天鹅堡·悦湖AdvertisingStrategy推广策略思路探讨wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟项目定位wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟进入正题wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟CONT目ENTS录第一章市场环境第二章周边环境第三章产品现状第四章市场竞争第五章策略建议第六章定位及文字策略第七章视觉策略第八章渠道建议第九章活动及软文策略wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟第一章市场环境wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟经济形势的变幻政策的接连推出市场的动荡起伏周边区域的成熟……面对众多风云之象，天鹅堡，何去，何从？wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟先设定目标1）2011年,全部清盘，保证12亿-15亿总销售额2）40余套L型临湖产品，打造北京别墅标杆wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟欲得天下，先辨风云wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟一、市场环境wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟A、经济环境B、政策环境C、市场环境国外最新新闻韩国首尔二十国集团(G20)峰会关键词：美二轮量化宽松政策新兴市场通胀效应加剧全球通货膨胀和主要货币汇率贬值黄金、原油和粮食等价格显著上涨wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟国内最新新闻11月11日，《北京青年报》头条存款准备金调至18%关键词：上调0.5%，历史新高可一次性冻结三千亿元热钱流入难遏通胀物价上涨超预期2011,全球通胀山雨欲来wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟A、经济环境B、政策环境C、市场环境政策影响年初国十一条、4月国十条、9月国五条、新国五条……一系列调控政策接连而下一时之间，风声鹤唳对开发商与购房者而言，影响最甚，莫过三大“限令”“限贷令、限购令、限外令”wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟限贷令暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。北京限购令同一购房家庭暂定只能在北京新购一套商品住房。尽管“上有政策，下有对策”，但对整个地产市场的影响仍旧非常大，贷款受限，观望加重。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟A、经济环境B、政策环境C、市场环境十月份北京地产市场简析关键词:回升北京10月在售的单价超过4万元的豪宅项目有77个，其中有成交记录的项目达52个，共成交578套，成交面积达7.5万平方米，整体成交均价为45415元/平方米。与9月相比，成交套数增加了15.8%，成交均价增长了4.3%。关键词:豪宅稳中有升豪宅市场稳中有升，一些小户型、低总价的豪宅热销带动整体成交量上升；顶级豪宅的成交量也出现了与整体豪宅市场趋同的增幅。调控政策趋紧背景下，性价比较高、保值升值能力强的项目依然受到市场的青睐。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟关键词：高端别墅继续上扬10月北京别墅市场总体成交263套，销售金额为25.4亿元，成交均价为27323元/平方米，与去年同期基本持平。中高端别墅走势继续上扬，共售出162套，占总成交量的61.6%。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟大环境分析总结1、经济环境，全球性通胀明显，2011年，中国通胀形势加剧2、政策影响，政策对地产市场形成较大影响，观望加重，一次性付款成主流3、北京10月份豪宅市场，稳中有升，高端豪宅与别墅依然被市场所青睐(详见分析)wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟分析借鉴1、市场仍然潜藏着大量的资金，对我们来说，并不缺乏机会。2、限贷政策导致一次性付款比例增高，目标客群应整体攀升。3、限购与观望情绪，让置业者的置业行为更加谨慎，品质稀缺，高保值、增值产品将最终赢得市场。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟第二章周边环境wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟精准解读项目区域发展亦庄，北京唯一国家经济技术开发区首都热点版块，价值持续升温更高66家世界500强落户亦庄，区域价值稳步攀高更强北京银行150亿支持新城建设，发展态势强劲更快L2号线年底通车，S6、M12线、L5线蓄势待发更热千亿世界级配套拉动市政,70万人的亦庄新城wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟第三章产品现状wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟从市场出发SWOT分析Strengths：Opportunities：1.大亦庄目前唯一的纯别墅社区1.北京09年起大力发展城南，加速市政建设2.高性价比：三环房价别墅生活2.亦庄将成为北京三个新城之一，极具前景3.交通便捷：20分钟可直达国贸3.马驹桥依托亦庄，已形成区域发展共同体4.凉水河，不可再生的环境优势4.亦庄新城规划中，项目属中央组团居住区5.70%绿化率，20万m2森林公园5.低密度规划，更加凸现城市纯别墅稀缺性6.1.2万m2天鹅湖、0.83低容积率6.凉水河公园改造，与项目200米直线距离7.全球通胀影响，高端物业的保值性被看好Weaknesses：Threats：1.马驹桥板块价值尚未被真正认知1.政府调控政策波及置业心理，观望氛围直2.项目的楼间距过小，影响私密性接影响改善型客群3.现房销售的階段，产品硬伤呈现2.中高档社区导致客户分流,潜在威胁对项目影响不容忽视www.fdc01.com房市金碟第四章市场竞争www.fdc01.com房市金碟2010年1-10月北京别墅市场成交走势50000040000030000020000010000001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月面积89800570001269001816004390028700516009706013399892985金额20860012380027700046540011230080200117000229906385277254062均价23229217192182825628255812794422674236872875227323?10月成交的所有别墅项目中，中高端别墅（总价600万元/套以上的别墅）统领北京别墅市场。?在搜房网数据监控中心所监控98个项目中，48%的别墅项目有成交。?9·29政策的出台对别墅市场造成了一定的压力，但数据显示，中高端项目特别是千万级别的项目始终保持在平稳的销售范围，备受高端人士青睐。www.fdc01.com房市金碟10月北京别墅区域成交分布图?亦庄占北京别墅市场份额4.84%10月北京各别墅区成交套数表?月均成交套数17套9月成交套数（套）10月成交套数（套）47中央别墅区6719亚奥京北别墅区4628西山别墅区3315东部泛CBD别墅区2719亦庄开发区别墅区158八达岭昌平别墅区1831城南阳光别墅区6254潮白河别墅区4240怀密别墅区31www.fdc01.com房市金碟9月成交面积（㎡）10月成交面积（㎡）18681.25中央别墅区38268.798578.77亚奥京北别墅区17152.4512573.62西山别墅区11285.3310月北京各别墅区成交面积表4737.29东部泛CBD别墅区6464.11?月均成交面积4035平米4503.22亦庄开发区别墅区3566.862582.97八达岭昌平别墅区7939.459624.2510月北京各别墅区成交金额表城南阳光别墅区20265.4619515.58?潮白河别墅区15318.34月均成交金额0.86512187.85亿怀密别墅区13737.099月成交金额（亿元）10月成交金额（亿元）5.19中央别墅区13.823.1亚奥京北别墅区4.716.17西山别墅区5.261.74东部泛CBD别墅区1.850.99亦庄开发区别墅区0.740.5八达岭昌平别墅区2.122.19城南阳光别墅区4.693.65潮白河别墅区2.811.86怀密别墅区2.53www.fdc01.com房市金碟亦庄别墅分析总结?(主力成交面积以237平米为主,，主力总价508万，均价2.14万/平米)整体亦庄市场缺少高端别墅区氛围?亦庄别墅推案量少，无法与周边项目联动,产生资源共享、共荣的优势或许，我们应该做的是跳出亦庄，看北京www.fdc01.com房市金碟北京三至四环别墅项目(1个)www.fdc01.com房市金碟北京四至五环别墅项目(14个)www.fdc01.com房市金碟北京五至六环别墅项目(36个)MicrosoftExcel工作表www.fdc01.com房市金碟分析借鉴六环以里,综合性价比之冠!做为一个开发区的纯别墅项目，无论从战略高度、还是别墅型态