在提报之前我们先简单回顾下淮南区域市场竞争情况www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库区域市场竞争未来总供应达305万㎡，按照正常的持续打压和山南的去化规模计算，未来竞争形势严峻项目名称总体量(万㎡)已推量(万㎡)已售量(万㎡)可售量(万㎡)未推量(万㎡)预推产品金地滟澜山2420.3618.651.713.64别墅产品山南印象2320.3218.981.342.6855㎡精装公寓联华泉山湖15318.5912.635.96134.41别墅产品西湖春天49.527.324.952.3522.284-125㎡在售广弘城43.826.2820.35.9817.52高层88-169㎡金域蓝湾22.20.810.260.5521.3985-120㎡高层,83-157㎡精恒大绿洲49.56.230.665.5748.84装房源长城国际9.13.213.2105.89高层75-110㎡嶺秀山南11.5——————11.5别墅产品未售金融世家13.5——————13.5高层144、280㎡?可售量：当前可售量为23.46万方，按山南月均去化3万方，去化周期需要8个月；?www.fdc01.comwww.fdc01.com未推量：房地产智库房地产智库区域未推量为281.57万方，供应市场将长期存在供求压力；区域12年市场竞争短期竞争：预计12年区域供应约63万方，供应量巨大，市场进入贴身肉搏2011年11-12月2012年一季度2012年二季度2012年三季度2012年四季度嶺秀山南为纯别墅项目，预计12年第一季度推别墅房源,预计价格为1.2万-1.5万元/㎡金融世家5万㎡，户型面积144㎡，280㎡山南印象约2.68万㎡，认筹结束，预计12年一季度推出51#精装小公寓，户型面积为55㎡，金地艳澜山3.64万㎡，户型面积为叠加：200㎡，联排：250㎡联华泉山湖10万㎡，户型面积为别墅：208-255㎡，多层：84-130㎡，小高层：70-125㎡西湖春天10万㎡，户型面积为多层：116-123㎡，高层：84-121㎡广弘城10万㎡，户型面积为高层：80-170㎡金大地金域蓝湾新推0.81万方，预计12年推4万方，户型面积为85-120㎡长城国际6万㎡，户型面积为高层：75-110㎡恒大绿洲12万㎡，户型面积为高层：83-157㎡未未来来一年一年内内的集中供的集中供应将应将加加剧竞争剧竞争局局势势www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库?供求市场：供应量激增，成交量连续下跌；?竞争格局：开发商大量入驻，区域项目云集，高品质项目纷纷入市。供大于求，价格进入下行通道，竞争加剧www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库2011年我们所遇到的问题与总结www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库问题总结：1、形象宣传期较短，未能形成一定的市场认知；2、项目形象包装受到现实条件影响，产品品质未能有效发挥；重点3、无体验式营销，欠缺样板房、样板段，客户振奋度较低；4、看房通道无法包装，首期位置过于靠西，周边环境较差，造成客户视角转移；5、项目地块包装严重缺失，丝毫无品质感，客户抗性较大；6、山南市场受到市政搬迁与配套缺乏影响，客户对于山南抗性较大。最主要问题：形象包装不到位，无品质感！www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库解决之道：1、第一季度工作重心由续销转变为形象包装，针对项目进行必必须须提高重新形象定位，利用市提高项项目品目品质质感，重新感，重新场资源整合进进进行行行宣项项传目形象宣目形象宣，以便迅速建立传传！！！！！！项目市场认知；2、强化体验式营销，立即着手样板房、样板段和正式售楼处的包装，必须提高项目品质感；为了更好的服务本项目，我们必须重新认识本项目！www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库我们到底有什么？居住价值配套价值产品价值鲜氧生活书香门第区域价值国际配套五星服务舜耕美景，365鲜氧生活600亩景观带，动静分明新二中隔壁，文化氛围浓厚稀缺小高层+别墅自建小学、台湾三之三国际幼教紧邻隧道，山南门户1号旅游基地动漫城，购物、娱乐、休闲山南核心门户1号稀缺小高层，竞争力较大联袂动漫城，打造山南首家五星户型创意达到市场标杆线服务型社区小区商业街，生活便利小区商业街、五星级酒店、度假新二中西隔壁疗养中心，独享动漫城五星服北靠动漫城，舜耕山景观带务南有山南仲淹商务区东临市政府、体育馆等市政配套www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库如何最大化发挥本项目买点，取得项目大捷？