www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库华置西锦城2期项目营销策略总纲提案Date:TOSPUR同策咨询2011/04/12www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库一切，让我们从重新认识成都开始市场篇专业至上服务至诚TOSPUR同策咨询www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库1.1.1.1.新政及其新政及其新政及其新政及其对对对对成都房地成都房地成都房地成都房地产产产产市市市市场场场场影影影影响研响研响研响研究究究究2.2.2.2.新政下的成都房地新政下的成都房地新政下的成都房地新政下的成都房地产产产产市市市市场场场场及未及未及未及未来发来发来发来发展展展展趋势研趋势研趋势研趋势研判判判判3.3.3.3.项项项项目目目目竞争区竞争区竞争区竞争区域市域市域市域市场研场研场研场研究究究究4.4.4.4.项项项项目重点目重点目重点目重点竞竞竞竞品品品品研研研研究究究究专业至上服务至诚TOSPUR同策咨询www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库11新政及其新政及其对对成都房地成都房地产产市市场场影影响研响研究究www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库密集调控全面展开、力度之大2010年4月2010年9月2011年1月史上最严“4.17”二次调控袭来，新深化调控，“新国新政出台国十条出台八条”出台2011年2月近一年来，调控如此频繁、如此深入，史成都限购细则落地无前例。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库“4.17”新政，史上最严厉?“4.17”新政——史上最严厉的新政出台日期政策名称政策要点政策意义国办发出通知，要求进一步加强国务院办公厅关于为调为调控控营营造造气气氛氛1.10和改善房地产市场调控，稳定市“国十一条”标志着新一轮房地促进房地产市场平场预期，促进房地产市场平稳健产调控的启动稳健康发展的通知康发展14日召开的国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50％，新一新一轮轮房地房地产调产调国务院常务会:贷提高了首付比例和对第二套住房贷款利率不得低于基准利率的控控启动启动4.15款买二套房首付不贷款提高了利率，打击了一部分1．1倍。对购买首套住房且套得低于50%投机需求型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30％专业至上服务至诚TOSPUR同策咨询Page6www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库“4.17”新政，史上最严厉日期政策名称政策要点政策意义商品住房价格过高、上涨过快、国务院关于坚供应紧张的地区，暂停发放购买决遏制部分城史上最严厉房地产调控政策4.17第三套及以上住房贷款；对不能市房价过快上，标志着本轮房地产调控进提供1年以上当地纳税证明或社涨的通知即“新入深入期会保险缴纳证明的非本地居民暂国十条”停发放购买住房贷款新一轮房地产调控启动住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会三部委发文明发通知规定，商业性个人住房贷6.4该标准“认房又认贷”是史上确个人房贷二款中居民家庭住房套数，应依据最严厉二套房认定标准套房认定标准拟购房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）成员名下实际拥有的成套住房数量认定专业至上服务至诚TOSPUR同策咨询Page7www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库第二波调控，袭来日期政策名称政策要点政策意义国土资源部、住房与城乡建设部：加大保障性住2010.9.26房供应、囤地一年企业不得再拿地、强化地方政府责任宗旨：落实深化新国十条不达目的决不罢休。银监会、央行：首套住房首付比例提高至三成、本次政策的亮点是力推暂停三套房贷款；囤地企业停发新贷保障房建设落实、严格土地出让管理。短期来二次调控政策2010.9.29看，有利于清理违规土财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部：个地，为保障性住房提供调控再次深入人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于支持；长期来看，有利家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。对出售于促进土地市场和房地自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免产市场的有序发展。个人所得税。2010.9.2919日晚间，中国人民银行发布加息公告，从10月管理通胀预期，对房地2010.10.19央行加息20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25产市场影响不大。