下一站2012和达城年度推广策略www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库PARTPART11PARTPART222011传播回顾2012项目挑战市场分析项目现状分析销售目标及难点PARTPART33PARTPART442012传播策略2012推广执行面临的挑战项目重审客群的沟通www.fdc01.com房地产智库2011传播回顾www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库2011年，和达城一路浪漫の13站浪漫の3站春季房交会秋季房交会www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库春季房交会www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库秋季房交会www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库推广线上和达团队，针对刚需客群，在浪漫の13站主题下，和达城主打地铁卖点，并巧妙结合新闻热点，创作了威廉王子、12星座电影、求婚等一系列创意广告，不仅扩大了和达城知晓度，更使得整个“和达集团”品牌深受杭州人喜爱。后期SOHO公寓（可乐蜗）推广以蜗牛拟人化形象及互动式语言深入人心，短时间内引起市场轰动，并在网络上深受好评。喜报：浪漫の13站广告继获得及时创作金奖外，再次获得2011OneShow杭州创意节商业类金奖。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库销售线上政策频出，利率持续上浮……限购限贷下，下沙几大楼盘相继8字头、6字头低价开盘，购房者持续观望下2011年，和达城完成住宅2栋去化70%左右，SOHO公寓首期50套左右，在以远高于区域市场的价格进行销售的情况下，成交数据不十分理想。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库20112011年，和年，和达达城的推广城的推广为项为项目提高了知名度，目提高了知名度，赢赢得市得市场场一片一片赞赞美美声声。。但但实际实际的的销销售成果，售成果，实属实属不如人意。不如人意。20122012，，该该如何出如何出击击，才能，才能“名益”“名益”双双收收？？www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库2012项目挑战市场分析项目现状分析销售目标及难点www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库市场分析转眼2012，杭州市场？是暴风雨还是黎明？11月初温家宝总理在圣彼得堡强调，房地产调控将持续下去。。11月26日，下沙大型企业员工购房补贴，11月31日，宣布下调准款准备金率0.5%，上周，西西湖等部分项目降价行为明显。打价格战的还有保利、金隅。团购的有紫藤苑、金地自在城。不少以和淘宝合作的方式来让利消费者……调调控控将维将维持持严紧严紧，及，及时认为时认为：：20122012年年楼楼市市不不会会明明显显好好转转，尤其上半年仍，尤其上半年仍会会保持保持较较冷冷状态状态www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库下沙分析先来看两个表格20122012上半年上半年预计有相当数量竞品计划推出新住宅房源，竞争力不容忽视。预计有相当数量竞品计划推出新住宅房源，竞争力不容忽视，客群分流将相当明显。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库下沙分析2012年预计周边仍有相当数量公寓维持在售状态，但其中两个项目为和达旗下品牌。相对住宅，酒店式公寓的竞争力稍小。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库项目2011年项目销售情况楼幢号总套数成交套数去化率4号楼120120100%2号楼452760%6号楼1283628%可乐蜗(6-141842714.7%层)合计47721044%2011年和达城推出住宅293套，目前剩余110套。推出公寓184套，目前剩余157套。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库2012年和达城销售目标清盘www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库销售任务分析类别幢号待去化套数剩余110住宅3号楼847号楼99总计293剩余（6-14层）157公寓新房源（15-28层）430合计5872012年若完成清盘，住宅需去化293套，酒店式公寓需去化587套。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库销售任务分析2011成交情况2012待成交情况幢号推出套数成交套数剩余量类别幢号待去化套数4号楼1201200剩余1103号楼842号楼452718住宅7号楼996号楼1283692总计293剩余157可乐蜗18427157公寓新房源430合计477210267合计5872011年总推出量477套，成交210套；2012年若要清盘，剩余房源+新推房源总数为880套；www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库1年任务：300套住宅?+580套公寓？www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库住住宅宅金地自在城Z公馆：500多套（10月）其中，10月11日加推的Z公馆二期33号楼100多套房源，当天预定78套。“各种渠道挖掘客户”方法一：联合各大中介。由中介定时（高频率）给每个登记客户打电话告知销售信息。方法二：潜入敌营。到周边竞争项目扎点拉客户。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库公公寓寓保利湾天地?9月4日：3、4、7、9号楼共600多套房源，基本售罄。?9月20日：加推1号楼84套房源，去化80%。?9月25日：加推10号楼165套房源，去化72%。?11月20日：加推12号楼230套房源，去化80%。?12月4日：加推11号楼343套房源，去化90%。短短三个月，推了1000多套房源，销售成绩相当不错。举措一：千人增值购活动。参加人数达到1000人，则单价可优惠4000元/平方米。举措二：全线由媒体整理。统一打性价比，铺天盖地的宣传及一对一短信通知。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库销售任务分析从2011年整年销售情况及2012年销售目标来看：2012年推盘量为11年的2倍，成交量需达到11年的4倍。在几乎相近的市场情况及不容小觑的竞争力下，这是个艰巨而困难的任务。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库按照如此大的推盘量，我们的压力无疑很大。此外，从开发商处得知消息，明确不会采取降价措施。几乎不可能完整的任务！www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库销售困难1.按项目现状分析，若要完成清盘，2012年的销售压力远比2011年来的重。2.从市场情况分析，2012上半年仍不容乐观，下半年是否回暖仍是未知数。消费者仍会保持观望状态，盼着开发商更大降价幅度。2012年营销难点：?市场情况不比2011年乐观；?项目销售任务比2011年更为繁重；?消费者观望情绪浓厚；www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库德信·泊林印象直降5000？？www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库从2011年第四季度开始，诸如此类的降价行为已经成为房地产市场的常态,各种降价楼盘相继出现。且此行为将会一直延续至明年，将引发更大的降价风潮。另一方面，购房者浓厚的观望情绪仍在维持。以上种种，我们不可能视而不见！www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库问题由此产生如何在与2011年几乎相近的市场情况下，达到如此大的去化量，完成清盘任务？www.fdc01.com房地产智库应对措施方法一：以价换量方法二：期待市场回暖结合和达城自身情况及市场情况。方法一&方法二基本不易实现。www.fdc01.com房地产智库应对措施方法三——从消费者着手也就是：1.如何打消消费者观望情绪，刺激其消费欲?2.如何提升和达城价值优势，引起消费者注意?www.fdc01.com房地产智库应对措施STEP1：(打消消费者观望心态)将地铁优势强化并深入，强调其保值&增值性，将消费者购买目标直击地铁盘。并让消费者感受到，现阶段是入手地铁盘的最佳时机。方式：需借助具有公信力的相关部门进行诉求：1.通过政府的口吻进行地铁价值的宣传2.借助媒体（各大报纸，电视台房产类节目，网络以记者的口吻对地铁价值进行宣传）3.通过专家举办高峰论坛宣传地铁4.与其他地铁盘联手宣传地铁www.fdc01.com房地产智库应对措施STEP2强化地铁优势的同时，顺势放大和达城价值优势，和其他地铁盘拉开距离，促使消费者为和达城买单。2012年传播目标[价值最大化]www.fdc01.com房地产智库2012传播策略面临的挑战项目的重审客群的沟通www.fdc01.com房地产智库O面临的挑战2012年传播目标[价值最大化]www.fdc01.com房地产智库O项目的重审项目卖点*时势卖点：2012年10月地铁1号线正式运行。www.fdc01.com房地产智库O项目的重审近物近物美，下沙目前美，下沙目前最最成成熟熟区区域域资资源源配配套套最丰富最丰富www.fdc01.com房地产智库O项目的重