前言在这个过程中，我们可以做些什么？为这个项目做营销策划时，我们除了按常规审视项目的优劣势，项目的价值点，客户的需求特征，目前的市场供求形势，国家的调控方向外，我们还需考虑集团的战略取向，因为这关系到我们的价格策略和推盘节奏，需要怎么做，才能取得应有的收获。。。？如何制定符合公司战略意图的？和促销策略？如何制定低成本高成效的推盘策略？板块规划定位后的价格策略从何而来？如何根据当前的市场形势制定精细化的媒体推广策略高度客群我们需要解决这样几个实际的问题：项目定位可以拔到怎样的基于以上认知和思路的探寻，我们开始本次提报的思考和演绎！博弈论传播论、谋利】------价值论第四版块营销推广叁第三版块市场定价【伍、共赢】------【目录、品楼】------楼市论【肆、沟通】------、鉴地】------项目论壹贰第一版块市场分析第二版块市场定位【【1231SWOT234123123一、市场分析楼市论、宏观政策、本地政策、本地主要竞争项目情况二、市场定位项目论、地块分析（周边配套、分析）、根据项目早期定位，再次明确定位。、外立面、户型、绿化率、社区配套等在市场上的竞争力。、项目户型与本案主要消费群的需求吻合度。三、市场定价价值论、市场导向定价法确定本案售价、成本导向定价法确定本案售价、需求导向定价法确定本案售价四、营销推广博弈论、建议开盘时间及其理由。、根据项目自身及周边推盘户型面积段，确定一批开盘主力户型及套数；以此类推，确定前三批房源开盘节奏。、推盘时间进度表。导读Ⅰ123传播论、主广告语确定。、开盘前媒体计划表排定。、阶段媒体主题确定。导读Ⅱ第一版块...市场分析1楼市论【壹、品楼】宏观政策概略?2012年，国家继续针对房地产市场作出限价、限购、限贷、房产税等一系列的调控，同时积极实行差别化信贷政策和大规模建设经适房、廉租房，促进刚需置业消费。?2012年有超过30个城市对楼市进行微调，以达到刺激楼市复苏的目的，但目前而言楼市整体调控效果不容乐观。?常州市暂时不受限购政策和房产税影响，首套房和二套房的首付比例为30%和60%，进一步提升公积金贷款额度（家庭最高50万）和降低首套房贷款利息（85折），给刚需置业客群提供较大便利。2012年是中央和地方博弈的格局，楼市政策方面调控不放松的基调被中央反复重申，但楼市的一些利好消息却也是频频出现，调整公积金、给购房者补贴、免征契税、改变住宅价格标准……各地方忙着“微调”救市。，以容积率1.8计算，楼面价基本在170.39NO.2011—50100.05NO.2011—51100.05NO.2011—52100.44NO.2011—53100.05NO.2011—54100.14NO.2011—55100.08NO.2011—56100.05NO.2011—57100.60NO.2012—28200.24NO.2012—38486.59NO.2012—29172.91NO.2012—31105.20NO.2012—32120.06NO.2012—60100.12143万/亩690248027002360200067514878590011200105901200010260225002590044000≤1.6≤2.0＜1.8＜1.6＜1.6＜1.6＜1.6＜1.6＜1.6＜1.6＜1.6＜1.7≤2.15≤1.52＜4.044商业住宅商业住宅商业住宅商业住宅商业住宅商业住宅商业住宅商业住宅商业住宅商业住宅商业住宅商业住宅商业住宅商业、办公、住宅左右。商业（办公）、住宅㎡1200元/97084575771574666706007969368400179841572886272603132710039306150000A地块42805上兴镇104国道西侧一号地块别桥镇经十路东侧一号地块天目湖湖里坝北侧一号地块天目湖湖里坝南侧一号地块天目湖环湖路东侧一号地块天目湖环湖路东侧二号地块天目湖环湖路东侧三号地块天目湖东麻路东侧一号地块天目湖东麻路南侧一号地块天目湖中欧论坛北侧一号地块溧城镇泓口路北侧一号地块溧阳市区恒通竹田桥地块电视台东侧三号地块上兴镇老明路南侧六号地块戴埠镇珠江路北侧一号地块溧阳市2012年上半年土地成交情况编号土地位置土地面积（m2）土地用途容积率成交价（万元）地价（万元/亩NO.2011—44据统计，2012年上半年溧阳共成交20块经营性地块，其中15块涉及住宅用地,土地成交均价约在附表1溧阳市1-6月商品房新增预售证统计㎡性质项目预售证号套数面积施工编号备注住宅、商业别桥镇龙华苑溧（2012）房预售证第（001）号20524843.343#、5#、6#、7#、8#住宅楼，1#、2#、5#、6#、7#商住楼，3#商业楼住宅15691.82，商业9151.52住宅上兴镇时代美苑溧（2012）房预售证第（002）号14615033.085号-10号楼住宅奥体国际花园溧（2012