个百分点。收紧信贷规划、深化房2010.10首套房利率上调首套房贷款利率由7折上调为85折地产调控。专业至上服务至诚TOSPUR同策咨询Page8www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库深化调控，新国八条?新国八条——八大方面组合调控日期政策名称政策要点政策意义要求地方政府“合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布”；对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税；对定价明显超过周边房价水这是我国近几年针对房地国务院研究部署平的房地产开发项目，加强对土地增产市场最严厉的一次调控进一步做好房地值税征管情况的监督检查；二套房贷政策，从政府监管、房源产调控工作，逐“首付款比例不低于60%，贷款利率供应、税收征管、信贷政深化调控，步解决城镇居民2011.01.2不低于基准利率的1.1倍；对已有1策、用地供应、住房需求“新国八条”出住房问题，继续6套住房的当地户籍居民家庭、能够提、问责机制、舆论引导等台有效遏制投资投供当地一定年限纳税证明或社会保险八个方面进行组合调控，机性购房，促进缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限并且较以往调控政策态度房地产市场平稳购1套住房；对已拥有2套及以上住更为坚决强硬，手段更为健康发展的通知房的当地户籍居民家庭、拥有1套及灵活多样，表明了政府本即“新国十条”以上住房的非当地户籍居民家庭、无轮调控的决心。法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。专业至上服务至诚TOSPUR同策咨询Page9www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库成都限购细则，落地日期政策名称政策要点政策意义进一步加大保障性住房建设力度；进成都市房管、发一步落实房地产市场调控措施；这是成都落实“新国八条”改、财政、国土住房限购的时间和范围。即日起，在的具体措施。本次限购范、地税、金融等本市锦江区、青羊区、金牛区、武侯围为成都市主城区，而非部门联合印发了区、成华区、高新区等主城区暂时实“新国八条”规定的行政区《关于贯彻落实行住房限购措施。，这将引起消费外移。限国务院进一步加住房限购的对象：本市户籍居民家庭购套数按照国家政策执行快推进住房保障在主城区已拥有1套住房的，可以再，但限贷政策和营业税征2011.02.1成都限购细则做好房地产调控购买第2套住房，暂停购买第3套住收办法在细则中没有涉及6工作要求的实施房；外地户籍居民家庭在本市主城区，显得相对宽松、灵活。意见》即“成都无住房的，可凭本市纳税证明或社会限购细则”保险缴纳证明在主城区购买1套住房，暂停购买第2套住房，不能提供本市纳税证明或社会保险缴纳证明的外地户籍居民家庭暂停在主城区购房。专业至上服务至诚TOSPUR同策咨询Page10www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库新政对市场的影响！本轮新政调控是多手段、多渠道的全方位打压房地产市场，由于限购、限贷的量价或将回调打击，市场势必陷入观望。主城区成交量下跌将是必然。如果成交量下跌市场持续过长，房价也相应难以维持目前的较高水平。近郊迎来春天目前成都仅针对主城区限购，近郊相对宽松的政策环境无疑成了大后方，加之距离主城区较近、交通便捷、居住环境优越，房产价值尚有可观的补涨空间。高端受灾较重高端大户型市场的目标客群大多是多次置业客群，是本轮调控的主要针对人群。限购令的出台，无疑是对高端住宅物业的有力打击。新政出台后，短期内投资及投机需求被有效遏制，而部分改善性需求因为限购令误伤改善性需求的出台，首付款比例提高、贷款利率上调、数次加息，增大了改善性购房的换房成本，并且如果出售其不足5年住房，全额征收营业税，交易成本也大幅提高，几大因素叠加在一定程度上也抑制了部分改善性购房需求。本轮调控对刚需的影响相对较小，主要是政策带来的观望情绪的影响以及贷款利刚需仍是主力率和加息带来的购房成本的提高导致部分刚需选择推迟购房。但无疑刚需仍是目前成都市场的主力需求。商业侧面受益本轮调控主要针对住宅，商业物业的影响不明显，有侧面收益的可能，可能获得爆发式的增长机会。专业至上服务至诚TOSPUR同策咨询www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库回顾了近一年来相关调控政策以及对市场造成的影响反观近一年来成都房地产市场发展态势从目前市场情况结合相关政策对2011年成都房地产市场发展方向作出预判专业至上服务至诚TOSPUR同策咨询www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库22新政下的成都房地新政下的成都房地产产市市场场及未及未来发来发展展趋势研趋势研判判专业至上服务至诚TOSPUR同策咨询www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库当前成都商品住宅市场平稳健康2008年-2010年成都主城区商品住宅市场供需情况新增供应量成交量月均去化量（万平米）（万平米）（万平米）2008年996.8497.141.42009年883.91454.4121.