大亚湾花郡目前亟待确定工作内容：1、确定整体营销执行总纲2、确定项目推广形象和VI展示系统www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库“大亚湾”花郡2011年营销总纲星彦地产惠州事业部二0一一年一月www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库报告思路1.市场竞争分析2.目标客户分析3.项目价值梳理4.营销定位战略5.营销执行6.价格定位建议www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库竞。争我们所面临的市场环境？1www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库我们所面临的市场环境Market2010年惠州房地产市场2010年大亚湾房地产市场区域热点项目核心竞争项目www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库2010年惠州市场宏观大势Market2010年可谓是政策调控年，从年初剑指高房价的“国十一条”，至年中直击投机性需求的“新国十条”，在到年末巩固调控成果的“国五条”，在调结构、抑制投机、控风险、明确责任的调控基调下，政府持续“给力”房地产市场。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库2010年惠州市场宏观大势Market第一波政策来袭，惠州楼市短期内低迷后逐步消化政策影响；而第二波政策来袭，惠州楼市对政策敏感度降低，且因一线城市的限购，迎来机遇，量价再次攀升www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库2010年惠州市场宏观大势Market2010年调控政策不同以往，本轮调控的特点是全方位、多部门联合调控，包括传统的市场手段以及自上而下的行政干预，调控力度堪称史上最严。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库高压调控下2010年惠州整体楼市供应表现Market惠州房地产市场经历了09年起伏后，1009年惠州房地产市场供不应求，激励各大年房地产投资占比回升态势明显，全年投房企加大开发量，10年市场供应急速膨资总额约261.4亿元，占全市固定资产投胀，全年累计供应约为713.5万平米，同资的30.6%。比上涨69.3%。惠州市历年房地产投资额惠州市历年供应量走势图（单位：亿元）（单位：万平米）www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库高压调控下2010年惠州整体楼市成交表现Market2010年惠州楼市在调控中持续优化，市场2010年惠州楼市受政策影响相对较小，商回归理性，全年成交量累计达581.2万平品房成交均价涨幅明显，全年成交均价米，同比上涨6.9%。4892元/平米，同比上涨24.8%。惠州市历年成交面积走势图惠州市历年成交均价走势图（单位：万平米）（单位：元/平米）www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库2010年惠州市场宏观大势Market小结：?受政策影响，二级市场上半年市场小幅波动，下半年市场稳步回?房地产投资热度不减，2010年新开工面积激增，预计2011年供应井喷，惠州市场竞争更为激烈?2011年宏观调控大势不会改变，通货膨胀压、高储蓄率仍然助推楼市前行。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库2010年大亚湾房地产市场Market*区域市场利好·*环大亚湾经济区规划：深莞惠一体化下的新突破，内外兼施，全面推进。?2010年11月25日，惠州市实施《珠江三角洲地区改革发展规划（2008~2020）》“四年大发展”会议召开，市委书记、市人大常委会主任黄业斌在会上表示，为推进惠州区域内一体化，正在规划“环大亚湾经济区”。?整合环大亚湾的惠阳区、大亚湾区、惠东县3个县（区）的14个镇（街道）。经济区面积约1392平方公里，以大亚湾海域为中心，以产业融合发展为重点，促进基础设施、产业布局、基本公共服务、城乡规划、环境保护“五个一体化”。?整合经济区内各类产业园区，培育集群式的大开发区。建立区域内产业优先合作转移机制，立足现有优势产业，以产业对接、合作、转移为重点，延长产业链，推动产业向高端化方向发展。?整合经济区内的特色文化、旅游资源。开发滨海休闲游等旅游线路，发展“环大亚湾经济区”旅游圈，共同打造旅游新品牌。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库2010年大亚湾房地产市场Market*区域市场利好·*2011大亚湾区红树林湿地公园竣工，还原乡土山地群落、河口潮汐带红树林群落生态特色www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库2010年大亚湾房地产市场Market*区域市场利好·*深惠密谋大迁徙，200万深圳人5年内将迁入大亚湾，湾区楼市或进入新一轮的发展周期。