景瑞地产?长兴龙山新城项目市场策划报告2011.03＠2011NEWTALENTEAMGROUP（新聚仁机构）1本次提报解决问题?项目指标：占地8.6万方，容积率0.6?限制条件：非独栋、限高12米、楼板价8140元?甲方要求：快速回笼资金、同时实现一定的高利润率条件苛刻，我们如何定位产品、实现最优利润？＠2011NEWTALENTEAMGROUP（新聚仁机构）2Contents目录Part1项目战略定位Part2产品初步建议＠2011NEWTALENTEAMGROUP（新聚仁机构）3PART1第一部分1、区位背景理解2、竞争环境分析3、项目整体定位城市背景4、目标客源圈定区位环境＠2011NEWTALENTEAMGROUP（新聚仁机构）4城市理解1：客源封闭?长兴县经济发展强劲，全县企业达3168家，外来人规模以上工县市人口GDP总量GDP排名口业企业数规模以上工业企业达到415家，其中“亿千”企业35家；私营企业数浙江相对其他城市较绍兴县141万69万655.2611683少；义乌208万138万519.5341158?长兴经济开发区，已连续六年被省政府授予长兴62万10万242.3218415“浙江省十强开发区”，在全省52个省级以上开发区中名列第7位，国家级经济技术开发慈溪152万79万626.2422163区，同时入围全国首批13个光伏发电应用示余姚128万45万500.6951199范基地；注：2009年58个浙江县市排名?长兴经济开发区已经逐步形成了电子电源、新型材料、新型纺织、机械制造、食品医药、绿色能源等行业为主导的产业格局，已有来自美国、意大利、法国、日本、韩国、新加坡、香港、台湾等30余个国家和地区的400多家外商投资企业落户长兴。同时，还有包括中国海信、美国惠尔普、美国江森、德国海尼尔、日本高田等多家全球500强公司。工业占经济主导，客源封闭，缺乏对外来高端客源的导入＠2011NEWTALENTEAMGROUP（新聚仁机构）5城市理解2：高端客源缺乏居民储蓄存款余人均储蓄社会消费品零售总城市浙江排名人均GDP浙江排名额（亿元）（元）额（亿元）长兴146.4268993339132元25102.39义乌855.6100853171457元2209.4慈溪580.1575698460610元4246.87余姚282.367807660031元5185嘉善151.41582121059182元675.08德清221.16384532647328元1665.4注：2009年58个浙江县市排名?2009年长兴人均储蓄为26899元，仅排名浙江省各县市第33为，处于中下游水平；?人均GDP为39132元，排名浙江省第25名，整体城市经济发展相对偏弱居民储蓄总量、人均储蓄、消费能力相对偏弱，城市高端客源相对缺乏＠2011NEWTALENTEAMGROUP（新聚仁机构）6城市理解3：交通升级?宁杭高铁总投资近400亿元，工期计划3年200Km，预订于2011年底通车。全线长约248公里，全线共设11个车站，途径长兴；?宁杭客运专线建成后，长兴到杭州的时间只要25分钟，到南京的时间只要45分钟，极150Km大地缩短了长兴前往周边城市的时间距离；100Km?高铁开通后拉动了区域之间的经济联系，未来将为长兴导入更多的外来客源，改变目前封闭的局面。长兴35Km区域项目名称区域分布雉城镇70%，周边乡镇（夹浦香提雅墅、水口、为主）25%，外地别墅5%宁杭高铁雉城65%，周边乡镇30%，其龙山雅苑它5%京沪高铁绿城长兴广雉城55%，周边乡镇20%、经公寓场济开发区15%、外地10%城市交通升级，导入更多外来高端客源，改变目前相对封闭的局面＠2011NEWTALENTEAMGROUP（新聚仁机构）7新聚仁对长兴的理解长兴人均消费能力相对偏弱、工业经济占主导，受限于人口总量及产业环境导致外来高端客源导入不足，本地高端客源对项目支撑有限；随着高铁的开通将提升区域产业的开放性，改变目前相对封闭的客源环境，导入更多外来高端客源。＠2011NEWTALENTEAMGROUP（新聚仁机构）8PART1第一部分1、区位背景理解2、竞争环境分析3、项目整体定位城市背景4、目标客源圈定区位环境＠2011NEWTALENTEAMGROUP（新聚仁机构）9区位理解1：城市向北发展?总体布局结构“十字型城市公建轴、二片工业用地、五片三点居住用地、一纵四横三片绿地、三环四带五大湖水系”；规划中心城市形成东南工业与物流、中西北居龙山新城住、中部公建的用地布局结构；?近期用地发展方向：向北充实龙山新区，向东扩展县经济开发区；经济?随着行政中心搬迁北移，标志着开发区城市向北发展的目标，未来龙山老城区新城将成为新的行政、商业、居住中心。