[2010]-ZZTZH北京典型城市综北京典型合体考察综报合体案例考察告（一）——全销售型商业发展模式探究版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归同致行（中国）地产顾问有限公司所有，未经同致行（中国）地产顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2010.10www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库北京综合体项目分布：北京综合体多集中CBD、规模在20万㎡，40-50万㎡，70-100万㎡不等，主要集中在北京CBD、三里屯、王府井、西单、奥运村、中关村等核心区域。启示一：城市综合盘古大观体主要聚集在商务区、商业区、新兴规划区三里屯SOHO启示二：商务区综世贸天阶大悦城现代MOMA合体多以商务、酒店华贸中心、公寓为主，例如国建外SOHO贸中心、华贸中心、SOHO现代城建外SOHO；商业区多万达广场以商业、酒店、公寓，例如东方广场、大悦城等；新兴规划区以住宅、商务、商业为主。例如盘古大观。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库开发商背景SOHO中国：北京最大的房地产开发商之一，项目主要集中于北京、上海的高端商业地产；专注“smallofficehomeoffice”生活理念的建筑演绎，综合体产品依靠空间创意和时尚设计风格取得了极大的市场关注度。收购产品：自主开发产品：?SOHO世纪大道：18.9亿收购，上海浦东的第一个项目?望京SOHO——2011年6月入市，最高200米，是首都?丹棱SOHO——2010年12月收购，位于中关村核心区域，甲级办公机场进入北京市区的第一个高层地标建筑；+商业综合体，2011年7月开盘即罄?SOHO三里屯——SOHO中国第二大项目，依靠优越的?虹桥SOHO——地段占优，由扎哈哈迪建筑事务所担纲，未来可能成为地理位置和建筑风格塑造了北京新的商业时尚中心上海的新地标?SOHO尚都——2004年11月入市，被媒体称作“歪斜?SOHO中山广场——上海长宁区新世界中心建筑突显北京”，首个纯商业项目；?光华路SOHO（1、2）——2007年7月开盘，SOHO中国在CBD的?建外SOHO——2002年5月入市，毗邻国贸，是北京第五个SOHO项目；CBD最大的高档项目之一，曾因其“有创意的建筑语言”荣?SOHO北京公馆、SOHO嘉盛中心获国际高层建筑奖；?豪宅系列——精装修别墅豪宅，伯仕晶舍、帝庭?博鳌蓝色海岸——位于海南，115栋别墅，“体现建筑开发战略：“只在北京和上海繁华的地段开发创新的商与自然的完美结合”；业物业产品”。SOHO中国依靠建筑的艺术设计和创新?长城脚下的公社——2001年2月推出，50多栋风格前的销售模式，取得较好的市场反响，其产品具有较大的卫的别墅+一栋俱乐部，被美《商业周刊》评为“中国十投资价值。大新建建筑奇迹”之一www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库SOHO展示通过以下典型项目——SOHO中国开发的产品已经成为高端综合体、核心商业区与创意空间设计的代名词，引领地产行业发展。简约主义别墅印象主义建筑博鳌蓝色海岸：望京SOHO：?热带沿海高端项目，115?“首都第一印象建筑”栋别墅?设计简约、前卫，定位商?北京第二个CBD的核心代表旅人士作大师定制别墅望京SOHO：仿清古商业街前门大街：?“第一个商业综合体”?位于天安门南侧的商业?上下5层商业步行街，计街，仿清古建筑，全长8453.7万㎡米?5个商业裙房，有空中连长城脚下的公社：廊和下沉广场?42栋别墅+190间套房+11间总统套房?项目定位于古老与现代+4个餐厅+1个spa会所，物管凯宾斯、传统与时尚、名族品牌?12位亚洲杰出设计师的艺术作品，被与国际品牌多元并生的繁美《商业周刊》评“中国10大建筑奇迹”华商业街，类似巴黎香榭丽舍大街www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库考察一：三里屯ＳＯＨＯwww.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库三里屯SＯＨＯ项目概况——项目位于北京朝阳区工体北路南侧，紧邻三里屯酒吧街，总建筑面积46.5万㎡，项目规划为商业商务综合体，成功演绎城市价值与消费意向，被誉为北京的铜锣湾。第二使馆区第三使馆区东直门商圈该项目是北京最具国际化气氛和传统的三里屯区域，其独特的消费文化及娱乐气息闻名中外。三里屯SOHO由5个购物中心、9幢30层高的写字楼和公寓楼组成，旱冰场、带灯光的小河将5个购物中心串连起来，功能丰富，46万平米的建筑让这里像一个浓缩了的城市景观，集商业，餐饮，娱乐为一体，成为中外游客，写字楼人群及附近居住者的一个全新的休闲消费港湾。在这种得天独厚的环境中三里屯SOHO将成为北京最聚人气的户外步行商业街区和休闲广场，成为北京的铜锣湾。