营销策划时代南湾营销总结卖得好不好无视限购新政，开盘当天售出433套，实现销售金额5.1个亿，创下时代地产有史以来开盘最高销售额。无视市场对南沙区域的价值判断，时代南湾一举成为南沙高端物业标杆。南沙市场洋房价格水准一夜之间由6000元/平米飙升至9500元/平米。南沙进入万元时代。怎么卖的营销其实回，我顾们困难重重区域太偏!！大部分广州市民对南沙毫不了解，唯一印象就是“郊区、很远、生活不方便”，更谈不上来此处投资购房。如何提升广州购房者的兴趣？？楼盘太主要目标客远户群——广州市!！区市民，距离项目太远（约一个半小时车程），如何吸引客户前来看房？？？价格太贵!！区域内市场均价不高，电梯洋房均价约为7000左右，距离开发商10000元的定价还有很大的距离，怎样才能让购房者认可这样的定价？？时间太紧!!10.01日开盘，开发商所给予的前期营销推广时间不足一个月，怎样将市场的注意力吸引到南沙这个陌生的地块上来？怎样迅速炒热购房者对项目的期待？1.深入挖掘产品优势，明确产品卖点。2.海陆空立体式短时间高密度营销推广。3.营销执行团队通宵达旦，对每一个细节的要求都近乎偏执。价值挖掘www.fdc01.com房地产智库2010年，我们应该这样看本项目——一直以来，湾区物业都是高品质生活的代名词，湾区豪宅延伸全球，已经成为财富的另一种体现。从比尔·盖茨、查尔斯王子到李嘉诚家族，这些世界上最显赫的人莫不将家选在湾区。城市滨海进入公元2010年，注定另一个伟大的湾区崭新崛起！时代南湾，世界级湾区,让自然资源与城市规划得到应有的高度及差异。时代南湾，世界级湾区,涵盖了清幽与繁华，清晰鲜明的概念却有丰富联想。时时代南代南湾湾广州离海最近的地方广州离海最近的地方www.fdc01.com房地产智库www.fdc01.com房地产智库www.fdc01.com房地产智库价值挖掘产品价值挖掘www.fdc01.com房地产智库稀缺的景观资源日出观海日落看湖独一无二的湾区标准配置www.fdc01.com房地产智库时代南湾已成www.fdc01.com为房地产智库广州海居物业的代表推广回顾www.fdc01.com房地产智库推广回顾推广思路立体推广，整体造势报纸、杂志、电视、短信、电话营销，多方式多渠道立体式集中铺开，营造开盘氛围。于市区内设点布展，以巡展的形式吸引购房者注目，于市区内安排大量滚动发班的看楼巴士，免费接送购房者去项目看房。炒热南沙话题联合各大媒体，在短时间内炒作南沙板块，引起话题讨论，吸引购房者对南沙区块的注意。新政即出！箭在弦上、不得不发蓄客时间:仅9天推广回顾短时间内集中的推广轰炸9.89.139.189.239.2810.310.8道旗广告地铁广告电视广告户外广告业主推介电话推广9.8～9.10中信广场巡杂志推广展9.11～10.01南沙大酒店巡展9.18～9.19天河城巡展9.22～9.23中华广场道旗广告巡展短信宣传短信宣传地铁广告9.17广日、南都报广广日、南都报广9.21广日、南都报广9.26广日、南都报广电视广告9.30广日、南都报广杂志推广户外广告目标客户群中华广场巡展9.22日销售中心开放业主推介天河城巡展10.1日开盘中信广场巡展电话推广南沙大酒店巡展推广回顾项目巡展9.89.139.189.239.2810.310.89.8～9.10中信广场巡展9.11～10.01南沙大酒店巡展9.18～9.19天河城巡展9.22～9.23中华广场巡展www.fdc01.com房地产智库巡展地点：中信广场、天河城、中华广场、南沙大酒店推广回顾户外广告9.89.139.189.239.2810.310.8户外广告设置地点：广州大道南、科韵路、虎门高速路推广回顾道旗广告9.89.139.189.239.2810.310.8道旗广告设置地点：港前大道www.fdc01.com房地产智库推广回顾地铁广告9.89.139.189.239.2810.310.8地铁广告设置地点：江南西、林和西、体育西www.fdc01.com房地产智库推广回顾户外广告9.89.139.189.239.2810.310.8杂志推广www.fdc01.com房地产智库推广杂志：富周刊、let‘sgo、第一消费、房地产导刊、高尔夫杂志、今日地产、生活元素推广回顾报纸广告9.89.139.189.239.2810.310.89.17广日、南都报广9.21广日、南都报广9.26广日、南都报广9.30广日、南都报广www.fdc01.com房地产智库投放媒体：广州日报、南方都市报推广回顾电视广告&短信轰炸&业主推介9.89.139.189.239.2810.310.8电视广告短信宣传业主推介电话推广投放平台：广州、番禺、南沙区域的翡翠电视广告台。