以“空间”换“时间”——万科红2010年营销总结www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库目录?万科红营销目标?“精度”换取时间?“焦点”换取时间?“宽度”换取时间?“广度”换取时间?“密度”换取时间www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库2010年，数字——万科红一个非主流片区A.突破片区客群局限一个已经定型的收购项目B.5天超过500000人关注中小户型为主项目C.超过20000人到访追捧的项目史上最严厉的“限房限贷”双D.开盘推售554套，销售率95%，新政后首个开限新政后盘几近售罄的中小户型项目启动时间异常短E.14天接待上门超15000人开盘售罄F.开盘均价19600元/平，溢价1000元/平叫好又要叫座G.实现销售额6亿元，助推深圳万科成就百亿公司www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库2010，最流行“给力”一词深圳万科红需要给力，我们对深圳万科公司如何“给力”？是深圳100亿销售战略目标的“给力”完成；是在不稳定市场限购条件下项目实现利润的“给力”超越；更是收购项目短期运营营销“给力”运作实现！深圳万科红，2010很“给力”！www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库83%使命和目标27%190113%公司战略目标104826767万科·红，收购助推深圳万科273120成就百亿公司的现金流项目。141481212419981999200020012002200320042005200620072008200920102011收购富春东方尊峪销售21亿收购万科·红有利运营条件：?项目主体完工，年底可售，变现公司业绩；?90内首置首改产品，易应对新政，实现短期快速消化；?片区竞争少，快速吸纳片区及罗湖周边的旧房升级客户，易实现短期快速消化；?操作收购项目经验丰富，利于把握目标实现。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库使命和目标单价销售实现目标万科·红19600常规186006亿销售额第一，万科·红开盘实现6亿元，助推深圳万科2010成为首个百亿公司；第二，成交均价从原目标18600元/平，通过短期整合营销，开盘溢价至19600元/平，每平米为公司多创造1000元利润。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库使命和目标收购项目的快速运营的稳定实现2010年9月30日，组建了我们的销售和广告策划团队2010年10月7日，完成客户定位和营销策略方案2010年10月15日，锦龙路路面改造初步完成2010年10月25日，行业内开始预热宣传，形象设计定稿2010年11月01日，金光华等3大接待外展场完成2010年11月08日，5天的“寻找红人”网络事件营销引爆全城2010年11月15日，项目推广正式启动，线上宣传铺开2010年11月27日，展示区及营销中心开放，万人到访2010年12月11日，大中华盛大开盘，热销助百亿实现2010年12月，万科红持续热销…….2010年9月30日，第一次到达项目现场，“海轩广场”是我们www.fdc01.com当时知道的所有信息房地产智库万科红项目：最难点问题的破解和实现必须实现：必须实现：必须实现：项目整体展市场影响力组织有序并示条件完善及客户量大完成销售量时间短时间短时间短核心难点：“时间”问题如何短时高效的完成项目运营目标和销售实现？www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库常规思路“短时间”营销方式媒介推广的巨大投入直接产品销售跨过前期预热重金提升产品附加值得吸引市场9月30日12月11日全城高佣转介进行客户蓄积牺牲售价吸引客户关注万科红，未走寻常路！因为时间不仅为时间段本身。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库同样的时间段，不一样的“空间容9月30日推广准备9月量”30日形象铺垫空间量大空空空间量大间间量量空间量大小小空间量大展示区开放72天200天空间量大空空空间量大线上推广间间量量空间量大小小正式蓄客空间量大空间空间量大空量间小空间量大量小梳理客户空间量大开盘销售www.fdc01.com房地产智库12月11日12月11日万科红如何以“空间”换“时间”？用“广度”空间换取时间（多渠道拓客）用“宽度”空间换取时间（延长接待）9月30日12月11日用“焦点”空间换取用“密度”空取时间（引爆市场）间换时间（精准开放和开盘）用“精度”空间换取时间www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库（产品展示）目录?万科红营销目标?“精度”换取时间?“焦点”换取时间?“宽度”换取时间?“广度”换取时间?