无锡商业广场项目定位报告2011前期策划报告——Copyright?2012Taskinworldwide.AllRightsReserved——page1www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库报告结构立题基准：项目企业开发价值序列排定项目破题：定位核心问题界定项目立题：物业选型研判及定位策略客户对接：客户定位策略研判定型标准：项目整体定位确立——Copyright?2012Taskinworldwide.AllRightsReserved——page2www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库Documentnumber立题基准：项目企业开发价值序列排定1、万达出售、持有物业模式分析2、项目企业开发价值序列排定3、项目物业选型及定位的盈利模式基点——Copyright?2012Taskinworldwide.AllRightsReserved——page3www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库Documentnumber规划用地面积12.15总建筑面积52.50地上总建筑面积42.50其中地下总建筑面积10.00住宅总建筑面积17.15其中商办总建筑面积35.35容积率3.50建筑密度55.00%?52.5万平米大型城市综合体，规划分为住宅、商业两大组室内步行街团，其中住宅组团为中等规模住宅底商的高端社区三大类办公单体室外金街本项目在万达开发梯度中属于需要快速回笼资金的中大型项住宅——目。Copyright?2012Taskinworldwide.AllRightsReserved——三块商业中心集群page4www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库整体物业选型及定位基点是考虑短期投入，快速产出的物业产品。——Copyright?2012Taskinworldwide.AllRightsReserved——page5www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库项目破题：定位核心问题确定1、三大类销售物业核心问题分析?类办公单体（三幢）?商业街（室内/室外/住宅底商）?住宅（两大组团）2、一大类持有物业核心问题分析?商业中心（三个商业楼集群）——Copyright?2012Taskinworldwide.AllRightsReserved——page6www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库Documentnumber[核心课题界定——销售物业]待开发区域、规模大盘、少商业持有、大量去化?三大类办公单体：A-110万方的建筑体量，若都设置办公，是否存在市场空间？A-2若分物业类型选型，何类类办公物业具有市场空间及需求？?商业街：B-1商业街的市场空间及定位需求市场研判？B-2室内步行街、室外金街、住宅底商与商业中心之间的定位梯度与规划关系界定？?住宅：C-1江阴住宅市场空间及需求研判？C-2项目住宅和类办公物业的定位差异化关系界定？——Copyright?2012Taskinworldwide.AllRightsReserved——page7www.fdc01.com房地产智库[核心课题界定——持有物业]待开发区域、规模大盘、少商业持有、大量去化?三块商业中心集群：D-1商业中心的万达模式总结？D-2江阴商业中心市场空间及定位需求研判？D-3本案商业中心的定位空间研判？——Copyright?2012Taskinworldwide.AllRightsReserved——page8www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库项目立题：物业选型研判及定位策略1、三大类销售物业选型研判?类办公单体（三幢）?商业街（室内/室外/住宅底商）?住宅（两大组团）2、一大类持有物业选型研判?商业中心（三个商业楼集群）——Copyright?2012Taskinworldwide.AllRightsReserved——page9www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库Documentnumber[核心课题界定——销售物业]待开发区域、规模大盘、少商业持有、大量去化?三大类办公单体：A-110万方的建筑体量，若都设置办公，是否存在市场空间？A-2若分物业类型选型，何类类办公物业具有市场空间及需求？?商业街：B-1商业街的市场空间及定位需求市场研判？B-2室内步行街、室外金街、住宅底商与商业中心之间的定位梯度与规划关系界定？?住宅：C-1江阴住宅市场空间及需求研判？C-2项目住宅和类办公物业的定位差异化关系界定？