2012年，我们任重而道远www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库2012年营销推广节奏23456789101112时间轴4月初正式营销中心4月底1/2#拿到楼预6月中旬3/4#拿7月底5/7/9#拿到9月底6/8/10#拿到11月初11#拿工程节点装修完毕交付使用售许可证到楼预售许可证楼预售许可证楼预售许可证到楼预售许可证正式售楼处开放5.1开盘6.30开盘8.25开盘营销节点10.20开盘11月10日开盘推广策略活动引爆市场；体验式营销，事件营销，多渠道拓展客户针对各个传播阶段，制定相对应的活动策略活动策略自5月开盘后，每月一场主题活动，周周暖场，逐步拉近客户距离以短信+渠道+活动为主辅助：DM直邮+报媒+公交广告+广播电视+围墙+圈层巡展等媒体组合3D片+项目折页+项目楼书+二期户型图折页等宣传资料物料系统渠道拓展商圈、市区巡展+外展点+定向群体（针对淮南矿区员工定向营销）www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库壹代城2012年度整合推广提案超越生活划界为王同策咨询安徽淮南壹代城项目组www.fdc01.com房地产智库提案导读：NO.1：What`sit?——项目再定位NO.2：Howtobeit?——传播策略www.fdc01.com房地产智库NO.1What`sit?项目再定位www.fdc01.com房地产智库问题心的最核壹代城，淮南首席大盘的地位没有树立。没有建立起属于自己的“领域”，没有清晰的划定与对手之间的差异，也就没有给到客户购买信心。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库这是2011年的推广总精神：再造壹代城220万方世界级城邦全部基于核心卖点的一种直面诉求变局供大于求／竞争形式严峻／价格进入下行通道/短期政策不会松动/从卖产品升级为1卖板块2卖未来www.fdc01.com房地产智库建立属于自己的领域卖板块炒概念www.fdc01.com房地产智库专享形态共享形态www.fdc01.com房地产智库2000亩志高动漫城600亩市政景观广场农贸市场淮南二中中央商务区山南新区目前的规划将升级城市功能格局壹代城所在的地段的城市配套成为未来城市新形态的核心www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库壹代城未来新形态城市中心www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库这种新形态我们称之为：城市游憩商业区TourismBusinessDistrictwww.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库TBD的概念???城市游憩商业区（TBD）专属城市旅游。美国学者Getz于1993年首次提出TBD的概念：是指游客导向型吸引物和服务十分集中的区域，这一区域与城市中心商务区CBD相邻甚至是重叠的。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库TBD具有以下三点内涵一、TBD是以游客为导向。TBD的建设是以满足游客的休闲观光、旅游购物等为主要目的，区域内的设施与服务主要是为旅游者提供，兼有服务本地居民的功能。二、在区位上，TBD位于城市市区，主要服务于涌入城市的旅游者。三、TBD内的主要商业业态都是与旅游服务相关的行业，如餐饮、住宿、旅游商品购物、娱乐业等。???www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库本案所处区域的TBD——点状形态典型的表现为以大型购物中心、主题公园和历史景点等为核心吸引物形成的TBD。???大型购物中心是现代城市休闲业与商业融合发展背景下成长起来的产物。这些购物中心汇集了购物、餐饮、娱乐、观赏等功能，将零售与休闲旅游元素结合起来，为顾客创造一种独一无二的体验，是典型的点状RBD。主题公园在国内典型的为欢乐谷、方特欢乐世界，通常一个大的主题公园可以带来一个区域的休闲旅游业、商业的繁荣发展，成为某一区域的商业中心、休闲中心和酒店集中分布区等。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库客群的价值认同一前期壹代城项目本身上升到区域板块价值？二客群是谁?客群的需求？www.fdc01.com房地产智库一壹代城的板块价值1？For动漫城…淮南唯一大型主题公园4D互动环幕电影五大主题餐厅志高五彩商业mall购物60000平米会所（各种球类、书吧、棋牌室）国际休闲养生中心戴斯假日酒店关键词：唯一、乐享、www.fdc01.com房地产智库一壹代城的板块价值2？For中央商务区…地价峰值区商务办公与金融集群的全新标志性地区。最高中心性辐射淮南经济圈的区域性中央商务集行政、商务、旅游、居住为一体的国际升商级区务域格局经济管理中枢中央商务圈与老城区互相呼应的“双中心”经济圈。人流、物流、信息流的集散地地价峰值区关键词：精