永定河孔雀城7.2期高层营销方案思源经纪永定河孔雀城项目组2014年1月14日星期二www.fdc01.com房地产智库报告体系AnalyzeSystem1项目本体解读2市场机会3客群定位4项目定位5营销策略2www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库【项目本体解读】7.2地块位置本案东侧：18层高层西侧：森林公园南侧：台地联排北侧：森林公园地块规整、上风上水、独立管理、景观丰富www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库【项目本体解读】经济指标本案经济技术指标用地面积0.9万㎡建筑面积3.7万㎡236户(含回迁25商业用房0.18万㎡居住户数户)H1户型156套H2户型80套4www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库【项目本体解读】户型布局0504#0502#HHH1H05011幼儿HH1#H1园H112HH2HH211HH1H122项目共三栋楼，五个单元，主要由H1和H2两种户型构成，各楼栋1-2层为商业用房；户型配比为H1户型156套，H2户型80套www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库【项目本体解读】户型布局两梯三户H1+H2+H1H1户型南北通透H2户型纯南设计www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库【项目本体解读】4.2米精装大堂精装大堂?入户精装大堂彰显项目高贵品质；www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库【项目本体解读】户型特点H1户型面积约：105㎡飘窗设赠送面积约：19.5㎡备飘窗约6㎡平台阳台约2.5㎡设备平台约11㎡共计面积约为124.5㎡南北通透，全明设计飘窗阳台客厅主卧均朝南，采光效果好客厅面宽4m,主卧面宽3.5m，舒适度强www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库【项目本体解读】户型特点H2户型面积：95㎡赠送面积：9㎡设阳台约3㎡备平设备平台约3㎡台飘窗约3㎡共计面积约为100.5㎡飘窗阳台南向布局，全明设计客厅主卧均朝南，采光效果好客厅面宽4m,主卧面宽3.5m，舒适度强www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库【项目本体解读】小结?地块价值：北侧及西侧均临400亩公园，景观优势无可附加，南侧为低密产品台地联排，整体地块密度较低，居住舒适度高，且为独立管理，私密性更强；?产品价值：产品为95-105平米两居，户型合理，居住舒适度高，且均有赠送面积；?配套价值：本地块尽享孔雀城别墅级配套体系，且各项配套均已落成，项目自身1-2层为商业用房，并设置独立幼儿园，配套设施完备。别墅区内、景观公园旁、完善配套、精英户型www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库市场是否支持www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库报告体系AnalyzeSystem1项目本体解读2市场机会3客群定位4项目定位5营销策略www.fdc01.com房地产智库政策回顾——2011~20122月21日1000万套保障性住房建设2月24日存贷款利率上调0.5%“再次上7月7日调存贷3月25日“央行宣布上调存款准备金率共计0.5%款利率11月30日下调存款准0.25%”备金率0.54月6日存贷款利率上调，共计0.25%个百分点”央行-“继续住建部:房4月21日上调存款准备金率1%8月1日实施稳健货币12月8日产企业如故政策执行差意哄抬房价5月1日商品房销售必须别化房贷最高拟罚三明码标价万闲置土地处12月22日置办法12年5月上调存款18日准备金率来首修新版6月1%约定竣工时1月31日20日间国税总局：今年12月24日不会推动扩大房住建部：支持居民产税试点调购房优先保证首套控调控淡化调控强化调控淡调控密集期房贷需求调控再次加力期期化期强度2.21—4月底5—6月7—8月9-10月11—12月1月20112012年政策引导市场，楼市调控主旋律从“新国十条”细则版向加强版转变年www.fdc01.com房地产智库政策回顾——2012巩固房地产市场3月5日继续搞好房地4月1日温家宝坚定不住建部重申：1月31日调控成果；继续产市场调控和移的实施房地6月6日坚持房地产调严格执行并逐步保障性安居工产调控政策不得以任何方控政策不动摇5月4日完善抑制投机投程建设；进一式安排别墅用房地产税试行地。资性需求的政步巩固调控成4月1日下调金融机构策措施，促进房果促进房价合城市将进一步6月8日人民币存贷款价合理回归；理回归改革房扩容。