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库2010年大亚湾房地产市场Market*区域市场利好·*大亚湾重启购房入户，舒缓“限购”风暴下异地购房者的观望情绪，利好片区楼市。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库2010年大亚湾房地产市场表现Market2010年大亚湾总体供应量为151.4万平米2010年大亚湾商品房成交均价为，同比上涨3倍，成交总量80.6万平米4748元/平米，同比上涨21.1%。，同比增加7%，供求比为1.6。大亚湾区历年供应成交走势图大亚湾区历年成交均价走势图（单位：万平米）（单位：元/平米）www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库大亚湾房地产市场发展现状Market现状1：大亚湾区域年度人均住宅供应面积大幅度超过深圳，典型外销市场。年代2005年2006年2008年2009年2010年备注常住人口（万//846/1134深圳商报深圳人）房地产年度供应年度供应大约1000万平米（存量+新增）1000/1134=0.88惠州大亚湾经济技术开发常住人口（万1213.3//20区国民经济和社会发展第人）大亚湾十一个五年规划纲要房地产年度供应09年后预计将不少于180万平米（存量+新增）180/20=9a.深圳年度人均住宅供应面积：1000万/1134万=0.88（平米/人）；b.大亚湾年度人均住宅供应面积：180万/20万=9（平米/人）；c.大亚湾年度人均住宅供应面积是深圳年度人均住宅供应面积的10.2倍.www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库大亚湾房地产市场发展现状Market现状2：区域市场成交客户以深圳非成熟、非理性投资客为主，购买时比较冲动。项目成交客户比例从表中看出，目前大亚湾区域在售产美岸栖庭深圳客户70%，本地客20%，其他10%品的客户来源深圳客户占据了绝对比君汇上城深圳客户75%，工厂团购客户20%，其他5%重，当地工业企业中高层管理人员消公园道1号深圳客户85％，西区工业园10%，其他5%化了小部分比重：灿邦国际深圳客户90%，香港客户5%，本地及其他5%深圳客户：85%以上德洲城深圳客户90%，本地5%，其他5%本地客户：10%以内珠江东岸深圳客户占75％，15%是在本地办厂的外商，10%是本地其他客户；其他：5%左右太阳湾是深圳客户80%；20%是在本地及周边客户其中，深圳客户构成中，15%左右为自住客，该部分客户主要来自深圳大工业区，主要选择德洲城、五月花等紧邻深圳，交通便利的项目；10%左右为养老客户；10%左右为深圳有车无房客户，该类客户心态为：考虑在3年左右的时间大亚湾的交通、生活配套将会成熟，此时再来居住；65%以上客户为深圳非成熟投资客，看重大亚湾未来产业发展带来的升值，未（较少）考虑投资变现问题。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库大亚湾房地产市场发展现状Market现状3：区域市场内生需求不足导致已售房源空置率高，直接影响客户的成交心理，蕴藏大的市场风险。近2-3年销售的项目当前的空置率较高，除西区项目有工业区从业人员居住外，多数空置率在70%以上，其中中心区项目新天名城由于周边生活配套不足，距离工作地点较远，整体入住率不足20户；区域市政、购物、休闲、养老配套不足是导致空置率高位的核心因素之一；过高的空置率可能导致未来深圳投资客户的部分撤离。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库大亚湾房地产市场发展现状Market现状4：几乎完全依靠深圳外销来支撑该区域的房地产市场销售，其市场走势与深圳具有高度的正相关关系。深圳与大亚湾历年房价走势1500014858大亚湾深圳133701279410000923070406117500057763275391835483921142814731961003年04年05年06年07年08年09年主要客户来源为深圳，因此区域市场与深圳市场呈现正相关关系，同时区域市场作为外销市场，处于国家宏观严控漩涡下的深圳楼市具有很大的不可控性。对大亚湾楼市不确定性走势影响巨大。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库大亚湾房地产市场发展现状Market现状5：品牌发展商云集，竞争持续激烈。区域项目名称发展商建筑体量套数现状中心北区DADA草地光耀24.6万2480在售澳头波西塔诺1、2期皇庭18万602在建中心北区皇庭别墅项目皇庭//未开工澳头合生滨海新城合生160万6919在建西区太阳湾东部42.5万896在售西区珠江东岸珠江106万1000在售西区卓越项目卓越250万/在建西区龙