保利芳村原高尔夫球保利芳村原高尔夫球场项场项目目营销营销定位策略深化方案定位策略深化方案HOPEFLUENTwww.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库本案提纲一、区域市场基本情况二、项目产品及卖点分析三、项目提升建议三、项目形象定位及深化四、营销推广策略六、定价及推货安排HOPEFLUENTwww.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库一、区域市场基本情况?区域市场分析?竞争项目分析HOPEFLUENTwww.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库一、区域市场基本情况?区域市场分析——荔湾区市场分析——金沙洲板块市场分析?竞争项目分析HOPEFLUENTwww.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库荔湾区市场分析——供应层面2010年荔湾区在售楼盘主要集中在原荔湾板块?原荔湾板块在售楼盘较多，以品牌开发商旗下楼盘为主，主流均价17000-25000元/㎡。其中正望江、湖景单位均价集中27000-30000元/㎡。?原芳村板块在售楼盘仅有逸彩庭园及荔江美筑，价格15000-16000元/㎡HOPEFLUENTwww.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库荔湾区市场分析——供应层面受原芳村供货量大幅减少影响，2010年荔湾区供货量同比减少33%?2010年荔湾区新增供应量减少33%–2010年荔湾区新增商品房供应38万平米，供应同比减少33%。主要是受原芳村供应大幅减少影响，2010年原芳村板块仅荔江美筑推出两栋新单位（逸彩庭园2010年在售单位预售证全部在09年12月出齐）原芳村新增供应量同比减少80%；–2010年荔湾区新增供应主要来自：逸翠湾、柏悦湾、君湖华庭、长乐花苑等。HOPEFLUENTwww.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库荔湾区市场分析——成交层面2010年荔湾区商品住宅成交价升、量减?2005年后随着大市的利好和众多品牌开发商的加入，荔湾区楼价快速上涨–2005年原芳村并区后，受到大市利好及一批如：恒基兆业、和记黄埔、城建、万科等品牌开发商的加入，区内产品质素上升较快，区域价值快速提升，尤其是原芳村板块。–荔湾区2010年1-10月新增商品住宅供应38万m2,同比减少33%。–荔湾区2010年1-10月商品住宅成交面积40.32万m2，同比略降6%–荔湾区2010年1-10月商品住宅成交均价16424元/m2,同比上升37%HOPEFLUENTwww.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库荔湾区市场分析——成交层面受供应结构影响，2010年荔湾区签约价格上升31%?2010年荔湾区签约面积略降6%，签约均价上升31%–10年签约面积同比略降6%，变化不大；–10年签约价格除受大市带动外，亦受到供应结构影响。10年签约楼盘主要以原荔湾为主，在售楼盘逸翠湾、君湖华庭、岭南湾料也均以江景、湖景、河景单位为主，价格较高；–10年荔湾区签约楼盘主要来自：岭南湾畔、逸翠湾、逸彩新世界、柏悦湾等。HOPEFLUENTwww.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库荔湾区市场分析——成交层面2010年原芳村板块价格较平稳原荔湾板块价格波动稍大?原荔湾受成交产品受档次、景观因素影响，价格波动稍大–2010年1-10月，原荔湾由于产品档次和景观差异较大,造成价格的拉差相对较大；–1.8万单价以下楼盘主要以大坦沙、西湾路等稍偏位置，成交楼盘有岭南湾畔和柏悦湾；–2万以上楼盘主要以湖景、江景、产品附加值为卖点，如君湖华庭、逸翠湾、金域华庭。?原芳村成交楼盘相对集中，价格较为稳定–2010年1-10月，区内签约主要以：逸彩庭园、荔江美筑为主，两楼盘在售均价集中在1.2-1.6万。HOPEFLUENTwww.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库荔湾区市场分析——成交层面2010年荔湾区签约十强以原荔湾板块楼盘为主，但其中芳村的逸彩庭院名列第二，可见芳村大型社区项目十分热销?签约前十强主要集中在原荔湾板块，城建、新世界、和黄三大品牌开发商旗下楼盘位居前三强；?十强楼盘中，原荔湾板块楼盘签约均价集中在16000-24000元/m2，区间跨度较大,明显高于原芳村板块楼盘；?十强楼盘中80%以原荔湾楼盘为主，原芳村板块仅占20%HOPEFLUENTwww.