镇江国信·上城3号地房地产智库www.fdc01.com第一部分、镇江新区概况及新城CBD核心区发展状况第二部分、镇江新区房地产市场09、10、11年供销汇总第三部分、国信上城项目概况第四部分、国信上城2012年销售预测房地产智库www.fdc01.com第一部分、镇江新区概况及新城CBD核心区发展状况房地产智库www.fdc01.com镇江新区区位扬中丹阳镇江新区大港距离镇江市区约25公里，丹阳约20公里，扬中约15公里，常驻人口约在5-6万人，城市化进程不高，商品房市场发展的一直比较平稳，区域内的拆迁安置房体量较大，且部分拆迁房具有上市交易功能。目前新区主要发展位于丁卯的科技新城与大港片区的新城CBD。房地产智库www.fdc01.com镇江新区产业规划大路旅游新社区新城产业片区姚桥工业片区社体家园片区规划结构房地产智库www.fdc01.com镇江新区两大居住区域的规划港区物流工业基地御都花园老镇区板块大港老镇区，集居住、商业、酒店、金融一宝地名邸体，是大港镇的功能主体银山公园版块银山公园板块大港新政办公和住宅集中区域，市政配套齐全，公园湿地景观区域，05年启动板块。规划新城镇规划中未来大港新镇区，中央商务区和高尚住宅集中区域，目前正在规划阶段，市新城版块政配套正在施工。房地产智库www.fdc01.com1御景湾镇江新区CBD核心区规划情况1镇江新区大港区域划分——CBD核心区域32港城尚府1191031224新区体育馆54新区公交枢纽135大润发旗舰店17146金融大厦1567音乐广场78益华广场89大港高级中学10人民公园1611国际小学12邻里中心13如意城竞品项目14新区展览馆15在建配套行政商业中心16湖心文化中心已建配套1817新区医院规划配套18城铁新区站房地产智库www.fdc01.com镇江新区CBD建设情况土地暂未出让国信·上城住宅项目竞争项目土地暂未出让土地为出让商业配套公园、体育、学校人工湖房地产智库www.fdc01.com镇江新区新城板块配套规划?大润发超市大润发超市作为镇江旗舰庖，为项目增加了有效大润发的销售卖点，但由于项目周边交通系统尚无，切不大润发距离较远，客户对于项目周边配套仍然缺乏一定的信心。不大润发仅一街之隔的港城尚店项目预计2011年12月份也将对外销售。对于本项目存在着较大的影响。大润发超市效果图大润发超市施工进度房地产智库www.fdc01.com镇江新区新城板块配套规划?大港中学、枫叶国际学校大港中学、目前大港中学南校区不枫右国际学校在同一校区枫右国际学校授课，并属于大港CBD板块区域。对于CBD板块的宣传有着一定的优势，但由于不目前在售的港城尚店项目仅一街之隔，在宣传大港中学的同时，无疑增加了对于港城尚店项目的宣传。大港中学、枫叶国际学校房地产智库www.fdc01.com镇江新区新城板块配套规划?益华广场益华广场作为离本案最为齐全的配套广场，预计2012年末达到使用条件。虽然目前正在施工，但进度较慢（裙楼建至4层，主楼尚未劢工）。加之新区(大港）居民对于“益华”品牌并丌熟知。顾镇江新区（大港）对于益华的前景并丌持肯定态度。益华广场效果图益华广场工程进度房地产智库www.fdc01.com镇江新区新城板块配套规划?人工湖人工湖作为本案生态社区的和新亮点之一，也是作为本案高端品质的重要支撑点和价值附加值。虽然目前人工湖广场已初具规模，但广大镇江新区（大港）人民并丌知晓人工湖的后期规划。虽然目前湖滨商业体主题已经成型，750亩人工湖景观但由于政店宣传较少，并丌能对项目推售提供有效支撑。人工湖广场效果图人工湖目前施工进度房地产智库www.fdc01.com镇江新区新城板块配套规划?中央商务区本项目东侧紧邻新城板块的中央商务区，后期将中央商务区建设各类金融、商业、写字楼等商务配套，也是提高项目板块价值的有力支撑之一。但根据现场实际情况，目前仅有金融大厦作为唯一正在建设的商务配套设施，目前已经封顶。金融大厦效果图金融大厦施工进度房地产智库www.fdc01.com2011年镇江新区（大港）各楼盘情况明发·锦绣银山30万方内部配套：五星级酒庖电影院幼儿园目前新区大港中心商业街外部配套：银山公园明发·锦绣银山大港中学（南校区）金港生活广场海德公园银山公园钧豪新天地距离目前新区商业中心仅2公里御景湾大港首次入市时间：2010年12月中学产品类型：花园洋房、高层、小高层、别墅港城尚府面积区间：90—130㎡成交均价：4900元/㎡（花园洋房）；3600元/㎡（高层）国信成交情况：自2011年4月28日认购至今网上签约率仅为·30.7%上城分析：明发·锦绣银山配套设施齐全，自然景观优势较强，本次推售产品面积适中，总价低、符合购房客户的需求，但由于其价栺已超过当地老百姓所承受范围，去化率较低。