——Copyright?2012Taskinworldwide.AllRightsReserved——page10www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库[十万方办公的市场空间——供应明显增大，需求缓慢上升]?09年至今办公供应量明显放大，09年至2009-2010年今办公成交量仅为5.44万方，市场竞争加剧，10年9月市场成交明显放量，主要是新中心成交拉升；2007-2008年?07-08年市场成交虽有所放大，但市场容量仍较小，市场办公项目由市中心开始向城东、城西两大区域发展；2005-2006年?2005-2006年江阴办公市场年均成交不足0.8万方，成交均价亦低于6000元，市场正处于缓慢起步阶段；——Copyright?2012Taskinworldwide.AllRightsReserved——page11www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库[十万方办公的市场空间——未来办公市场空间稀薄]办公市场目前库存量偏大，去化周期较长?10年6月江阴办公市场容量明显较小，市场库存量不超过2万平米，受此作用，市场库存去化周期亦较低，基本在10个月以下；?10年6月后随着新中心、总部壹号等项目的入市，市场库存上涨极为明显，存货去化周期最高飙至112个月，截至目前，办公市场库存去化周期亦在21个月左右，市场库存压力依旧较大。——Copyright?2012Taskinworldwide.AllRightsReserved——page12www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库[十万方办公的市场空间——未来供应竞争增大]08年至今成交土地中尚有15幅含办公用地未入市，未来市场竞争压力加剧名称位置用地性质总占地商办占地容积率出让时间拿地企业12628335032010-C-21水岸新都东、新华路南、东外环路西侧商办住宅675040001.510.4.28江阴总部经济园开发投资1269589662.92010-C-32万港路东侧、珠江路南侧、长达路西侧商办住宅44767195882.8国瑞置业10.7.22010-C-33万港路东侧、浦江路南侧、长达路西侧商办住宅23410123762.9中昊置业2010-C-60东外环路东、滨江东路南商办3251032510510.9.29海澜投资新长江雅阁普惠路东、五星公园西、五星路北侧旅馆业商办住宅78303616363新长江实业09.1.8金港福景园万港路东侧、长达路西侧、镇澄路北侧商住办公48771292631.5福华置业凯悦国际青果路东、环城北路南办公1482914829地上不大于2.809.1.18新星地产2009-C-42(B2)水岸新都东、名贤路南、东外环路西、人民东路北侧旅馆业商办32739327393.509.9.18　佳兆业2009-C-44春申路南、鲥鱼港西侧商办80808080地上不大于4.509.10.10忠心江南海岸城临港新城华港路东侧、长达路西侧、珠江路北侧商办住宅3241028750409.10.22海岸投资豪布斯卡天华轴线东、天平路南、香山路西、长江路北侧商办住宅22646136463兴盛实业09.11.102006-C-98天华轴线东、长江路南、香山路西侧商办20985209854江阴蓝天浦江23号万港路东侧.浦江路南侧.金港路西侧.钱江路北侧办公住宅2677480242.408.7.23融科置业2008-C-28检察院东侧、凤凰路西侧、文化东路北侧公共交通商办120383870.28地上不大于208.8.08顺嘉置业——Copyright?2012Taskinworldwide.AllRightsReserved——page13www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库[十万方办公的市场空间——江阴办公客户分析]制造业、贸易、物流、装修设计、房地产及信息咨询业是目前写字楼租赁市场主力客户海澜国际大厦国际商务中心入住业态以国际贸易、化工为主入住业态以机械、贸易为主江苏航吉国际货运代理有限公司（12C）上海法尔胜达罗进出口有限公司（1706室）海澜国际贸易有限公司（21楼）双华钻石工具厂（1602室）江阴海澜嘉烨国际贸易有限公司（19楼）江阴联光控制系统有限公司（1709室）捷晟进出口有限公司（18C）金蝶软件有限公司（1502室）江阴东鹏化工有限公司（6F）江阴托利称重设备有限公司（1106室）江阴市金桥化工有限公司（10楼）信拓贸易有限公司（1508室）江苏天水雅居餐饮管理有限公司（6F）江阴嘉祥贸易有限公司（605室）江苏远东快鹿物流有限公司江阴分公司（6A-泽达化工商贸有限公司（1809室）B）海澜永晟进出口有限公司（1407室）江阴瀚房贸易有限公司（7G）名都国际泓昇苑（鸿昇商务楼）入住业态以贸易为主入住业态以房地产为主