www.fdc01.com房市金碟目录前言一、市场回顾与简析二、2011破冰之旅1、品牌冰层2、产品冰层3、现场冰层4、营销与推广冰层三、2011年营销节点、分阶段企划推广与目标四、2011活动推广费用预算wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟前言自中大·简界首批高层住宅2010年9月24日开盘后，本案又于11月13日二次加推销售,截至元月9日,两次共推房源418套，累计成交308套，其中签约284套，完成约74%销售率,实现约2.4亿元销售额,为项目奠定良好开局;也为2011年扩大销售业绩作了良性铺垫！鉴于2011年国家对楼市调控力度不减、昆山房地产市场竞争将更加激烈的现实情况。国邦认为：虽然2011年楼市政策变数较大、竞争楼盘较多，但是机遇与挑战并存！机会也只有给有准备的企业和楼盘！因此我们重新审视自己，制定了2011年的企划推广方案，为创造销售力提前打好坚实基础!因此，2011年我们共同的目标是：扩大销售业绩，用业绩说话！共同铸造昆山新人居典范！www一、市.fdc01.com房市场金碟回顾与简析回顾在企划推广方面中大·简界自2010年4月份以来通过系列精彩活动如备战会展中心春交会、赞助啤酒节、两次开盘、科博馆秋季房展会等诸多活动，进而带旺人气，营造焦点目前高层住宅热销74%，岁末基本实现阶段性销售目标，并获得了“2010最具影响力楼盘”等多项殊荣赢得了市场口碑和更多美誉度wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟[2010阶段性成功在于正确决策、团队协作及产品卖点形成的合力]九大核心卖点：一、雄居市政府旁，紧邻樾河路商业街，金色港湾商业街也近在咫尺，周边有黄浦公园、青阳港河边公园，宗仁卿医院、国际学校，英杰尼幼儿园等配套设施，临近16路、8路、106路等公交站点，交通便捷、生活配套设施完善，属于真正绝版地段，起居生活从容迅捷;二、彻底人车分流，完全地下泊车。营造安全、宁静、无噪音干扰的高品位居家环境;三、约90--160㎡户户灵动空间。多为两梯两户板楼设计，私密性较强；设计新颖、独特，户户赠送灵动空间，业主可以根据自己的生活主张作为书房、卧室等;四、配套完善。业主尊享3000㎡超级俱乐部，社区影院、健身房、咖啡厅、棋牌室、儿童阅览室等配套;五、世邦魏理仕国际顶级品牌物管顾问，24小时封闭式管理，全方位专业服务，为业主高品质生活保驾护航；六、首创简约建筑风格，彰显现代、时尚与阳刚之美；七、生态社区。立体景观，环境清幽，低碳环保；八、江苏中大地产集团12年品质保证；九、复合型社区。集商业街、酒店公寓、高档电梯洋房于一体。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟超越中大·简界自推广以来，一直致力树立五星级品质楼盘形象以意式时尚生活方式为典范，展现世人面前历经近一年的推广，简界自前期形象阶段的“市府旁·18万方·意式时尚生活”到正式开盘营销阶段的“邀您入主五星级时尚人生”而到了2011年我们样板环境得以真实展现，那么我们需要----为昆山“鼎级时尚生活”证言、正名“以五星标准,定义时尚生活!”wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟反思销售背后问题依然存在形象不够出位、上海等地外销通路稀缺、营销活动场地受限推广近1年项目及品牌知名度局限、信息不对称现场人气不足、新客源储备缺乏……如何提升市场接受度？如何让中高端客户对本案认可？如何增强人气？2011年以上艰冰问题如何解决——ww二、wwww..ffddcc0011..ccoo201mm房房市市金金碟碟1破冰之旅破冰之旅破冰之旅————中大中大??简简界界20112011年年度企年年度企划划推广推广报报告告江江苏国苏国邦房邦房产产敬呈敬呈wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟品牌冰层产品冰层现场（氛围）冰层营销（广告）冰层中大?简界今日所面临的冰层疑点——唯有逐步分解四大冰层，才是破冰之道www.fdc01.com房市金碟1.【品牌冰层】江苏中大集团自2008年3月成立，通过中大?易墅、柏庐天下、中寰广场、阳光鑫品、中大?简界等经典楼盘的运作，品牌逐渐积累，但是自2008年下半年抄底进驻昆山的全国品牌地产商就有多家，而最近传闻的万达、保利等地产巨头也将进军昆山房地产。市场竞争格局拉大，客户分流形势逼人。作为昆山本土知名品牌中大地产应该梳理思路、发力反攻！面对全国品牌与其他本土商家的夹击，江苏中大地产品牌昆山影响之旅却任重道远，如何破冰，需要群策群力，寻找破冰术？wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟广度，品牌知名度；品牌资深度，品牌美誉度；产高度，品牌忠诚度。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟【中大地产品牌DNA】中大品牌观念：品质营造价值，成长筑就未来昆山品牌目标：昆山本土知名品牌开发商中大品牌愿景：致力于成为长三角区域知名的建筑地产集团wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟如何用足“中大品牌资源”呢？