绝对保密成都英祥房地产英祥·北城映像策略总纲恒嘉地产，2011年3月www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库报告总体内容回顾前期已解决的问题本次汇报详述第一部分：卖给谁目标客户定位第二部分：卖什么项目名称核心价值主张第三部分：何时卖入市时机销售前期条件第四部分：怎么卖销售节点时间确定营销策略推广主调探寻www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库2前期论点回顾解决目标和要求营销执行策略方案卖卖什什么么？？项项目核心价目核心价值值卖给谁卖给谁？？客客户户定位定位何何时卖时卖？？时间时间、控制、控制计划计划怎么卖怎么卖？？营销营销全攻略全攻略推广形象推广形象项项目目调调性？性？www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库3卖什么？北城映像核心价核心价值值主主张张城中?216亩新城市中心传世大宅?规模:216亩?园林：大型都市生态翠谷园林主要主要卖卖点点?规划：新城市中心、家乐福城市级商业配套?资源：凤凰湖湿地公园片区，远眺凤凰湖的景观资源?交通便利：紧靠青白江新广场?凤凰湖片区未来规划和发展辅辅助助卖卖点点?根据目前凤凰湖板块的规划可知未来项目周边生活、旅游配套完善。（（营销营销宣宣传传逐步逐步阐释阐释））?适宜的户型面积?震撼的体验区打造www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库4卖给谁？他们的共性：他们状况：?他们具有青白江人追求体面、?有相当的城市辐射度，与青白江城市关系紧密舒适的性格倾向?他们的收入：属中档偏上的水平?同时又不乏追求浪漫、艺术和美好东西的细腻一面。（家庭经济能力：年收入5万元以上）??他们置业目的是改变原有生活他们的年龄：30-45岁为主，追求更高的居住品质?他们的职业：?他们有一定身份档次和成就感私营业主政府、企事业单位泛公务员?他们具有一定的社会阅历或文企业中层管理及白领化修养工业区中层管理者和技术人员……www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库5何时卖？时间4月5月6月7月8月9月10月11月12月售楼部施工售楼部及样售楼部及样合同签订二批次蓄二批次推续销及回重点事件临时售楼部板区交付使客户蓄积开盘选房板区施工启用用按揭催办客出款催收销售整体形象铺垫期及开盘续销及二期二度蓄客期续销期节奏前期客户蓄积强销期蓄客期强销期续销资源发放VIP卡VIP卡高峰论坛秋交特惠营销开盘会特惠蓄客更换选房节点元旦开工临时售楼展点摆展样板区开预选房活中秋国庆二批次蓄客二批次开奠基特惠部开放放活动动游园会特惠启动活动盘活动?临时售楼部租用装修?销售人员?合作银行确定?国庆节节点销售?各类促销活动?形象折页?销售物料?开盘流程确定?秋交会节点销售实施?项目围墙形象?样板区完?大型商业合作伙伴?各类促销活动实?老带新活动需要?设置户外广告牌成包装施条件?展点物料（户外伞、条桌?售楼处装?开盘针对包装?二批次宣传折页等）修完工?二批次针对性户?销售人员?物业公司外广告?外展人员确定我们把2011年8月28号作为北城映像的黄道吉日，隆重开盘！（周日）www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库6本次报告汇报重点解决目标和要求营销执行策略方案卖卖什什么么？？项项目核心价目核心价值值卖给谁卖给谁？？客客户户定位定位何何时卖时卖？？时间时间、控制、控制计划计划怎么卖怎么卖？？营销营销全攻略全攻略推广形象推广形象项项目目调调性？性？www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库7怎么卖？——来源营销目标怎么卖营销目标市场竞争营销总体战略市场竞争营销总体战略与与消消费费者分者分析析住宅年度推广总体思路市场营销突破点住宅年度推广总体思路营销战营销战略定位略定位市场营销突破点执执行方案的分行方案的分项说项说明明针对针对性性差差异异性性5-85-8月月份份推广推广执执行方案行方案www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库8营销目标?完成项目开发总战略：挑战全市典型楼盘，并形成区域的领导者地位?资金迅速回笼：年底回收资金约2.5亿（约6万平）?同时，作为大盘持续、成功开发的营销战略，还有如下目标实现项目整体开发的整合营销；开始阶段树立品牌与项目鲜明形象；在持续开发过程中项目实现不断增值溢价；实现与后期营销的有效衔接。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库9整体市场竞争格局：市场典型中高档楼盘在青白江，有这些楼盘是市场营销的领跑者?凯斯顿华府?翰林院?书香别院?长河郡?嘉和瑞景?大邦第一城www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库10整体市场竞争格局凯斯顿华府书香别院青白江同华大道199号（凤?