“密度”换取时间www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库用“精度”换取时间客户关注点清晰明确，区域及产品感受必须“一次高效”的完成，在有限的时间内，准确而具有冲击力的项目展示是我们换取客户短时间内接受项目的关键。红人词汇：关注点、产品本源、区域价值、25天、雕塑、商业街、星巴克、面包星语……www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库“精度”呈现改变时间1区域价值小区环境改变区域认知：炒作“罗湖北城”小区环境全面升级:周边配套2乐购、情景商业街、产品整合实现提升周边配套认知：红鹤雕塑、运动架空生活地图传播3层、中心园林房屋本身户型定型，无法改变：精装红人馆4www.fdc01.com房地产智库改变区域认知：炒作“罗湖北城”1.概念3.炒作2.展示信息说明传递无“布吉罗岗”仅“罗湖北城”锦龙路改造1，网络及报纸全面炒作罗湖北城区域利好重点传递推动惠康路修建速度2，项目地址“中国·深圳·罗湖北城”（双地铁地铁、布吉客运站、（具体改造效果见下页）3，所有口径全面以“罗湖北城”传递项目深惠路、围岭隧道、片区新法价值和位置；定图则）4，模型和销售物料体现“罗湖新中心”的引导性；www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库改变区域认知：炒作“罗湖北城”20天的蜕变：修缮锦龙路（种植树阵、通道包装），包装沿路商业惠康路万科红段的先行改造开工仪式：区域期盼的信心兑现www.fdc01.com房地产智库惠康路开工仪式现场提升周边配套认知：生活地图传播人手一份的红人生活指南，展示丰盛配套，加强客户认知。红人生活地图www.fdc01.com房地产智库小区环境全面升级：乐购引进乐购意向进驻，世界第三大零售品牌，打造罗湖北城最高端的综合型商业，从而提升罗湖北城商业业态档次，带动罗湖北城商业升级换代。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库小区环境全面升级：欧陆风情品牌商业内街“签约”星巴克、面包新语临时进驻，售楼处开放期间，提供看楼卖场饮品食品，打造一条时尚高端的欧陆风情品牌商业内街，体验感极强www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库小区环境全面升级：立体运动主题公园首创立体运动主题公园，由外及内，由地面及空中，覆盖老、中、小三代。架空层运功广场：设置篮球场、羽毛球场、慢跑道等运动设施，同时有符合老人休闲的棋牌室等休闲设施，儿童娱乐天地。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库小区环境全面升级：园林实景+园林模型社区中心打造泰式精致园林，并加入了中心泳池的配置，保证客户对于运动配套的全面享受，通过专项的园林模型进行感受。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库房屋本身：红人馆塑造针对不同户型目标客户群的共性找出可以在该类人群中具有高知名度的“红人”，将各样板间打造成以上人物居住的个性样板间。以红人效应带动记忆点并契合各人群自身特点，寻找到暗合点。红人爱奋斗——许小宁、兰心红人爱美丽——杜拉拉红人爱自由——王伟红人爱生活——陆涛，夏琳www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库房屋本身：精装品质罗湖北城首创精装修交楼——万科精装修交楼标准www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库附：万科红25天的前世今生www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库如何获得最大的加速？——4S服务体验25天的极速打造展示空间：锦龙路·形象路——城市界面改造，锦龙路修整引入信义社区配套资源。前世VS今生www.fdc01.com房地产智库25天的极速打造展示空间：外立面·商业广场/商业界面——现代时尚的商业界面，从繁杂的环境中脱颖而出今生前世VSwww.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库25天的极速打造展示空间：商业区·商业广场/商业界面——现代时尚的商业界面，从繁杂的环境中脱颖而出前世VS今生www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库25天的极速打造展示空间：商业街·商业广场/商业界面——现代时尚的商业界面，从繁杂的环境中脱颖而出前世VS今生www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库25天的极速打造展示空间：雕塑·商业广场/商业界面——现代时尚的商业界面，从繁杂的环境中脱颖而出前世VS今生www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库25天的极速打造展示空间：惠康路·惠康路——路面、红绿灯、人行道的预先打造，让红人看到无限前景前世VS今生www.fdc01.comwww.f