短信轰炸持续近半个月，每日150万条短信投放推介地点：时代玫瑰园、时代花生业主推介成立call-center，连续四天高密度一电话营销对一电话直接拜访目标客户，推荐产品。推广回顾媒体炒作www.fdc01.com房地产智库邀请各大网络、报纸、杂志记者，参观南沙政府，游览南沙风光。为炒作南沙造势。推广回顾媒体炒作www.fdc01.com房地产智库联合各媒体集体炒作南沙板块，并将时代南湾引入受众视野推广回顾软文配合开盘热销期间，持续于各大主流媒体投放软文，炒热抢购气氛。www.fdc01.com房地产智库推广回顾物料配合产品楼书www.fdc01.com房地产智库?9月11日产品楼书准时到位，成为展示项目形象与客户交流沟通的有力载体。推广回顾物料配合生活手册www.fdc01.com房地产智库?9月11日生活手册到位，成为体现项目价值，彰显项目品味、档次的形象工具。www.fdc01.com房地产智库推广成果：史上最大日均接客量:600台/天,风雨无阻执行回顾www.fdc01.com房地产智库执行团队对细节近乎偏执www.fdc01.com房地产智库人员安排细致入微无论是开放售楼部还是正式开盘，从销售岗位到物业人员，保安，这个点安排一个人还是两个人，这个人需要做什么，不用做什么，都要反复检查核对。时代老总也必亲自过问。流程设计反复演练谨慎到连收筹流程都需要彩排和演练，每一个细微环节的细小调整都要重新再排。物料细节苛求完美花盆摆几个，摆什么形状，用什么花，面包、饮料每天准备多少，堆放在什么位置，凡此种种，代理公司同开发商也必一同到现场踩点讨论，甚至将方案全盘推翻，不管忙到晚上几点，不到完美不罢休。www.fdc01.com房地产智库……史上最完善最精细楼巴调度方案　中巴大巴922月1218日923月1210日924月119日925月50日926月520日927月50日928月50日929月50日930www.fdc01.com月50房地产智库……日合计6557附录：项目概况www.fdc01.com房地产智库项目概况3栋2栋1栋www.fdc01.com房地产智库占地面积33.87万㎡总建面56.46万㎡地址南沙区岗前路虎门大桥旁开发商时代地产物业管理公司广州市信诚物业管理有限公司规划项目整体将分四期进行开发，一期三栋海景小高层，二期湿地双拼别墅及河谷风情小高层，三期山景小区及岛屿别墅，四期森林湖湾小区。产品户型/货量共560套.1栋17层，共120套，60套125㎡三房，60套168㎡四房2栋24层，共176套，其中96㎡二房、125㎡三房、148㎡三房、168㎡四房各44套3栋32层，共240套，其中120套96㎡二房，120套148㎡三房项目概况价值优势www.fdc01.com房地产智库1.地位:广州唯一一线临海项目，南沙高端滨海大盘。2.景观:户户一线观海，坐拥8万平米人工镜湖，日出观海、日落看湖。3.周边:临国家级黄山鲁森林公园、36洞国际级高尔夫球场、近南沙游艇会、天后宫、南沙大酒店等。4.交通:五横五综交通网，一小时都市生活圈，抵达广州、深圳、东莞、中山、珠海、香港、澳门等均在1小时左右5.物管:世邦魏理仕物管。??保利东江首府保利东江首府年度执行报告年度执行报告本报告是严格保密的2011.03报告思路2011年宏观环境市场形象策略背景区域市场客户策略竞争格局营目标分解销核心攻展示策略问题略个案分析营销回顾推广策略项目客户分析分析推售策略价值梳理本报告是严格保密的41基于市场竞争格局下的SWOT分析SW策略推导?保利地产央企品牌；?交通不便?新塘中心板块区位优势；?东江水有一定程度污染?一线东江江景资源优势；0发挥优势发挥优势，，抢抢占机占机会会利用机利用机会会，，克服劣克服劣势势?新塘成为广州卫星城，规划利好强化品牌、强化区位优势墙里开花墙外香，发动广州?穗莞深黄金走廊客户，形成热销氛围?广州楼市调控，实行限购，新塘暂未受限T发挥优势发挥优势，，转转化威化威胁胁减减小小劣劣势势，，避避免免威威胁胁1、扩大在广州东的推广力?增城3月底将出楼市调控细则；度，争取更大范围的客源抢占先机，抓住3月政策?竞争性项目所带来的客户资源分流2、现场展示做到极致，震空挡机会，尽快出货撼人心基于淡市下的营销策略：世联淡市营销观面临困境客户购买信心受挫，逐渐进入报复性观望阶段2007年底始于深圳，逐渐蔓延至全国一、二线城市的淡市氛围，使各地市场开始进入调整期。量降信心受挫Before_Before_如如果果不不抓紧抓紧，，这个这个价价钱钱就就买买不到了。不到了。价降After_After_房价房价真真的的还会涨吗还会涨吗？？淡市下，各地市场价格纷纷调整，从暗降到明降，各种促停止追涨销手段频频亮相。从成交萎缩，开始量价齐跌。开始观望长期调整Before_Befor