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库三里屯SＯＨＯ项目参数——整体完全利用开放式的建筑设计、融合现代流线简约风格和自然意境，具备区域标杆大型商务商业综合体，商业：办公：公寓业态体量比例基本为1:1:1。2007年3月7三里屯SＯＨＯ基本参数日，SOHO中国花巨资在三里屯拿的地块项目地址北京市朝阳区工人体育场北路8号院已经定名为“三里屯16.9万㎡，容积率4.1（办公:50年;地下车库:50占地面积SOHO”，该块土地年;地下商业:40年;公寓:70年;商业:40年）的交易金额是SOHO总建筑面积46.6万㎡（地上31.6万㎡，地下15万㎡）中国在拿地中投资金10097284额最大的一次，高达建筑高度限高米，米；地上层，地下层35亿元。按照46.6地下二至四层，共三层，地面65辆，地下停2175车位万平米面积计算，楼辆，总共2240辆面地价超过7000元商业：12.8万㎡（B1-4层，局部5层）；/平米。物业比例办公：10.2万㎡（共5栋，5-24层）；高地价公寓：12.0万㎡（共4栋，5-28层）1480平方米；1162平米；2000平米(两个核心写字楼标准层大规模筒)公寓3.1米；写字楼3.5米；商业：B1层5米，一建筑层高核心区层4.8米，二层4.3米，三层4.3米，四层4.5米www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库S三里屯ＯＨＯ整体规划——北面临主干道5座写字楼，内部4栋公寓，独特的弧形立面、时尚前卫的外立面风格和空间设计，很快赢得市场写字楼：办公A:办公B爱时尚、快生活的都?高度：5-19F，?高度：5-26F，市白领；层高3.6m层高3.45m物业产品设计紧随目标客户的喜好，取得办公D:办公C:较好的市场反响。?高度：6-25F，层高3.57m?高度：5-20F，层高：3.45-3.65米层高3.47m办公E:公寓：?高度：6-25F，公寓A:层高3.65m爱时尚、快生活的都公寓D:?高度：5-20F，市白领；层高3.25m物业产品设计紧随目?高度：5-26F，层高3.45m标客户的喜好，取得较好的市场反响。公寓C:公寓B:层高：3.04-3.45米?高度：5-20F，?高度：6-25F，层高3.25m层高3.04mwww.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库三里屯SＯＨＯ规划特色——五个独立小型综合体集合，商住上盖+五层底商；内部空间结构多变和立体化交通组织，整个社区交通有机组合。建筑设计：?黑白两种色调搭配，极度彰显线条大堂的丰富组合；空?商务楼配置中档，难以吸引大型企间业的注意力办公空中连廊：空?一二层整层出售，间投资比重大半；?三层独立经营，有电梯直达，不同裙房公之间在三层搭建有空共中连廊。空间www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库三里屯SＯＨＯ商业规划——项目地上商业通过连廊互通，形成5个商业体，围合中央下沉式广场，形成冲击力极强的峡谷感觉，项目成为区域人群休闲广场与公共空间。三层商业平面图www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库三里屯SＯＨＯ商业运营——该项目商业面积约12.8万㎡，地下一层至地上四层，（局部为五层），由5个不同规模的商业板块组成，地下一层全部相连，设下沉式广场聚集人气，增强商业立体展示，但商业体量过大，局部商业进深较大影响后期招商运营。空铺撤场www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库S三里屯ＯＨＯ写字楼规划——该项目共5栋写字楼，坐落于项目地块北侧，临近城市道路充分满足客群的便利性及项目昭示性的特点，最小标准层面积1160㎡，产品设计上突出产品个性化，但产品使用率不足。写字楼群公寓群项目平面图www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库三里屯SＯＨＯ公寓产品——该项目公寓产品共4栋建筑，考虑到采光及安静等居住舒适度等因素，规划于项目地块南侧，最小标准层面积为960㎡，单户面积120-300㎡，倾力打造全家居服务式高端公寓。写字楼群公寓群项目平面图www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库三里屯SＯＨＯ立面设计——立面利用浅灰色与橙黄色、暗红色的色彩搭配，形成极强的视觉效果，玻璃和铝板幕墙竖立排列表现出建筑纤细挺拔形态；产品创新，与项目整体定位形象相契合建筑风格大胆、出挑，表现在：色彩黑白相间---跳跃、节奏感；线条纵横交替---凌乱、密集、时尚上盖市场定位：?爱时尚、快生活的都市白领；物业产品设计紧随目标客户的喜好，取得较好的市场反响。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产