青白江菁华路116号（凤位置凰湖湿地公园对面）凰湖湿地公园对面）基本情况青白江最高档次产品之一宜居生态地产二房：78-82二房：78-93主力户型三房：98-113三房：110-126价格均价约4200元／平均价约3900元／平首置、改善需求并重，看重客户政府官员、攀钢、川化中层区位、环境和社区配套，对干部、事业单位管理人员居住舒适度较关注。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库11整体市场竞争格局凯斯顿华府书香别院临近凤凰湖公园、大围合大核心卖点纯多层小区景观、形象定位高品质生态为定位宜居生态地产形象楼书、户型分套产品说明书、户型分套宣传物料www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库12整体市场竞争格局大邦第一城翰林院嘉和瑞景长河郡青白江华逸路111号青白江青江中路288号青白江大弯街道办大弯青白江学苑路456号位置（华逸路与红阳路交汇（实验小学对面）村五组（大弯中学旁边）处）本期剩余约140多套，一期868套，一批次推基本约70套（开盘当天64二期为900套（不含公出4、5栋328套，本本批次余740多套情况套）寓）批次剩余约110套主力两房：73-80两房：85-87二房：62-86二房：78-86户型三房：90-117三房：91-112三房：99-108三房：102-118价格均价约3400元均价约3700元均价3700元/平均价3300元/平投资需求为主，看重区位及自住、投资并重。自住看中自住需求为主，多为首置，升值空间，主要买小户型用改善自住需求为主，看重客户区位及经济性、为了工作方看重价格和环境，其次是升于产品出租。自住客户看中环境与产品品质。不少客便。投资者主要看中升值空值空间。不少人买来做婚房教育配套、社区配套以及未户作为第二居所。间，并租给工业区工人。来规划www.fdc01.com房地产智库13整体市场竞争格局大邦第一城翰林院嘉和瑞景长河郡临近凤凰湖公园、东南核心地段优势、配套齐全位于青白江成熟生活亚风情园林、新古典主纯多层居住区、生活便利区卖点义建筑形象宜居生态地产,花园洋宜居生态地产城市中心宜居生态地产定位房宣传产品说明书、户型分形象楼书、户型；专刊、户型、楼书、户型物料套、项目3D片www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库14未来竞争格局：将使区域产品和营销水平跨上新台阶瀚翔项目好日子项目凤凰岛www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库15营销战略竞争分析——区域未来竞争分析?我们的营销战略是要抢夺客户，而非单纯的储客。内容经典上城凤凰湖国际社区怡湖玫瑰苑发展商经典房产盛鑫房地产深圳泰然股份青白江同华大道（凤凰湖湿地公园青白江清江北路（怡湖项目位置青白江同华大道实验小学旁正对面）公园旁）占地55亩100亩170亩容积率3.242.32.8产品多层小高层高层双拼、叠墅、多层洋房、高层多层高层核心卖点位置、园林、同质客户群位置、园林环境、位置和外园林环境园林：从容积率看不会差园林：优势突出产品配套：周边配套：商业配套较全配套：紧邻凤凰湖优劣势户型：紧凑型，均好性户型：紧凑型，均好性户型：各种户型都有www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库16凯斯顿华府——主要竞争者直接竞争项目1、凯斯顿华府是青白江区开发商成都御都投资有限公司域内高品质产品之一，新城区热点项目，居住环境物业地址及板块青白江区同华大道199号较好。2、该项目临近成青快速通物管公司及费用同馨物业，1.0元/㎡月道，成绵高速、大件路。总占地面积一期52亩，总90余亩出行便利3、该项目位于青白江新城总建筑面积一期7.5万㎡区，北临同华大道，西临青白江汽车站，南临大弯容积率2.15中学，东临七里溪香。建筑类别多层、小高层、高层最早开盘时间2009年10月特色配套大弯中学规划车位一期290个目前销售情况二期蓄客均价4200元/㎡当前均价www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库17凯斯顿华府1、项目带有1.2万平米中庭景观园林，以简约现代为风格主题，体现欧陆风情；青白江同期项目建筑园林打造普遍较差，项目有明显优势2、产品：目规划三种业态，采用围合式布局，使绿化与居住空间形成隔离，保证了居住品质。该种布局形式在青白江区并不多见。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库18凯斯顿华府诉求点：1、格调高贵2、园林、环境3、开盘促销www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库19凯斯顿华府/项目总结11项项目目为青为青白江白江最最高高档档次次产产品品之之一，品一，品质认质认同度