www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库中海御湖一号整合推广提报提交：中海地产提报：三友良品时间：2011.3.21www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库止/湖居至此为巅www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库1章西安豪宅市场检阅www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库1\[1.5万元俱乐部”成员]【曲江区域】金地·湖城大境曲江公馆·和园鸿基紫韵绿地·九号观邸【其他区域】绿地·海珀兰轩紫薇·公园时光高科·八号府邸www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库【曲江区域竞争】以湖为界，豪宅众立，曲江向湖，大势所趋?资源为王，曲江南北湖成为豪宅地位之证。离湖愈远，价值愈难攀越，目前几大竞争者亦是夺湖之争。而不直接观湖项目鸿基紫韵钳制于金地·湖城大境绿地·九号观邸的价值取向为二环与曲江之间的城市资源，卖点为省委贵地?和园、华侨城为南北湖之界的项目，并非湖居资源的绝对优胜者?金地·湖城大境，围南湖而制，将湖的资源发挥淋漓尽致www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库【其他区域】?或倚靠强大区域客户自生能力。如高新区紫薇·公园时光八号府邸高新区依然是西安市场本地高端客的摇篮，2大高端项目引领高新区人居走向城市豪宅阶段。同时因为建区20的积淀，两大本土品牌的影响，除陕北客、私企业主外，这两大项目客户资源很大一部分来自政界（如与高新区管委会关联者）。?或有赖于产品的极致精细化。位处西安陕北客购房三大区域之一（高新、曲江、北城），绿地·海珀兰轩www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库陕北客占40%，中后期一线城市沿海城市外地客占到30%，高新区客户亦为其贡献重要份额约30%。2\高端市场客户构成A\本地私企业主（高新区为主）B\陕北能源从业或关联者C\政界客户D\一线或沿海城市客户E\部分周边富裕地区客户（渭南潼关等）以上几类共同构筑和支撑了西安高端市场，在不同项目分占百分比不尽相同www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库2章竞争格局与客户定位www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库1\新政后竞争格局复杂新政之前，御湖一号强烈鲜明的资源优势（户户观湖）令本案从其他竞争者中脱颖而出。新政之后，竞争将变得复杂。限外、限购令使我们的项目必须从更多竞争者那里截流和争夺客源。同时对客户进行一步置业终极大宅的引导。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库【截流】高质量的本地客如紫薇·公园时光、八号府邸所吸纳的本地客高新区私企业主、政界客户等应对强城市湖居豪宅之概念，以资源拉动。同时针对目标客群特性精准打击拉动政界客户（不期望高调，却需要占据最好资源）www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库【争夺】湖城大境此前将推广放置全国和陕北，新政后必然将目光回流至本地。天字一号的推出，虽然高举高打“湖城俯首万境归一”的境界，但已将目光转移至城市新贵阶层，强化自身的城市配套。应对天字一号业态较多（叠加、小高层、高层)而主要集中于高层（33层），非户户观湖。强化御湖自身优势进行区隔。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库2\客户定位及锁定?真正的本地高端客户拥有多套物业，甚至住过别墅，回归城市大平层豪宅并且拥有强大的运筹能量，不被新政钳制，因为产品本身卓越而坚定购买者。政界、商界领袖型客户。?大宅终极置业客户上中产客户，追求居住品质，把握最后一次置业，一定要选择最优资源（各类资源需求全面满足）和最好产品（无需再换房）的客www.fdc01.comwww.fdc01.com户。房地产智库房地产智库推广上，我们主张以第一类客户为推广主导调性，持续推高御湖一号的王者地位。我们这样对位客群的精神境界——www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库第壹重境界出发，看山是山，壮志满怀高山峻岭在前目中有峰，心中亦有峰就这样站在御湖一号之前征服的欲望再次被激发踌躇满志，雄心顿起www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库我要做一座山!陪客户多过家人喝红酒多过喝水灯红酒绿的闪烁中，银行存款成为我的唯一在我的心中坚定一个信念：我要做一座山！