）房预售证第（003）号10210954.3222#住宅南渡镇五星花园三区溧（2012）房预售证第（004）号9011155.13号-6号商业金顶名都溧（2012）房预售证第（005）号8815685.921＃商铺住宅奥体国际花园溧（2012）房预售证第（006）号31586.815#楼住宅世纪名城溧（2012）房预售证第（007）号369719.9415#、16#、19#住宅楼住宅安顺嘉苑溧（2012）房预售证第（008）号317104.612#、13#、14#、18#、20#、21#、22#、23#住宅燕河湾溧（2012）房预售证第（009）号61866935.21#—4#、8#—10#、12#—15#楼住宅、商业君悦豪庭溧（2012）房预售证第（010）号44257980.87B3、B4、B5、B7、B8住宅55880.18，商业2100.69附表2住宅3057套。㎡39.2万，面积约达㎡性质项目预售证号套数面积施工编号备注住宅奥体国际花园溧（2012）房预售证第（011）号17225568.9525#楼住宅南渡镇平陵佳苑溧（2012）房预售证第（012）号202171.57号楼商业龙泉山庄西侧地块商业项目溧（2012）房预售证第（013）号6815361.13A#、B#、C#、D#、E#楼住宅华府天第溧（2012）房预售证第（014）号12827750.691#、2#、13#—23#住宅金顶名都溧（2012）房预售证第（015）号6213732.64＃住宅楼住宅、商业上兴镇绿洲花园溧（2012）房预售证第（016）号628258.891#、2#住宅楼，商业楼住宅6013.26，商业2245.63商业紫金华府溧（2012）房预售证第（017）号171999.6沿街商业住宅燕河湾溧（2012）房预售证第（018）号886106447.565#—7#、11#、16#—26#住宅奥体国际花园溧（2012）房预售证第（019）号11610.4813#住宅祥和福邸二期溧（2012）房预售证第（020）号505484.6D2#、D3#住宅、商业社渚镇时代乐府溧（2012）房预售证第（021）号10112971.031#~5#住宅9951.77，商业3019.26㎡据统计：2012年前6个月，溧阳市有21个项目新增预售，新增共3328套，面积约44.2万，其中㎡13.5万商品房㎡住宅㎡，其中住宅面积约达㎡17.7万溧阳市1-6月商品房成交面积统计2582627412203842342541231393771513424097182701946226737313170500010000150002000025000300003500040000450001月2月3月4月5月6月溧阳市1-6月商品房成交面积统计。从数据来看，成交量在5月份开始增加，一方面5月份是传统楼市升温的时间段，另外也得益于我市公积金贷款额度的加大和银行降息等信贷政策扶持。据统计：2012年前6个月，溧阳市商品房成交约72%安顺嘉苑51.9%奥体国际花园52.5%金顶名都23.1%祥和福邸67.3%华府天第42.9%世纪名城24.7%紫金华府14.1%阳光城市南和园40.3%97009200-95606750-9400多层8900，高层6855-7300，联排15000多层9400，高层7400-7900，洋房13000高层7200，洋房119007500-8000（高层）10500（多层8800，洋房13200）洋房15000，小高层7200㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡87-14296-21494-29085-13290-17589-19090-17788-166㎡120-130高层高层高层多层、高层多层、叠加高层、花园洋房多层、高层、联排多层、高层、洋房小高层、花园洋房溧阳代表性楼盘近期销量统计法式现代英伦现代西班牙地中海art-deco现代简约art-deco㎡项目风格已推产品面积区间累计备案均价（元/）整体去化率君悦豪庭共212套房源，可享开盘优惠1万抵5万，近期将推出地下车位，售价约8.8万/个。㎡，㎡㎡占地面积：14万建筑面积：25.2万容积率：1.8在售情况：目前销售B7B8高层，87-142君悦豪庭面积配比溧阳代表性楼盘情况㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡面积段100以下100-120120-140140-150170-200200-220250-280280以上套数20710433415672141210占比22.77%11.44%36.75%17.16%7.92%1.54%1.32%1.10%㎡㎡㎡㎡占地面积：9.2万建筑面积：15.6万容积率：1.7在售情况：1-2#多层在售，