基准利率0.25地产税收制度央行下调存准2月10日个百分点央行下调存贷准，促进房地产4月9日多部委小产权5月18日率0.5个百分备金率0.5个百市场长期平稳房将逐步分类点分点健康发展.清理。下调个人住房公积金贷款利2月26日3月8日适时扩大房产4月9日住建部将部署要继续坚持搞税试点范围第二批公积金6月8日率，五年期以好房地产市场3月14日保障房试点。上下调0.20调控，巩固调合理的房价应个百分点；五该是使房价与控成果国务院决不让年期以下（含居民收入相适4月13日房地产调控出五年）下调应，房价与投现反复。0.25个百分入和合理的利点。润相匹配；目前房价还远远调没有回到合理价位，调控不控能放松.力调控密集期调控淡化期度20121—2月3月4月5月6月年中央政策不变，金融政策利好不断，楼市逐渐回暖www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库整体市场|销售情况2012年第二季度整体市场逐步回暖，仅6月商品住宅总成交面积高达119.2万㎡，超过了2011年限购政策后成交面积的最高水平的7月份单位：万限㎡购政策数据来源：北京市住建委?价格面，我们可以发现由于整个11年严冬期的过度，12年第一季度整个地产价格出现松动，由于“小阳春”带来的整个市场回暖，第二季度成交量出现上扬，但价格依然保持稳定。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库市场情况|库存情况注：以上市场数据截止到8月19日?近期，商品房及住宅期房可售量各项指标均呈现下滑。截止8月19日，商品房期房可售套数和可售面积分别为110192套和1194.67万平方米，环比分别下滑0.69%和0.73%；?商品住宅（剔除保障性住房）共成交2202套/26.64万平方米，成交面积环比增长4.41%。价格方面，近期商品住宅（剔除保障性住房）成交均价为21258元/平方米，环比上www.fdc01.com涨1.84%房地产智库。【市场洞察|整体市场小结】北京整体市场小结2012年调控政策放缓，加之银行利率下调等利好以及调控2年来刚需需求得到释放！4月开始房地产销售量持续攀升，预计下半年房地产销售价格会有小幅上扬！时势造英雄！北京上半年销售TOP10项目成功法则！www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库商品住宅-排行榜《2012年1-6月北京普通商品住宅销售金额榜》出炉保利中央公园25.8亿元夺魁2012年1-6月北京普通商品住宅销售金额榜排名区域项目名称销售金额（亿元）1朝阳保利中央公园25.82朝阳首开常青藤18.13海淀西山壹号院15.94朝阳御翠尚府15.85海淀橡树湾15.56大兴鸿坤理想城157朝阳金茂府14.68昌平招商嘉铭·珑原14.59大兴龙湖·时代天街14.410顺义鲁能7号院13.2备注：1、数据来源：北京市住房和城乡建设委员会数据整理：搜房网数据监控中心；2、数据取样时间：2012年1月1日至2012年6月30日；3、本次统计中所指的商品房包括北京地区70年产权的普通商品住宅，不包含别墅、公寓、保障房、经济适用房。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库商品住宅-排行榜《2012年1-6月北京普通商品住宅销售面积榜》出炉鲁能7号院11.5万平方米列榜首2012年1-6月北京普通商品住宅销售面积榜排名区域项目名称销售面积（万平方米）1顺义鲁能7号院11.52大兴龙湖·时代天街10.873朝阳首开常青藤9.434大兴鸿坤理想城8.115昌平保利·罗兰香谷7.216朝阳保利·中央公园6.467房山中粮万科长阳半岛6.248怀柔影人四季花园6.149密云绿地·国际花都5.9210房山北京城建徜徉集5.91备注：1、数据来源：北京市住房和城乡建设委员会数据整理：搜房网数据监控中心；2、数据取样时间：2012年1月1日至2012年6月30日；3、本次统计中所指的商品房包括北京地区70年产权的普通商品住宅，不包含别墅、公寓、保障房、经济适用房。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库商品住宅-排行榜《2012年1-6月北京别墅销售总金额排行榜》出炉中海尚湖世家以15.25亿夺冠2012年1-6月北京别墅销售总金额排行榜排名所属别墅区项目名称成交金额（亿元）1八达岭昌平别墅区中海尚湖世家15.252城南阳光别墅区中海九号公馆14.663中央别墅区远洋·LAVIE10.924中央别墅区万通天竺新新家园·萨丁堡6.235亚奥京北别墅区御汤山5.636亚奥京北别墅区姜庄湖家园5.347亚奥京北别墅区远洋·傲北3.668怀密别墅区万通龙山逸墅3.579城南阳光别墅区富力丹麦小镇3.1110西山别墅区华润·润西山2.95备注：1、数据来源：北京市住房和城乡建设委员会数据整理：搜房网数据监控中心；2、数据取样时间：2012年1月1日至2012年6月30日；3、本次统计中所