www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库第贰重境界回首，看山不是山，豁然开朗山腰上小栖回首来时路，或许坎坷崎岖但，一切最终云雾散去，豁然开朗世界已在脚下芙蓉湖景也徐徐展现，站得越来越高了，看得越来越远了……www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库我要作一座山欠儿子一次海边撒野欠父母一次故里相聚欠妻子一次结婚十周年的烛光晚餐不是我不想是我没有周末我心中坚定一个信念，我要作一座山！www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库第叁重境界登顶，看山还是山，笑看云卷云舒登凌绝顶，俯瞰大地极目江山，其实已成风景画回首坎坷，不过是一笑而过顿悟，坦然、释然、宁静致远。。在高处，方知每一次征服，其实就是一次洗礼每一座高峰，就是迈向新征途的起点城市、风景、璀璨喧嚣、来来往往一切都沉淀在心底www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库我是峰？儿子大学毕业后去念了MBA家中的事业终要人承接下去父母每天携手湖边散步我开始了真正的人生享受阶段作不作山，已经不重要我已站到了顶峰www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库因为，登峰之后，世界平www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库3章项目价值整合及升华www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库1\再立芙蓉湖之价值芙蓉湖-无可替代的王者之湖芙蓉湖南湖精细的相对粗放皇家地标-紫云楼镇守的无地标建筑的自古王者之湖自古与游人共享的公共湖区www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库2\御湖一号湖之价值强化必须不断强化，在吸纳客户的同时排挤竞争者芙蓉湖畔第一排独雍一湖不与他人共享户户观湖www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库3\御湖一号产品价值升华世界级私人宫邸芙蓉湖空中平墅主张“平墅”理念升华“平墅”精神境界，传输大宅资产观www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库御湖一号价值整合www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库止天下湖止于此直面千年一国之瑰宝芙蓉湖御湖一号以第一排壮丽铺陈，盛唐皇家文化为基，使天下湖止世界豪宅资源止于此城市丰物、山水钟灵、人文厚载、皇脉福址，凡成就豪宅资源之种种，无一不尽无一不占世纪建筑大赏止于此帕拉蒂奥-奢华新古典主义建筑，几个世纪以来贵族宫邸的一致审美，恢弘庄丽为当代中国大家庭立基。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库独不与共享的王者观湖席位位列第一排，亦仅此唯一，独雍一湖，户户观湖，在御湖一号列席不与共享的王者礼遇独成一体的大宅之仪别墅级的独立管家空间，独立出入户，让平墅主人雍享极端私密，行大宅之仪，规大宅风范。www.fdc01.com房地产智库息大地归息湖尽归属有些湖终与人共享，有些湖则私属于己。大地归息，芙蓉湖畔尘嚣散尽，泱泱一湖尽君属，登峰之后，人生在此生息终极资产生息中国大家庭得顶级资源之地，筑众所仰望的顶级豪宅，以成就当代中国大家庭之终极资产，于此生生不息。www.fdc01.com房地产智库由此“世界级私人宫邸芙蓉湖空中平墅”的御湖一号是（定位描述）“中国大家庭之终极资产”（新政下的定位升级）www.fdc01.com房地产智库4章传播策略及创意表现www.fdc01.com房地产智库2011御湖一号示范区开放，中国顶级资源豪宅揭开面纱，曲江为砚，芙蓉湖水为墨，挥就一幅贵宅泱泱大作，冲击2011高端市场！www.fdc01.com房地产智库为2011新品200m2（以上）平墅命名2011御湖一号巅峰著作-大湖泱泱泱泱：①形容深远广大的样子，如：泱泱大国、江水泱泱②指水深广貌。《诗·小雅·瞻波洛矣》：“瞻波洛矣，维水泱泱。③指宏大貌。”《韩非子·外储水右上》：“美哉，泱泱乎，堂堂乎！”www.fdc01.com房地产智库第1阶段峰再起时启势，再次唤起市场关注www.fdc01.com房地产智库御湖一号昭告再次确立芙蓉湖之王者地位天下湖止于此www.fdc01.com房地产智库媒体策略：大型昭告阶段主流媒体发声具体实施：户外广告（T牌）全面更换《华商报》1期报纸硬广www.fdc01.com房地产智库第2阶段应对市场，强抓本地实力客2011巨著登临示范区开放重磅吸纳客户www.fdc01.com房地产智库应对新政市场，推出新品，持续强化资源的强大性，引导客户进行资产配置御湖一号新品登临御湖一号2011著作-湖之泱泱重塑中国当代大家庭资产观www.fdc01.com房地产智库“中国大家庭之终极资产”【推广主题分解】A\众集世界豪宅资源终成大家终极资产资源诉求城市、山水、人文、皇脉……集顶级豪宅资源之种种淬炼大家传世资产B\大湖泱泱大宅华光资源+产品力诉求立基当代中国大家庭C\不达极致，不为终极产品力诉求御湖一号问鼎顶级的鉴证