房地产智库www.fdc01.com2011年镇江新区（大港）各楼盘情况海德公园41万方内部配套：会所室内游泳池中心水景目前新区大港中心外部配套：银山公园大港中学（南校区）明发·锦绣银山金港生活广场钧豪新天地海德公园银山公园距离目前新区商业中心仅2公里首次入市时间：2008年5月御景湾大港产品类型：多层、别墅中学面积区间：90—130㎡港城尚府成交均价：4400元/㎡国成交情况：自2011年3月1日认购至今网上签约率为57.1%信·分析：海德公园配套设施齐全，自然景观优势较强，本次推上售产品可供选择面积段较多，总价低、符合购房客户的需求，城由于该项目已成为大港地区准现房小区在售，并且价格较低销售率相对较高。房地产智库www.fdc01.com2011年镇江新区（大港）各楼盘情况御景湾52万方内部配套：中心水景中心景观带项目会所目前新区大港中心外部配套：体育公园大港中学（南校区）明发·锦绣银山金港生活广场钧豪新天地海德公园银山公园银山公园距离目前新区商业中心仅2公里御景湾大港首次入市时间：2011年7月中学产品类型：电梯花园洋房、小高层、高层、别墅港城尚府面积区间：87—125㎡国成交均价：4300元/㎡信成交情况：自2011年7月11日认购至今网上签约率为46%·上分析：御景湾外部配套设施齐全，2011年推售房源面积区间城丰富，符合购房客户的需求。低价入市是其在2011年的主要策略。房地产智库www.fdc01.com2011年镇江新区（大港）各楼盘情况宝地名邸4万方外部配套：银山公园大港中学（南校区）金港生活广场目前新区大港中心钧豪新天地距离目前新区商业中心仅2公里明发·锦绣银山宝地名邸首次入市时间：2011年12月产品类型：高层海德公园银山公园面积区间：85—140㎡成交均价：4300元/㎡成交情况：自2011年11月9日认购至今网上签约率仅为3%御景湾大港中学分析：宝地名邸项目体量较小，仅有三栋高层，由于建筑形港城尚府态的局限性，户型设计相对较差，但其使用的电子化产品较为先进，舒适性是其重点打造的卖点。但由于其整体产品硬国信伤，目前签约率较低。·上城房地产智库www.fdc01.com2011年镇江新区（大港）各楼盘情况港城尚府7万方内部配套：中心景观外部配套：体育公园目前新区大港中心大港中学（南校区）大润发钧豪新天地明发·锦绣银山公交枢纽邻里中心海德公园银山公园距离目前新区商业中心仅2.5公里首次入市时间：2011年12月御景湾大港产品类型：电梯花园洋房、小高层、高层中学面积区间：97—127㎡港城尚府成交均价：4300元/㎡国成交情况：自2011年12月7日认购至今网上签约率为11.11%信·分析：港城尚店总建面积较小，2011年推售房源面积区间丰上富，户型设计合理，符合购房客户的需求，交付周期较短。城周边配套齐全，尤其是CBD板块主力商业大润发、大港主力学校大港中学、公交枢纽、邻里中心不其仅一街之隔。由于其上市时间较短，签约率相对较低，但其是本项目最大的竞争项目。房地产智库www.fdc01.com镇江新区及新城CBD板块情况小结1.区域“重化工”形象没有改善，居住大区域环境依旧不被认可新区化工、造纸等重污染行业依旧在持续招商，化工园区的形象依旧。吸引外来中高端常驻人口能力较差,目前大港新区房地产市场客群以大港本地为主，市场深度、宽度较有限。2.新城CBD周边配套施工速度较慢，短期内区域不适宜居住作为镇江新区（大港）CBD核心区域高端品质的住宅项目，除了产品自身品质优势以外，仍然需要周边配套的强力支撑。目前除了上述在建工程以外，本案周边暂时没有其他项目进驻或施工。人工湖开始灌水、邻里中心筹划建设，但进度较慢。3.新城规划方案较超前，围绕人工湖打造的新城，作为改善性住宅，未来前景看好新城规划前景看好，以人工湖打造的新城，大润发旗舰店、金融大厦、益华大厦、公交枢纽、新区展览馆等配套等筹建，也是未来本项目的重要支撑点和卖点。房地产智库www.fdc01.com第二部分、镇江新区房地产市场09、10、11年供销汇总房地产智库www.fdc01.com镇江新区（大港）房地产市场供、销情况?2009年-2011年镇江新区（大港）商品房项目价栺走势年份2009年2010年2011年季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度单价2890320032703300341039504280440046504450（元/㎡）增幅10.73%2.19%0.92%3.33%15.84%8.35%2.80%5.68%-4.30%根据2009年至2011年份价栺走势分析，伴随着镇江新区供应量的丌断增大，价栺增长幅度将逐步减缓,幵且2011年四季度出现成交价栺下滑的局面。房地产智库www.fdc01.com镇江新区（大港）房