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库荔湾区市场分析——未来供应层面2011年荔湾区预计2000套新货，供应同比进一步减少?2011年荔湾区供货主要集中在原荔湾板块–2010年原荔湾板块将推出三个新盘：龙津华庭、唐宁花园、兴隆广场（暂定名）；–2011年岭南湾畔、柏悦湾、君湖华庭预计将项目整体售罄；–2010年拍出的芳村高尔夫用地的保利和中铁项目预计年底推出。唐宁花园楼盘板块推货形式货量产品情况推出时间岭南湾畔荔港南湾龙津华庭原荔湾新盘16095-165平米上半年兴隆广场兴隆广场原荔湾新盘450二房三房为主下半年唐宁花园原荔湾新盘500——下半年柏悦湾龙津华府岭南湾畔原荔湾旧盘新推25080-100二、三房上半年君湖华庭原荔湾旧盘新推260中大户型为主下半年荔港南湾原荔湾旧盘新推180小复式和平层上半年柏悦湾原荔湾旧盘新推200二房三房为主上半年中铁项HOPE目原芳村新盘有可能推出FLUENT年底中铁项目www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库荔湾区市场分析——小结受荔湾区供应量逐年减少和售价快速攀升的影响，老荔湾的客户外流趋势日益明显，前几年以流向海珠区消化为主，随着海珠区楼价的快速攀升，客户开始转向芳村和金沙洲，但芳村板块的供应量十分有限，因此金沙洲板块成为了老城区客户（原荔湾、原越秀、原芳村、海珠区西部板块）的置业首选。HOPEFLUENTwww.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库金沙洲市场分析——供应层面恒大御景半岛恒大御景半岛金沙洲大盘林立，产品丰富，性价比突出，成为保利西海岸保利西海岸本案本案广州住宅供应的热点板块之一?区域形象：规划为未来居住中心区，拥有较好的自然生态环境；万科万科IDEAIDEA?保利春天里保利春天里产品：供应量大，产品多元化，商品房、限价房聚集；金域蓝湾金域蓝湾?价格：洋房均价在14000-18000元/㎡左右?客户：广州（荔湾、越秀、白云）为主，少量南海，置业覆盖面较为广中海金中海金沙馨园沙馨园泛，其中以专业市场生意人居多恒大绿洲恒大绿洲中海金沙湾中海金沙湾金沙洲板块在售楼盘概况性质项目规模物业类型主力户型（㎡）在售均价（元/㎡）总价区间客户来源占地14.5万别墅（双拼、联万科金域蓝湾,二房三房65-9715000（含装修）80－150万排）；高层总建43.4万占地14.4万小高层高层情恒大绿洲三房四房260-29014000-17000350-450万总建48万景洋房广州别墅（双拼、联占地26万14000-18000保利西海岸排）；小高层，高二房三房81-100100-150万广州（荔湾、越秀、白云西总建90万（2500装修）层部等）客户为主，南海较少，周边专业市场生意人占地1.7万万科idea小高层一房5915000（精装修）80-100万总建4.8万占地54万,别墅（双拼、联洋房16000（3000装恒大御景半岛三房四房97-180150－250万总建89万排）；高层修）南海西堤14000（1800装占地40万,别墅（双拼、联西堤：86-156修）中海金沙湾100－300万HOPE总建130万排）；高层清澜水境：FLUENT149-201清澜17000（2500装修）www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库金沙洲市场分析——供应层面2010年金沙洲新增商品住宅供应同比上升31%?2010年新增商品住宅供应44万平方米，同比上升31%。?供应的主力楼盘有恒大绿洲、保利西海岸、中海金沙馨园、金域蓝湾、保利春天、万科IDEA2009-2010年金沙洲商品住宅新增预售面积月度走势（单位：万平方米）合富辉煌集团市场研究部16141210864201月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月HOPE2009年供应面积FLUENT2010年供应情况www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库金沙洲市场分析——成交层面2010年金沙洲签约面积同比下降31%，签约均价同比上涨42%?2010年金沙洲商品住宅成交面积28万平米，同比下降31%；成交均价为13228元/平方米,同比上涨42%；?成交量较大的楼盘有：恒大绿洲、金域蓝湾、保利西海岸、中海金沙馨园、保利春天。（金沙洲板块成交量最大的中海金沙湾及御景半岛不在阳光家缘统计数据之中）HOPE统计楼盘：恒大绿洲、金域蓝湾FLUENT、保利西海岸、中海金沙馨园、保利春天（洋房、别墅）www.fdc01.com房地产智库金沙洲市场分析——未来供应层面2011年金沙洲将有大量新货推出，将成为本项目的主要竞争区域2011年金沙洲预计供应6500多套新货?金沙洲2011年将有大量新推推出，预计总套数保利西海岸达6555套；?后续楼盘以品牌大盘为主导凯德置地预计推出楼盘名称推货形式货量产品情况主力户型区间时间星汇金沙金域蓝湾保利西海岸旧盘新推2000洋房、别墅120-240上半年恒大绿洲旧盘新推304洋房260-300上半年金域蓝湾旧盘新推1200洋房80-100