城市扩张方向经济发展方向县政府城市整体向北发展，龙山新区具备更高的发展机遇＠2011NEWTALENTEAMGROUP（新聚仁机构）10区位理解2：城市最高端配套画长兴一中浙北大厦溪在建商业中心大道长水县政府公路2公里项目位置图书馆1.2公里图书馆县政府长兴一中龙山大道金陵北浙北大厦路长兴中学金陵北路商业街长兴中学?长兴一中：长兴历史悠久口碑良好的公立中学，紧邻项目；长兴中学：省一级重点中学，距离项目1.4公里；?县政府、图书馆：该区域为目前长兴最集中的行政区，距离项目约2公里；?金陵北路：以休闲娱乐、餐饮为主的特色商业街，距离本项目约1公里；龙山新城商业中心：未来将满足整个北部区域，结合旅游休闲、为未来的商业副中心，距离本案约2公里享受城市最高端配套辐射、支撑项目高端化运作＠2011NEWTALENTEAMGROUP（新聚仁机构）11区位理解3：城市高端别墅居住区项目物业类型地上价格在售画溪庄园联排12000-13000已售完龙山雅苑联排11000-12500未售画溪庄园金宇御景园独栋22000-24000大家置业地块香堤雅墅独栋、联排16000-17000预计14000-龙湖休闲山庄卡地亚庄园独栋、联排15000卡地亚庄园云海山庄项目位置龙山雅苑金宇御景园香堤雅墅金宇御景园香堤雅墅卡地亚庄园城市最高端的别墅居住板块、承载最高价值，项目运作必将引领板块发展＠2011NEWTALENTEAMGROUP（新聚仁机构）12区位理解4：最具生态价值的居住片区?龙山公园：占地面积31万㎡，是目前长兴最大的生态公园，公园设计将长兴历史文化相结合，未来将成为长兴一大旅游景点，距离项目700米；?齐山植物园：占地面积9.8万㎡，为长兴最大植物园，距离项目1.6㎞；?花姑山公园：紧邻本项目，距离本项目为500米齐山龙山公园植物龙山公园园700米项目位置500米花姑山公园齐山植物园花姑山公园项目紧邻三大公园、代表了城市最具生态居住价值的片区＠2011NEWTALENTEAMGROUP（新聚仁机构）13区位理解5：小环境有所不足?地块呈坡地状、西高东低不便开发?内部有小型湖泊、电线杆、道路影响开发地块制约条件较多影响开发，周边缺乏生活配套＠2011NEWTALENTEAMGROUP（新聚仁机构）14新聚仁对区位的理解城市向北发展、高端配套、紧邻生态公园及区域别墅集中开发使龙山新区具备更高的发展机遇和价值，未来随着项目的入市将进一步提升片区价值；小环境有所不足制约项目的开发，短期对项目产生一定的影响。＠2011NEWTALENTEAMGROUP（新聚仁机构）15PART1第一部分1、区位背景理解2、竞争环境分析竞争平台3、项目整体定位4、目标客源圈定产品平台＠2011NEWTALENTEAMGROUP（新聚仁机构）16竞争平台1：分布在售?集中于项目所在龙山新城片区西部片区，未来供应已售完个案将主要分布于龙山大未售画溪庄园道及长水公路沿线长水大家置业地块公路画龙湖休闲山庄溪大卡地亚庄园道云海山庄项目位置龙山雅苑龙山大道金宇御景园香堤雅墅金宇御景园项目所在区域为目前别墅供应最为集中的区域，竞争环境较为激烈＠2011NEWTALENTEAMGROUP（新聚仁机构）17竞争平台2：供应总体量(万方项目产品类型已推体量（万方）已售体量（万方）未来可售（万方））金宇御景园独栋1.81.810.81.5（预计5月开卡地亚庄园联排、双拼6——6）香堤雅墅联排、双拼131.80.912.1龙山雅苑联排2.52.52.20.30.4画溪庄园联排332.6区域未来别墅供应在25万方左右，未来供应主要集中在联排、双拼类产品类独栋产品具备市场运作的机会大家置业地块——5.4————5.4＠2011NEWTALENTEAMGROUP（新聚仁机构）18总计31.710.66.725竞争平台3：去化主力总价项目开盘时间推出数量去化套数去化率月均去化（万）51（其中1套独卡地亚庄园预计2011.5——————预计360-640栋、10套双拼）40（其中6套双香堤雅墅2010.102152.5%4.2400-600拼）金宇御景园2010.7351748.5%2.3680-1000龙山雅苑2008.12725069.4%1.4300-400画溪庄园2010.6241770.8%1.9260-310市场整体月均去化在1-4套，高总价及常规产品市场去化不足香堤雅墅依托产品力跳脱了区域市场，表面了市场对高品质改善需求较强项目未来运作必须提升产品力＠2011NEWTALENTEAMGROUP（新聚仁机构）19竞争平台4：价格地上面积单主力总价项目名称产品类型地上面积地下面积花园面积价（万）（万）金宇御景园独栋310-420㎡170-270㎡100-200㎡2.2-2.4680-1000预计1.4-联排264-304㎡60