我们认为除高调宣传“昆山本土知名品牌开发商”（需要工商局认可）外、企业还要不定期第举行多楼盘销售有帮助的“公关活动”！所有“公关活动”应该统一到“中大会”旗帜下！“中大会”应该有自己的VI设计，将更加鲜明地运用在中大系列楼盘的推广中，在条件具备的前提下，不妨成立“中大会购房俱乐部”，定期编撰《中大会会刊》。此外，联盟商家也要有一些。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟[中大会]会员在中大?简界项目享受到的延伸服务:1、会员可优先享有【中大·简界】最新楼盘咨讯和中大地产其他项目信息；2、购房优惠:不同等级会员在购房时可获得不同幅度优惠；3、意向登记:VIP认购期会员可以登记意向房号，按先后顺序预约排队；4、会员活动:会所开放后将不定期组织不同形式和主题的交流活动；会员按要求可以享受会所内的迷你高尔夫练习场\咖啡厅\社区影院\游泳\健身\网球等会员服务；5、享受【中大会】联盟商家各项优惠。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟5个指头不如1只拳头有力。国邦观点：加强中大地产核心品牌价值，才能凝聚产品力。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟2010年中大昆山楼盘发展雁行图品牌价值提升品牌铺垫品牌线品牌为核心产品证言产品线市场辐射范围wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟2011年品牌解决之道一个中大，四大产品昆城联动，联袂出演wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟2011年品牌起势：以中大地产品牌为主线，成立“中大会”，多盘联动，强势出击；联动昆城，抢眼主题：4盘联动，中大地产集团谋定鹿城联动手段之一：各楼盘除了共同参加昆山每年两次的房展会之外；在各个售楼中心可以考虑摆放集团其他楼盘的资料和小模型进行展示。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟2011年，中大?简界与中大地产其他开发的楼盘不再各自为营，不再是单纯的几个项目而是统一在“中大会”的旗下的多个产品以统一而规范的中大形象为准线将产品进行区隔推广，达到有效去化的目标wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟品牌先行，市场立名；两线同步，产品辅助；价值攀升，品牌忠诚。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟2.【产品冰层】2011年推盘计划中，中大?简界将推出6号楼半个单元及11号楼；5号楼、3号楼、7号楼将依据市场吸纳程度相继推出，户型包含优质臻品房源，有面积约90㎡、130㎡、142㎡、160㎡的N+1房，产品线丰富，覆盖面广，主要人群为昆山市区及周边乡镇中高端人群。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟【产品冰层解析】面对昆山2011年上半年将推出的多个同质化住宅类新盘以及城东多个全国品牌开发商在售的楼盘加上市区的外滩印象等高性价比楼盘的围攻2011年昆山放量如此之大！与去年同台竞技的楼盘相比，在价格与工程形象上我们并不占优势！如何打破“市场慢热”格局？如何突破“销售瓶颈”快速去化？wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟【常规销售提价手段】除以优质产品组合分期分批推盘涨价车位与房源捆绑销售隐型涨价按套内建筑面积销售错觉涨价配合尾盘促销需要涨折扣点返还少许折扣点涨价外通过有品位的样板环境的包装、卖场宣传画册，活动氛围营造、物业管理服务中传递的行为理念等，同样让人感觉到物超所值！提升项目附加值，提升项目影响力，是企划公司创作性工作的最高准则！wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟为此，中大?简界2011年推广要持续[精神占位]点燃客户的欲望，激发他们的向往，影响他们的决定！生活形态日趋个性化，精神消生活主张费日益重要于功能消费，占领了消费者的大脑就占领了一切产品一旦同质化，毫无号召力项目卖点，[卖点播报]广告=打水漂wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟产品物理属性：市府旁/18万方/意式时尚社区稀缺地段资源中盘体量时尚生活方式wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟2011年新品将倡导何种USP即“核心营销理念”？让我们重新厘清竞争对手与产品本身——wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟参考楼盘营销理念楼盘名