现客户认知为城市核心功能轴，生活轴是台州市重要的工业基地和陆是台州市的区域商贸中心，小是台州市的政治、经济、文化、：即台州城市中心；区域价值黄岩组团路桥组团椒江组团“三轴”：“一心”?????路对外交通枢纽。商品贸易发达；金融、科研中心，还是整个城市的临港工业基地；城市功能定位决定了高端居住、写字楼和商业均集中在该区域！和特色景观轴；其中中心大道为展示台州整体形象的标志性形象轴；台州主要规划为“一心三轴”1010兴业银行工商银行12345678、市政府等市级行政机关单位、建行、农行、浦发、工行、浙商、中行、兴业农业银行8716金融新区54政务新区3市政府2西商务区中央商务区开发区作为政府重点发展区域，经过10年发展政务新区、金融新区已经初具规模区域功能规划利好市场表现客户认知区域价值???开发区发展了10年，在政府的大力推动下，城市功能迅速得到完善，成为城市形象的象征；政务新区：包括市政府在内的行政、事业单位均聚集在开发区，使区域成为全市的中心城区；金融新区：发展总部经济为主，目前已是各大银行、各金融服务机构办公的聚集地。1111中央公园规划中央商务区规划随着CBD、中央公园、城市轻轨等一批重点项目的规划和落实将进一步促进区域的成熟度，区域未来商业商务前景看好城市轻轨初步规划设计图，预计2012年开工，在项目附近设有站点区域功能规划利好市场表现客户认知区域价值城市中央公园已经开始进入实质建设阶段，离项目只有不到三分钟车程，增加了项目的生态生活价值；台州轻轨已进入规划阶段，项目附近会设置站点，给本项目带来极大的溢价空间与升值空间。???规划CBD总用地59.2公顷，集商务办公、金融保险、高端酒店、商业零售、高级公寓、休闲娱乐、中央公园为一体的城市活动中心。CBD的规划和发展将进一步促进区域未来的商业商务发展；1212大大集聚集聚配套为主配套为主型客户进行消化盘项目，价格不高型客户进行消化盘项目，价格不高中心大道西板块：房地产热点区域，高端大盘城市次中心板块：工厂较多，未来以工厂居住老城区板块：基本无新路桥板块：均价较高，项目价值受地段影响很黄岩板块：主要由地缘中心大道西板块：房地产热点区域，高端大盘城市次中心板块：工厂较多，未来以工厂居住老城区板块：基本无新路桥板块：均价较高，项目价值受地段影响很黄岩板块：主要由地缘心板块区板块城市次中椒江老城椒江板块块开发区中心大道西板路桥板块开发区的高形象和规划前景带动区域成为房地产开发的热点板块，楼盘的集中开发将进一步促进区域的成熟度区域功能规划利好市场表现客户认知黄岩板块……区域价值铂晶国际花园、名豪公馆、景隆公馆、绿城玉兰广场、新明半岛、天天财富公馆、棕榈阳光、颐景名苑、丽景中央公馆、西锦御园二期开发区在售楼盘众多1313最高达1.2万公务员群体和地缘客户自住同人阳光老城区新明半岛小高、高层价格基本上在1.2-1.4万，玉兰广场达到2.2万中高收入人群，包括本地的生意人及公务员，以自住需求为主绿城玉兰广场、新明半岛开发区玉兰广场价格体系代表楼盘客户构成区域项目品质也较高，同时区域形象也较好，客户认知度高，因此也能吸附全市的高层客户群，价格实现也较高！整体档次高，价格水平在各板块中最高625绿城玉兰广场新区政府高起点规划和执行现状，得到客户和开发商的一致认可，区域品牌开发商云集，楼盘实现价值高43区域功能规划利好市场表现客户认知8绿城中央商务区南项目1绿城学院路项目新明半岛二期区域价值新明、绿城等大开发商均在开发区取地，且绿城共储备了三块地，可见知名开发商对该区域价值和未来发展前景的一致认可！71414另一方面未来发展前景更好未来发展前景更好看好该区域，楼盘的集中开发将进一步促区域未来的商业商务氛围前景看好！规划好执行力强利好——商业商务前景好高起点规划和未来发展前景，使区域房地产市场发展良好！高端居住、商业和写字楼均集中在开发区！政府的大力推动和规划利好促进了开发区的发展和成熟，带动高端居住和商务的需求和城市配套规划，决定了CBD开发区的发展和规划，使开发商和客户均进区域的成熟度！城市功能定位决定了新区的总结总结一方面场认可场认可发展现状受市发展现状受市1231231515????区域价值写字楼物业商业物业住宅物业市场研究1616老城区路桥区开发区是客户购房首选区域，除客户看好区域便利性及未来发展其他区域均以地缘性客户为主。???了本区域内的客户外，路桥及温岭、临海的客户较多，辐射范围广；前景，青睐于来此区域置业；开发区心板块区板块城市次中椒江老城路规划等都明显优于其他区域块开发区中心大道西板路桥板块开发区黄岩板块开发区规划起点高，城市建筑形象，道开发区是政府推动和规划利好带动起来的城市新区，高起点规划形象和未来发展潜力，使区域客户辐射至全市1717“台州市住宅都是抢着要的，很快就能卖完。”——新明国际置业顾问朱小姐“台州市场比较稳定，户型好的话住宅一开出来基本就都卖完了。”——金宸国际置业顾问???“现在市场上供不应求，缺房，有房就会被抢走，客户关心的是买不买得到房。”——同人阳光置业顾问何先生景隆公馆老城区最高达1.2万同人阳光公务员群体和地缘客户自住新明半岛开发区小高、高层价格基本上在1.2-1.4万，玉兰广场达到2.2万绿城玉兰广场、新明半岛、景隆公馆中高收入人群，包括本地的生意人及公务员，以自住需求为主玉兰广场二期……价格体系代表楼盘客户构成铂晶国际花园、名豪公馆、景隆公馆、绿城玉兰广场、新明半岛、天天财富公馆、棕榈阳光、颐景名苑、丽景中央公馆、西锦御园二期开发区在售楼盘众多开发区也是城市供应热点区域，区域内住宅销售速度快，价格实现较高，客户需求旺盛，市场销售表现好1818OR迎合客户需求，从产品自身寻求溢价进行功能转换，做酒店式公寓1212住宅销售不成问题关键是如何实现高溢价！住宅销售不成问题关键是如何实现高溢价！1919配套置业敏感点品牌、规模、园林置业特征“客户以本地人为主，以自住为主，主要是私营企业主，少量公务员。”——玉兰广场置业顾问“台州客户都差不多，都是私营业主，企业老板以及公务员，其中私营业主和企业老板占有70％－80％的比例，剩余的是公务员。”——新明半岛置业顾问“客户都