中原·南京扬州品尊国际竞标提报2010.5.5wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟序篇地王地王2009.12.23扬州573地块刷新地价新记录地块编号:573?土地座落:文昌西路与中心路交叉口西南处用地面积:63703M2出让方式:挂牌出让成交公司:蒋竹云（扬州）成交单价:8920元/M2成交日期:2009-12-23wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟地王地王编号421456本项目位置文汇西路与中心西路交叉口文汇西路与西三环路交叉口文昌西路与中心路交叉口西东南角?东南角南处成交时间2008-05-162009-09-232009-12-23出让面积72450?18164363703容器率1.41.72.2地块性质住宅住宅商住楼板价1896元/平米2535元/平米4055元/平米公司北京城市开发集团有限责任扬州首开衡泰置业有限公司蒋竹云公司高高昂昂的地王价格，的地王价格，远远远远高出同板高出同板块块其他地其他地块块价格价格核心核心问题问题思考：如何思考：如何运运作才能作才能实现实现高价地王利益价高价地王利益价值值最大化最大化？？wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟目录观察篇思想篇战略篇后续篇wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟观察篇：态势研判1、市场研判2、项目解读wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟宏宏观观市市场研场研判判1、城市地位2、城市经济3、城市发展wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟宏观市场研判城市地位扬州是苏中门户，园林城市。现辖广陵、维扬、邗江三区，代管江都、仪征高邮3个县级市。人口约460万，市辖区总人口118万，市区人口约60万。历史名城现代新城古今集合扬州是历史文化名城，同时也是全国宜居城市，且扬州为越来越多的人所关注和认可！wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟宏观市场研判城市地位扬州：荣获联合国最佳人居奖的生态城市扬扬州是中州是中国国著名的著名的风风景旅游休景旅游休闲闲城市。古人城市。古人赞赞美美扬扬州的州的诗诗句皆成句皆成经经典典传传世，如世，如唐唐··杜牧的“十年一杜牧的“十年一觉扬觉扬州州梦梦”，以及春”，以及春风风十里十里扬扬州路，等州路，等诸诸多文人多文人骚骚客的名句客的名句！！扬扬州的州的园园林如林如瘦西湖、大明寺、瘦西湖、大明寺、个园个园、何、何园园是是扬扬州最著名的旅游景州最著名的旅游景点。今人有“回眸点。今人有“回眸难难忘忘锦绣园锦绣园，，浅浅笑又笑又忆忆烟雨巷”的名烟雨巷”的名联传诵联传诵于世。于世。扬州旅游业发展迅猛，拥有众多著名旅游景点，城市向心力渐趋加强！wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟宏观市场研判城市经济2004至2009年扬州GDP增长情况分析?自2004年以来，扬州GDP始终保（亿元）200025.00%持增长态势，连续5年以两位数增1856.391800GDPGDP增幅1573.29长率稳步增长。160020.00%14001311?根据库兹涅茨模型可知，当GDP1200110015.00%1000922788.13增长大于8%，必将推动房地产进80010.00%647.22558.93入高速发展，由此我们可以预测未600472.12505.464005.00%来2-3年内扬州房地产市场将呈现20000.00%快速发展的态势。2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年宏观经济增长房地业发展状况小于4%萎缩4%-5%停滞甚至倒退5%-8%稳定发展大于8%高速发展经济的快速增长有力推动着房地产的高速发展wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟宏观市场研判城市经济扬州历年三产运行状况图扬州历年三产占比情况图（亿120.00%元）1200第一产业占比第二产业占比第三产业占比1042.031000100.00%897.7134.49%35.00%35.24%35.47%80074880.00%36.60%37.08%699.48621600558.1151860.00%462419.8738540031840.00%288.4753.27%56.18%56.45%57.06%57.06%55.24%200144.8117.4720.00%79.798694101010.12%9.33%8.55%7.70%7.47%7.68%0.00%2004年2005年2006年2007年2008年2009年2004年2005年2006年2007年2008年2009年第二、第三产业比重不断增加。工业的不断壮大为城市发展奠定了更好的基础，第三产业的持续发展尤其是旅游业的不断壮大为城市经济注入新的活力。产业结构不断优化，二三产业占比逐年加大wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟宏观市场研判城市经济扬州人口增长情况分析4610.60%扬州人均收入情况分析2500018.00%4600.50%16.00%4590.40%2000014.00%4580.30%12.00%4570.20%1500045610.00%0.10%4558.00%0.00%100004546.00%453-0.10%4.00%5000452-0.20%2.00%451-0.30%2004年2005年2006年2007年2008年2009年00.00%2004年2005年2006年2007年2008年2009年人口（万人）454.39456.31458.64459.25459.79458.8人均可支配收入（元）98511137912945150571739819416增幅0.17%0.42%0.51%0.13%0.12%-0.22%增幅13.20%15.50%13.80%16.30%15.50%11.60%扬州人口消费情况分析70040.00%?人口增长缓慢，对房地产支撑不足60035.00%?人民收入增长迅速，呈现快速发展态势30.00%50025.00%?消费品零售总额增长迅速，居民消费需求旺盛。40020.00%30015.00%扬州是典型的人口输出型城市,人口增20010.00%长极为缓慢，但人民收入以及支出呈现1005.00%00.00%逐年增长的态势。2004200520062007年2008年2009年消费品零售总额228.01263.7355.83418.9521.3619www.增幅fdc01.c15.20%om房市15.60%金碟34.94%17.70%24.44%18.74%宏观市场研判城市发展城市发展战略：“主导向南，西进东联”，推动城市房地产业和住宅建设健康、持续发展，使之成为扬州的经济增长点。城市中心西移：在新城西区规划总用地面积约为10平方公里，建设以生活居住、公共服务功能为主，配套设施完善，生态型、复合型城市副中心。新城西区：定位为城市副中心，规划前景利好，尤其是随着京华城商业中心的日渐成熟，区域配套得到极大完善，区域价值判定显著提升。区域内高端楼盘较多，品牌开发商进驻，在购房者中已逐渐形成高档富人区的概念，价格水平领先且增长也较快。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟宏观市场研判小结?苏中要地，宜居城市，历史文化名城；?宏观经济良好，稳步增长；?居民收入增加，消费需求旺盛；?工业不断壮大，三产旅游业发展迅猛；?人口增长缓慢，有一定外来人口规模；?城市格局清晰，发展方向明确；?新城西区发展前景利好，城市重点发展方向；?城市地位：苏中要地，宜居城市，城市向心力渐趋加强；?城市经济：宏观经济良好，持续快速增长，有力推动房地产快速发展；?城市发展：城市发展格局清晰，定位明确，城市中心西移。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟微微观观市市场研场研判判1、土地市场分析2、住宅市场分析3、区域市场分析4、2010年新政研判wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟扬州土地市场分析20072007年至年至20092009年年扬扬州土地成交州土地成交量量比比对对通通过过近近年土地成交年土地成交量量比比对对分析，分析，扬扬州土地市州土地市场场成交成交态势态势良良好好，成交，成交量量较较大，大，20092009年土地成交年土地成交总总建建筑筑面面积约积约680680万平米万平米。。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟扬州土地市场分析20072007年至年至20092009年年扬扬州土地成交价格州土地成交价格走走势势比比对对5000001200450000100040000035000080030000025000060020000040015000010000020050000002007年2008年2009年成交总价（万元）381617.2428816.97468256.41楼面单价（元/平米）970547689扬扬州土地成交州土地成交总总价呈价呈现现逐年增逐年增长长的的态势态势；；20092009年出年出让让土地土地楼楼面面单单价价达达689689元，元，相相比比较较于于20082008年年楼楼面面单单价价上上涨涨最最为为明明显显，同比，同比上上涨涨了了25.96%25.96%。。越越来来越高的土地价格不越高的土地价格不断断推推动扬动扬州房价的州房